Immobili commerciali (CRE) sono immobili che producono reddito che vengono utilizzati esclusivamente per scopi commerciali, come centri commerciali, complessi uffici, alberghi e appartamenti. Il finanziamento - compresa l'acquisizione, lo sviluppo e la costruzione di queste proprietà - è tipicamente realizzato tramite prestiti immobiliari commerciali: prestiti ipotecari garantiti da diritti su beni commerciali, piuttosto che residenziali.

Come i prestiti residenziali, le banche e gli istituti di credito indipendenti sono attivamente coinvolti nel fare prestiti su immobili commerciali. Inoltre, le società di assicurazioni, i fondi pensione, gli investitori privati ​​e altre fonti di capitale, tra cui il programma di prestito 504 Lo Small Business Administration U. S., prestano prestiti per immobili commerciali.

Qui esaminiamo i prestiti immobiliari commerciali: come si differenziano dai prestiti residenziali, dalle loro caratteristiche e da quello che i finanziatori cercano.

Mentre i mutui residenziali sono tipicamente fatti a singoli mutuatari, i prestiti immobiliari commerciali vengono spesso effettuati a soggetti commerciali (ad esempio, società, sviluppatori, partnership, fondi e trust) . Queste entità sono spesso costituite per lo scopo specifico di possedere immobili commerciali.

Un'entità non può avere un record finanziario o una storia di credito, nel qual caso il creditore può richiedere ai principianti o ai possessori dell'entità di garantire il prestito. Ciò fornisce al prestatore con un individuo (o un gruppo di individui) con una storia di credito e / o track record finanziario - e da chi possono recuperare in caso di default di prestito. Se questo tipo di garanzia non è richiesto dal prestatore e la proprietà è l'unico mezzo di recupero in caso di inadempienza del prestito, il prestito viene chiamato prestito non ricorrente, il che significa che il prestatore non ha alcun ricorso contro nessuno o altro che la proprietà.

Schede di rimborso di prestiti

Un mutuo residenziale è un tipo di prestito ammortizzato in cui il debito viene rimborsato in rate regolari per un periodo di tempo. Il più popolare prodotto ipotecario residenziale è l'ipoteca a tasso fisso a 30 anni.

Gli acquirenti residenziali dispongono di altre opzioni, tra cui i mutui di 25 anni e 15 anni. I periodi di ammortamento più lunghi prevedono in genere piccoli pagamenti mensili e maggiori costi complessivi di interessi durante la durata del prestito, mentre i periodi di ammortamento più brevi comportano in genere maggiori pagamenti mensili e minori interessi di interessi. I prestiti residenziali sono ammortizzati per tutta la durata del prestito in modo che il prestito sia rimborsato integralmente al termine del prestito. Un mutuatario con un'ipoteca a tasso fisso a 30 anni di $ 200.000 del 5%, ad esempio, avrebbe fatto pagamenti mensili di $ 1, 073. 64, dopo di che il prestito sarebbe stato completamente rimborsato.

A differenza dei prestiti residenziali, i termini dei prestiti commerciali variano generalmente da cinque anni (o meno) a 20 anni e il periodo di ammortamento è spesso più lungo del termine del prestito. Un prestatore, ad esempio, potrebbe fare un prestito commerciale per un periodo di sette anni con un periodo di ammortamento di 30 anni. In questa situazione, l'investitore avrebbe effettuato pagamenti per sette anni di un importo basato sul prestito rimborsato in 30 anni, seguito da un pagamento finale "balloon" dell'intero rimanente saldo del prestito. Ad esempio, un investitore con un prestito commerciale di 1 milione di dollari al 7% avrebbe effettuato pagamenti mensili di $ 6, 653. 02 per sette anni, seguito da un pagamento finale di balloon di $ 918, 127. 64 che avrebbe rimborsato il prestito in pieno.

La durata del termine del prestito e il periodo di ammortamento influenzeranno l'aliquota del prestatore. A seconda della forza di credito dell'investitore, questi termini possono essere negoziabili. In generale, più lungo è il piano di rimborso del credito, maggiore è il tasso di interesse.

Rapporti di prestito-valore

Un altro modo in cui i prestiti commerciali e residenziali si differenziano è nel rapporto prestito / valore (LTV): una cifra che misura il valore di un prestito contro il valore della proprietà. Un prestatore calcola LTV dividendo l'importo del prestito dal minore valore apprezzato della proprietà o dal prezzo di acquisto. Ad esempio, il LTV per un prestito di $ 90.000 per una proprietà di 100.000 dollari sarebbe pari al 90% ($ 90, 000 ÷ $ 100, 000 = 0. 9 o 90%).

Per i prestiti commerciali e residenziali, i mutuatari con LTV più bassi potranno beneficiare di tassi di finanziamento più favorevoli di quelli con più elevati LTV. Il motivo: hanno più patrimonio (o partecipazione) nella proprietà, il che equivale a meno rischio agli occhi del prestatore.

Alti LTVs sono ammessi per alcuni mutui residenziali: fino al 100% LTV è consentito per i prestiti VA e USDA; fino al 96,5% per i prestiti FHA (prestiti che sono assicurati dalla Federal Housing Administration); e fino al 95% per i prestiti convenzionali (quelli garantiti da Fannie Mae o Freddie Mac).

I prestiti commerciali LTV, invece, generalmente rientrano nel range del 65% -80%. Mentre alcuni prestiti possono essere effettuati a LTV più elevati, sono meno comuni. Il LTV specifico dipende spesso dalla categoria di prestiti. Ad esempio, può essere consentito un LTV massimo del 65% per le terre crude, mentre un LTV fino all'80% potrebbe essere accettabile per una costruzione multifamiliare. Non ci sono programmi VA o FHA in prestiti commerciali e nessuna assicurazione mutuo privata. Pertanto, i creditori non hanno alcuna assicurazione per coprire il debito del debitore e devono contare sulla proprietà immobiliaria impegnata come sicurezza.

Nota: L'assicurazione mutui privata (PMI) è un tipo di polizza assicurativa che protegge i creditori dal rischio di inadempienza e preclusione, consentendo agli acquirenti che non sono in grado di effettuare un anticipo significativo (o scegliere di non) ottenere finanziamenti ipotecari a prezzi accessibili. Se un mutuatario acquista una proprietà residenziale e scende al di sotto del 20%, il prestatore minimizzerà il suo rischio richiedendo al mutuatario di acquistare un'assicurazione da una società PMI. Vedere

Come sbarazzarsi di un'assicurazione privata di ipoteche

Rapporto di copertura del debito-servizio I prestatori commerciali considerano anche il rapporto di copertura del debito-servizio (DSCR), che confronta il reddito netto annuo di una proprietà (NOI) con il suo servizio annuale di debito ipotecario (incluso capitale e interessi) misurando la capacità della proprietà di prestare servizio al proprio debito. È calcolato dividendo il NOI dal servizio di indebitamento annuale. Ad esempio, una proprietà con 140.000 dollari in NOI e 100.000 dollari in servizio annuale del debito ipotecario avrebbe un DSCR di 1.40 ($ 140, 000 ÷ $ 100, 000 = 1. 4). Il rapporto consente ai prestatori di determinare la dimensione massima del prestito basata sul flusso di cassa generato dalla proprietà. Un DSCR inferiore a 1 indica un flusso di cassa negativo. Ad esempio, un DSCR di. 92 significa che c'è sufficiente NOI per coprire il 92% del servizio annuale del debito. In generale, i finanziatori commerciali cercano DSCR di almeno 1,25 per garantire un adeguato flusso di cassa. Un DSCR inferiore può essere accettabile per i prestiti con periodi di ammortamento più brevi e / o immobili con flussi di cassa stabili. Possono essere richiesti rapporti più elevati per le proprietà con flussi finanziari volatili - per esempio alberghi, che non dispongono di locazioni a lungo termine (e quindi più prevedibili) di inquilini comuni ad altri tipi di immobili commerciali.

Tassi di interesse e tasse

I tassi di interesse sui prestiti commerciali sono generalmente superiori ai prestiti residenziali. Inoltre, i prestiti immobiliari commerciali comportano solitamente delle tasse che aggiungono al costo complessivo del prestito, comprese le valutazioni, l'applicazione legale, l'applicazione di prestiti, la concessione del prestito e / o le spese di indagine. Alcuni costi devono essere pagati in anticipo prima che il prestito sia approvato (o rifiutato), mentre altri si applicano annualmente. Ad esempio, un prestito può avere una tassa di origine del prestito pari all'1%, dovuta al momento della chiusura, e una commissione annua di un quarto dell'1% (0,25%) fino a quando il prestito è interamente versato. Un prestito da 1 milione di dollari, ad esempio, potrebbe richiedere una tassa di origine del prestito del 1% pari a $ 10.000 da pagare in anticipo, con una tassa del 25% di $ 2, 500 pagata annualmente (oltre agli interessi).

Pagamento anticipato

Un prestito immobiliare commerciale può avere restrizioni sul pagamento anticipato, progettato per preservare la resa prevista del prestatore su un prestito. Se gli investitori risolvono un debito prima della data di scadenza del prestito, probabilmente dovranno pagare penalizzazioni anticipate. Ci sono quattro tipi principali di "exit" penalità per il pagamento anticipato di un prestito:

Penalty Prepayment

. Questa è la pena di prepagamento più semplice, calcolata moltiplicando l'attuale saldo in contanti da una pena di prepagamento specificata.

Garanzia d'interesse

• . Il prestatore ha diritto a un importo specifico di interessi, anche se il prestito viene pagato in anticipo. Ad esempio, un prestito può avere un tasso di interesse del 10% garantito per 60 mesi, con una tassa di uscita del 5% dopo. Blocco

• . Il mutuatario non può pagare il prestito prima di un determinato periodo, ad esempio un blocco di 5 anni. Defeasance

• . Una sostituzione della garanzia. Invece di pagare denaro al prestatore, il mutuatario scambia nuove garanzie (di solito titoli del Tesoro) per la garanzia originale del prestito.A questo metodo di pagamento di un prestito possono essere attaccate pene elevate. I termini di prepagamento sono identificati nei documenti di prestito e possono essere negoziati insieme ad altri termini di prestito in prestiti immobiliari commerciali. Le opzioni vanno intese prima del tempo e valutate prima di pagare anticipatamente un prestito.

• La linea di fondo Con immobili commerciali, di solito è un investitore (spesso un'impresa commerciale) che acquista l'immobile, concede in affitto spazio e raccoglie l'affitto delle attività che operano all'interno della proprietà: L'investimento è destinato essere una proprietà che produce reddito.

Nella valutazione dei prestiti immobiliari commerciali, i prestatori considerano la garanzia del prestito; il merito creditizio dell'entità (o dei principianti / proprietari), compresi i tre o cinque anni di rendiconto finanziario e dichiarazioni dei redditi; e dei rapporti finanziari, come il rapporto tra prestito e valore e il rapporto di copertura del debito-servizio. Per ulteriori informazioni, leggere

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