Che cosa è 'Commercial Real Estate'

Immobili commerciali sono proprietà che vengono utilizzate esclusivamente per scopi commerciali e che vengono affittati per fornire un luogo di lavoro piuttosto che uno spazio vitale. A partire da un'unica stazione di servizio ad un enorme centro commerciale, gli immobili commerciali comprendono rivenditori di tutti i tipi, uffici, alberghi, centri commerciali, ristoranti e negozi di alimentari.

RIPARTIRE 'Immobili Commerciali'

Immobili commerciali è uno dei tre principali tipi di immobili, insieme a quelli residenziali e industriali. Come il suo nome implica, il settore immobiliare commerciale è utilizzato nel commercio (immobiliari residenziali vengono utilizzati per fini di vita, mentre immobili industriali vengono utilizzati per la fabbricazione e la produzione di beni). Mentre alcune aziende possiedono gli edifici che occupano, lo scenario più tipico è che un investitore possiede l'edificio e raccoglie l'affitto di ogni attività che opera. Mentre i tassi di locazione immobiliare residenziale possono essere quotati in una somma annuale o in un affitto mensile, immobili commerciali sono quotidianamente quotati in dollari annui di affitto per piede quadrato.

Lease può essere gestito da un anno a più di 10 anni, con uffici e spazi commerciali di solito in media da 5 a 10 anni. "Gli inquilini più grandi tendono ad avere contratti di locazione più lunghi", ha dichiarato Brian McAuliffe, amministratore delegato della divisione Capital Markets del CBRE (CBG). "I contratti di breve durata offrono maggiore flessibilità per modificare gli affitti di locazione, mentre i contratti di affitto più lunghi offrono maggiore sicurezza, in particolare con gli inquilini del credito. "(Per ulteriori informazioni, vedere:

Esplorazione degli investimenti immobiliari.

)

Ci sono quattro tipi principali di leasing di beni commerciali, ciascuno che richiede diversi livelli di responsabilità dal locatore e dall'inquilino.

Una singola locazione netta rende l'inquilino responsabile del pagamento delle tasse sulle proprietà.

Una locazione a doppia rete (NN) rende l'inquilino responsabile del pagamento delle imposte sulle proprietà e delle assicurazioni.

• Una locazione triplo-rete (NNN) rende l'inquilino responsabile del pagamento delle tasse di proprietà, assicurazioni e manutenzione.
• In base a un contratto di locazione lordo, l'inquilino paga solo l'affitto e il padrone paga le imposte sulla proprietà, l'assicurazione e la manutenzione.
• Immobili commerciali Classificazioni
• Immobili commerciali sono classificati in diverse classi. Lo spazio di ufficio, per esempio, è suddiviso in una delle tre classi: classe A, classe B o classe C.

La classe A rappresenta gli edifici migliori in termini di estetica, età, qualità dell'infrastruttura e posizione.

Gli edifici di classe B sono di solito più vecchi e non belli come gli edifici di classe A. Questi edifici sono spesso destinati agli investitori per il restauro.

• Gli edifici di Classe C sono i più antichi, di solito più di 20 anni, situati in aree meno attraenti e necessitano di manutenzione.
• Società immobiliari commerciali
• Una società immobiliare commerciale consiglia su come meglio negoziare contratti di locazione che attirino e mantengano inquilini - i proprietari di immobili devono trovare un equilibrio tra la massimizzazione degli affitti e ridurre al minimo i posti vacanti e il fatturato degli inquilini. Il fatturato può essere costoso per i proprietari perché uno spazio deve essere adattato per soddisfare le esigenze specifiche dei diversi inquilini - ad esempio, se un ristorante si muove in una proprietà una volta occupata da uno studio di yoga.

Ci sono molte aziende nello spazio immobiliare commerciale. CBRE è il più grande del mondo. Altri grandi giocatori includono Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc., Newmark Grubb Knight Frank e DTZ. Queste aziende aiutano la fonte immobiliare commerciale, valutano il valore, acquistano e vendono i broker, gestiscono la manutenzione, trovano e mantengono gli inquilini, negoziano le locazioni e navigano sulle opzioni di finanziamento. "Una società a servizio completo soddisfa tutti i bisogni immobiliari di un cliente, siano essi individui, società a responsabilità limitata o istituzioni", ha dichiarato McAuliffe.

La conoscenza specializzata di una società immobiliare commerciale è utile poiché le norme e le regolamentazioni che disciplinano tale proprietà variano per stato, contea, comune, industria e dimensione.

Prospettiva immobiliare commerciale

Il mercato immobiliare degli U. Stati Uniti ha colpito durante la recessione 2008-2009, ma ha guadagnato conquiste annue dal 2010 e da allora ha recuperato quasi tutte le perdite dell'era recessiva.

Washington-based Urban Land Institute ha recentemente pubblicato una previsione sulle tendenze immobiliari che prevede che i prezzi immobiliari commerciali continueranno ad aumentare bruscamente per un altro anno. La previsione del consenso immobiliare ha analizzato 46 economisti e analisti del settore. Ritiene che la proprietà commerciale aumenta in media una percentuale del 7,6% annuo fino al 2017, a partire dagli aumenti storici a lungo termine del 5,3% all'anno. (Per la lettura correlata, vedere:

I tassi di interesse più elevati si bloccheranno?

) Gli affitti raccolti da proprietà commerciali sono anche in aumento. Newmark Grubb Knight Frank ha recentemente riportato che la media nazionale per l'affitto di uffici è stata di $ 27. 76 nel primo trimestre del 2015, in crescita del 4% rispetto all'anno precedente, mentre il prezzo richiesto per lo spazio industriale era di $ 5. 70 un piede quadrato, in crescita del 7%. Investire in immobili commerciali

Investire in immobili commerciali può essere redditizio e servire come una buona copertura contro la volatilità del mercato azionario. Gli investitori possono fare soldi attraverso l'apprezzamento quando vendono, ma la maggior parte dei rendimenti vengono generati attraverso gli affitti raccolti dagli inquilini.

Nella maggior parte dei casi, le proprietà vengono vendute dall'edificio - un edificio per uffici, un ristorante, una fabbrica, ecc. Tuttavia, se uno sviluppatore vuole maggiori capitali per espandere un progetto o desideri vedere più rapidamente i rendimenti, il progetto essere suddiviso in unità più piccole piuttosto che vendute come un insieme. (Per leggere di più sulle proprietà commerciali, consulta il nostro

Esplorazione degli investimenti immobiliari

. Vantaggi a Immobili Commerciali Uno dei maggiori vantaggi del settore immobiliare commerciale è il tasso di leasing interessante.Nelle aree in cui l'importo della nuova costruzione è limitato da terreni o da legge, gli immobili commerciali possono avere rendimenti impressionanti e notevoli flussi di cassa mensili. Gli edifici industriali generalmente affittano ad un tasso inferiore, anche se hanno anche costi di sovraccarico inferiori rispetto ad una torre di uffici.

Immobili commerciali beneficiano anche di contratti di locazione relativamente più lunghi con gli inquilini rispetto a quelli immobiliari. Ciò dà al titolare di immobili commerciali una notevole quantità di stabilità del flusso di cassa, fintanto che l'edificio è occupato da inquilini a lungo termine.

Svantaggi alla proprietà immobiliare commerciale

Le regole e le regole sono il deterrente principale per la maggior parte delle persone che vogliono investire in immobili commerciali. Le tasse, la meccanica delle responsabilità di acquisto e di manutenzione delle proprietà commerciali sono sepolte in strati di legalese che si spostano secondo lo stato, la contea, l'industria, la dimensione, la zonizzazione e molte altre denominazioni. La maggior parte degli investitori in immobili commerciali ha una conoscenza specializzata o un libro paga di persone che lo fanno.

Un altro ostacolo è l'aumento del rischio portato con il fatturato degli inquilini. Con le residenze, i requisiti degli impianti di un determinato inquilino sono quasi gli stessi di qualsiasi inquilino precedente o futuro. Con una proprietà commerciale, ogni inquilino può avere esigenze molto diverse che richiedono una costosa ristrutturazione. Il proprietario dell'edificio quindi deve adattare lo spazio per ospitare ogni commercio specializzato di ogni inquilino. Una proprietà commerciale con una bassa occupazione, ma un elevato turnover degli inquilini potrebbe ancora perdere i soldi a causa dei costi di ristrutturazione per gli inquilini in arrivo.

Chi dovrebbe investire?

Coloro che hanno un'azienda, per cominciare. Può essere finanziariamente utile per possedere il proprio spazio di lavoro anziché affittarlo.

Oltre a ciò, le persone più adatte a investire in immobili commerciali sono coloro che hanno una notevole conoscenza dell'industria e dei suoi aspetti legali, finanziari e regolatori, oppure possono impiegare persone che lo fanno. Le aree commerciali sono aree ad alto rischio e ricompensa di investimenti immobiliari che appellano agli investitori sofisticati che cercano una sfida. Come avresti potuto immaginare, un tale investitore è probabilmente già un singolo individuo di valore elevato: l'investimento richiede spesso una considerevole quantità di capitale di avvio.

Detto questo, vi è un'ampia gamma di proprietà commerciali, dai mega centri commerciali e dalle torri per ufficio a piccoli magazzini e singoli edifici di negozi. Quando si esaminano le proprietà commerciali puramente come investimento, il fattore più importante è l'offerta e la domanda. La struttura ideale si trova in una zona dove il posto vacante è basso e lo spazio disponibile per i nuovi sviluppi è limitato. La bassa offerta e la forte domanda comportano tassi di noleggio favorevoli e la copertura di un tasso di apprezzamento più elevato. La forza dell'economia locale della zona influirà anche sul valore del tuo acquisto, per cui vuoi controllare i tassi di occupazione tramite l'Ufficio delle statistiche del lavoro (BLS) insieme ad altre metriche di crescita economica e di forza.

Qualunque sia la proprietà o la scala, si può pensare, solo assicurarsi di poter gestire il tempo ei costi associati ad un investimento in immobili commerciali.

Come investire: Direttamente

La ricerca di investimenti diretti è semplice: le imprese immobiliari commerciali come quelle sopra elencate hanno una gamma di inserzioni a livello nazionale. Siti web importanti per la proprietà residenziale, come Trulia e Realtor. com, includono anche database ricercabili di elenchi commerciali. Un altro sito, LoopNet, è specializzato in proprietà commerciali.

Un investitore può acquistare un piccolo spazio commerciale o un centro di stoccaggio direttamente o tramite un partenariato privato, ma i requisiti di pagamento anticipato tendono ad essere molto più elevati rispetto alle proprietà residenziali: almeno 30%. Un'altra opzione è il partenariato a società immobiliari, anche se queste spesso richiedono un notevole investimento.

Come investire: Indirettamente

Michael Orzano, direttore degli indici azionari globali a S & P Dow Jones Indices - mette fuori i S & P / Case-Shiller Home Price Indices, una misura principale dei prezzi delle case negli Stati Uniti - l'acquisto di immobili a titolo definitivo, in considerazione delle tante mal di testa che pestono le società di gestione e / oi padroni di casa: "L'investimento diretto in immobili commerciali non è pratico per la maggior parte degli investitori, dato il grande investimento necessario per acquistare una singola proprietà e la supervisione richiesta per gestire l'edificio edifici. "Gli investitori che non vogliono affrontare tutti i problemi di proprietà diretta (o non hanno la capitale per l'acquisto di intere proprietà) possono ancora entrare nel gioco in diversi modi.

Uno è tramite i trust di investimento immobiliare (REITs). Immobili commerciali REIT dispongono di un portafoglio di immobili (come un fondo comune detiene titoli o obbligazioni), ma sono quotati in borsa; ciò li rende facili da acquistare e vendere, fornendo liquidità in un campo notoriamente illiquido. I gestori di REIT gestiscono tutti i dettagli dell'acquisto, della manutenzione, degli inquilini e così via. Ricevono anche considerazioni fiscali speciali e offrono tipicamente agli investitori rendimenti elevati; possono essere orientati verso il reddito, l'apprezzamento del capitale o entrambi.

"Il modo più conveniente per la maggior parte degli investitori individuali di toccare il mercato immobiliare commerciale è attraverso REITs", afferma Christian Thomas, consulente per gli investimenti con Glastonbury, Conn. USI Advisors. "I REIT sono stati istituiti dal Congresso solo per questo scopo, e la maggior parte hanno prezzi quotidiani. "(Per ulteriori informazioni, vedere:

Quali sono i rischi di

REITs ). E se si desidera un'ulteriore diversificazione, i prodotti basati su indici, come ETFs che traccia proprietà e benchmark REIT, forniscono un mezzo conveniente per accedere a un portafoglio diversificato di REIT ", osserva Orzano. di uno di questi, l'iShares Industrial / Office Real Estate ETF, di seguito.) Un altro modo per entrare nel settore commerciale è tramite titoli commerciali garantiti da mutui (CMBS), obbligazioni a tasso di interesse che detengono bundle di ipoteche commerciali. di CMBS dovrebbe salire a 150 miliardi di dollari nel 2017 da un anticipo di 115 miliardi di dollari nel 2015, secondo la previsione del consenso immobiliare di Urban Land Institute.