Nel settore immobiliare, una vendita breve significa vendere una casa per meno di quella ipotecaria in essere.

Dire che il signor e la signora Smith hanno preso in prestito $ 400.000 per acquistare una casa sette anni fa. La casa è stata valutata a 400, 000 dollari all'ora acquistata. Il signor Smith perde il suo lavoro e la coppia sta cadendo dietro sui loro pagamenti ipotecari. Dopo aver esaminato un'analisi comparativa del mercato, gli Smiths hanno appreso che il valore della loro casa è sceso e ora vale solo 310.000 dollari. Di fronte a $ 385.000 lasciati al loro prestito, gli Smiths preferiscono vendere la loro casa piuttosto che cercare le opzioni di rifinanziamento del governo come il programma federale Home Refinance Affordable, e chiedere al loro prestatore per il permesso di venderlo per $ 310.000. Quando la casa vende, la banca tornerà meno dell'intero importo che gli Smiths hanno preso in prestito; nella maggior parte dei casi, tuttavia, il prestatore considera la loro ipoteca pagata in pieno.

L'operazione beneficia della banca, permettendole di evitare il ripiegamento della casa in preclusione, che è costoso e richiede molto tempo e favorisce il venditore, permettendogli di evitare le ripercussioni negative del credito di preclusione (e del fallimento che a volte lo accompagna).

Vendite corte e preclusioni

Vendite e preclusioni brevi sono entrambe opzioni finanziarie a disposizione dei proprietari di abitazione che sono i mutuatari in difficoltà: dietro i loro pagamenti ipotecari, hanno una casa che è subacquea (vale a dire meno del saldo in contanti sull'ipoteca) o entrambi. Il proprietario è costretto a far parte della casa in entrambi i casi, ma la timeline e altre conseguenze sono diverse in ogni situazione.

Ci sono diversi motivi per cui un proprietario di casa avrebbe optato per una vendita breve rispetto a una preclusione.

Vendite corte

Le vendite corte sono solitamente iniziate dal proprietario della casa, spesso quando il valore di una casa scende del 20% o più. Prima che il processo possa iniziare, il prestatore che detiene l'ipoteca deve firmare la decisione di eseguire una vendita breve. Inoltre, il prestatore, tipicamente una banca, necessita di una documentazione che spiega perché una breve vendita ha senso; dopo tutto, l'istituto di prestito potrebbe perdere un sacco di soldi nel processo.

Se approvato per la vendita corta, l'acquirente negozia con il proprietario della casa e poi cerca l'approvazione per l'acquisto dalla seconda banca. È importante notare che non si può verificare alcuna vendita corta senza l'approvazione del prestatore.

Le vendite corte tendono ad essere lunghe e transazioni di intensità cartacea, che a volte richiedono un intero anno per elaborare. Tuttavia, le vendite corte non sono così dannose per il rating di un proprietario di casa come una preclusione è. Una breve vendita sembra meglio ai futuri istituti di credito e ai creditori: dimostra che hai intrapreso azioni prima che la banca dovesse riprendere la tua casa.Un proprietario di abitazione che ha attraversato una vendita breve potrebbe addirittura, con determinate restrizioni, poter acquistare immediatamente un'altra casa.

Foreclosure

Una preclusione è l'atto del prestatore che ha sequestrato la casa dopo che il mutuatario non riesce a effettuare pagamenti. Questa è l'ultima opzione per il prestatore, in quanto la casa viene utilizzata come garanzia sulla nota. A differenza di una vendita corta, i pignoramenti sono avviati solo dai finanziatori. Il prestatore si muove contro i mutuatari delinquenti per forzare la vendita di una casa, sperando di far bene il suo investimento iniziale dell'ipoteca. Inoltre, a differenza della maggior parte delle vendite corte, molti preclusioni avvengono quando il proprietario di casa ha abbandonato la casa. Se gli occupanti non sono ancora partiti, vengono espulsi dal prestatore nel processo di preclusione.

Una volta che il prestatore ha accesso alla casa, ordina la propria valutazione e procede con il tentativo di vendere la casa. I preclusi normalmente non richiedono tanto tempo per essere completati come una vendita a breve, perché il prestatore è interessato a liquidare rapidamente l'attività. Le abitazioni precluse possono anche essere vendute all'asta in una "vendita del fiduciario", dove gli acquirenti offrono offerte su case in un processo pubblico.

Nella maggior parte delle circostanze, i proprietari di case che hanno esperienza di preclusione devono aspettare un minimo di cinque anni per acquistare un'altra casa o tre anni con un prestito FHA. Il preclusione è mantenuto sulla relazione di credito di una persona per sette anni. Il tuo punteggio FICO scenderà di oltre 100 punti a causa di pignoramenti, secondo Barry Paperno, responsabile delle operazioni di consumo presso Fair Isaac (scenderà anche dopo una breve vendita, probabilmente a causa del fatto che tu è in default sui pagamenti ipotecari). Questo può sembrare un importo relativamente piccolo per un valore predefinito su un asset importante, ma è sufficiente che le società di carte di credito considerino l'aumento dei tassi e le diminuzioni dei limiti di credito e le società di assicurazione per aumentare i premi.

Come acquistare una proprietà di vendita a breve

Il processo di vendita a breve varia da uno Stato a uno Stato, ma i passaggi comprendono in genere:

• Pacchetto di vendita breve - Un pacchetto finanziario viene inviato dal venditore prestatore. Questo include i bilanci, una lettera che descrive le difficoltà del venditore e le copie dei documenti finanziari.
• Offerta di vendita rapida - Se il venditore accetta l'offerta da un acquirente interessato, l'agente di quotazione invia il prestatore l'accordo di quotazione, un'offerta di acquisto eseguita, la lettera di preavviso dell'acquirente e una copia del controllo dei soldi il pacchetto di vendita breve del venditore.
• Elaborazione bancaria - La banca esamina l'offerta e approva o nega la vendita corta. Questo può richiedere diverse settimane a mesi.

In qualche modo, l'acquisto di una proprietà di vendita a breve è come un acquisto tradizionale. Tuttavia, ci sono un paio di modi in cui l'accordo di acquisto che lei e il tuo agente immobiliare elaborare sono diversi. Il contratto precisa che i termini sono soggetti all'approvazione del prestatore ipotecario. In un'operazione normale, l'unico partito che avrebbe bisogno di approvare la vendita è il venditore.

Il contratto dovrebbe anche indicare che la proprietà viene acquistata "come-è."Anche se è accettabile includere il linguaggio che ti permette di ritirarsi da un accordo se un'ispezione rivela problemi notevoli, non si dovrebbe aspettare di poter negoziare un prezzo più basso a causa di loro.La banca è anche improbabile fare riparazioni, e il venditore, essendo legato per il denaro contante, è probabilmente anche meno probabile che aiuti. Dato la situazione, probabilmente anche dovrai avere abbastanza soldi per chiudere i costi. (Continua a leggere il processo di chiusura in Capire l'impegno .)

A differenza della preclusione, l'istituto di credito non possiede la proprietà in una vendita corta, ma perché deve approvare la vendita (perché è il prestatore, non il venditore, chi perde una perdita sulla proprietà) e riceverà i proventi, sembrerà di acquistare la proprietà dalla banca.

Un gioco di attesa

Le transazioni di vendita rapide possono essere molto più tempo e test di pazienza rispetto ai regimi reali -vestate le transazioni. (Continua a leggere questo in Sh ort Vendere la tua casa per evitare la preclusione .) Se fai un'offerta su una proprietà di vendita breve, preparatevi ad aspettare. Le banche sono famose per prendere fino a diversi mesi per rispondere alle offerte di vendita brevi. Alcuni esperti consigliano di dare al prestatore una scadenza per ridurre il tempo di attesa. anche se è difficile dire se questa strategia verificherà veramente la banca all'azione. Tuttavia, se la banca non ha effettivamente approvato la vendita corta al momento dell'offerta, l'attuazione di una scadenza sarà inutile in quanto potrebbe richiedere diversi mesi solo per il venditore di raggiungere un accordo di vendita a breve con il prestatore.

Il Venditore deve essere in Default Ufficiale

Per questo motivo, assicuratevi che la vendita breve sia già approvata dal prestatore. Se il venditore non è ancora andato in default, la banca potrebbe non essere interessata a fare una vendita breve. Ci vuole un tempo considerevole e convincente per ottenere una banca per accettare una vendita breve, quindi se non è già stato d'accordo, non perdere tempo. Molte case sono elencate come una vendita breve, ma non vi è alcuna garanzia che la transazione sarà mai completata in quanto tale.

La banca potrebbe anche non essere interessata a una vendita breve se pensa di poter ottenere più soldi entrando in preclusione. E se stai cercando finanziamenti per l'acquisto, assicuratevi che il vostro mutuatario non ha problemi con una proprietà a breve vendere.

Agenti esperti

A causa della complessità di questo tipo di transazione, assicurati che il tuo agente o agente immobiliare sia esperto con vendite brevi e sia disposto a lavorare con te su uno. Alcuni agenti immobiliari si specializzano in vendite corte e possono avere una certificazione di Short Selling e Foreclosure Resource (SFR), una designazione offerta dall'Associazione Nazionale dei Realtors. I titolari di questa certificazione hanno ricevuto una formazione specializzata.

Non solo le vendite più corte sono più lavoro per gli agenti, a volte offrono meno compensazioni: la banca potrebbe non essere disposta a pagare l'agente di quotazione la consueta commissione 5-6% perché sta già assumendo una perdita e perché l'agente del compratore ottiene una percentuale di quella percentuale, vedrà anche meno soldi.

Inoltre, prova a scoprire se l'agente di quotazione del venditore è esperto con vendite corte. Anche se la banca è in ultima analisi, un agente di quotazione che conosce le funi può essere in grado di facilitare o accelerare la transazione.

Scommesse sui prezzi

Preparati ad aumentare il tuo prezzo di offerta. Perché il venditore aumenta le probabilità che la banca attraversa con la vendita corta, può provare a convincerti ad aumentare il prezzo di acquisto. In definitiva, però, il venditore non ha alcuna autorità reale di approvare il prezzo di vendita, solo la banca, e possono anche controproporre.

D'altra parte, la banca respinge la tua offerta in maniera completa, specialmente se hai scritto un'offerta di prezzo molto inferiore. Oppure, nel caso peggiore, potrebbero non rispondere affatto. Mai.

Mantenere la ricerca in corso

Data la durata probabilmente la banca risponderà alla tua offerta, probabilmente dovresti continuare a esaminare altre case mentre aspetta una risposta e dovresti probabilmente procedere all'acquisto di un altro se si trova un acquisto più facile. Avere il tuo agente di scrivere il contratto di acquisto di breve vendita in modo da mantenere questa flessibilità. Se si dispone di una scadenza per il trasferimento, non si preoccupa neppure di una vendita breve.

Un altro motivo per continuare a cercare: anche se lo fai per l'impegno, la banca può continuare a raccogliere offerte. La maggior parte delle persone considera questo non etico perché il potenziale acquirente probabilmente ha sbattuto qualche migliaio di dollari sulle ispezioni, le ricerche sul titolo e simili, a questo punto. Ma ricorda che la banca sta affrontando una transazione perdente, quindi vuole minimizzare le sue perdite e vendere la proprietà al più vicino possibile al mercato. L'abbandono dell'offerta così tardiva del gioco è un enorme spreco di tempo e denaro per l'acquirente, per non parlare enormemente frustrante. Per tutte queste ragioni, il prezzo di listino di una breve vendita deve essere preso con una dose sana di scetticismo.

Vendite a breve: i pro ei contro

Gli esperti non sono d'accordo sul fatto che le vendite corte siano un buon affare per gli acquirenti. I sostenitori affermano che le proprietà di vendita brevi sono valutate al di sotto del valore di mercato, creando l'opportunità per gli acquirenti di ottenere molto o di acquistare homebuyers per la prima volta per entrare in una casa che altrimenti potrebbero non essere in grado di permettersi.

Gli avversari dicono che le banche non hanno interesse a fare vendite a fuoco e faranno un'analisi di mercato comparabile prima di stabilire o accettare un prezzo per una proprietà. Inoltre, il prezzo di listino di una vendita corta può essere un importo che l'agente del venditore pensa che la banca possa accettare - piuttosto che l'importo che la banca ha effettivamente accettato di accettare. La banca potrebbe trovare il prezzo troppo basso o il venditore potrebbe elencare la proprietà al di sotto del mercato con l'intento di generare una guerra di offerta. In alcuni stati, il venditore avrà un giudizio di mancanza contro di lui, che lo obbliga a pagare alla banca la differenza tra l'importo del mutuo e il prezzo di vendita della casa, quindi è nel migliore interesse del venditore di ottenere il maggior denaro possibile .

Un vantaggio sia per la banca che per l'acquirente è che, a differenza di una proprietà di proprietà bancaria, una breve proprietà di vendita è meno probabile che sia stata trashed o saccheggiata. Mentre la proprietà potrebbe essere oggetto di una manutenzione differita a causa della situazione finanziaria del proprietario, il venditore non è probabile che distrugga il luogo in cui vive ancora. Al contrario, i proprietari di abitazione che perdono le loro proprietà a preclusione spesso esprimono la loro frustrazione sulla casa come un modo per tornare in banca.

Seguendo le stesse linee, perché le proprietà di brevi vendita sono ancora occupate, non avranno sofferto per mano di persone senza scrupoli che hanno scelto di accovacciarsi o vandalizzare la proprietà. Il vandalismo può essere un problema comune con le proprietà di preclusione, specialmente nei quartieri a basso reddito.

Trovare annunci di vendita rapida

La maggior parte delle proprietà offerte come vendite corte sono elencate da agenti immobiliari, e questo rappresenta spesso il posto migliore per iniziare, specialmente se si tratta di un agente immobiliare specializzato in loro. Senza un agente, è possibile cercare facilmente il Multiple Listing Service (MLS) dal comfort del proprio computer (o dispositivo mobile), ma i dati che accedi potrebbero essere limitati in ambito, obsoleti o addirittura imprecisi.

Mentre è possibile trovare alcune proprietà di vendita di piccole dimensioni su siti web popolari come Zillow e Trulia, altri siti che si specializzano in preclusioni e proprietà scontate offrono una visione più completa del mercato delle vendite di breve durata nella tua zona. Uno di questi siti è www. realtystore. com, che ha più di un milione di inserzioni di aste di preclusione, proprietà di proprietà bancarie, case di proprietà repositate di governo, proprietà inadempienti di imposta e vendite brevi.

La linea inferiore

Una breve vendita può trarre vantaggio da tutte le parti coinvolte: i finanziatori evitano il lungo e costoso processo di preclusione; i mutuatari mantengono i loro preclusioni fuori dai loro rapporti di credito; e gli acquirenti possono essere in grado di acquistare proprietà a prezzi ridotti. Un acquirente non dovrebbe assumere che la proprietà è un grande affare solo perché è una vendita corta, comunque. Fai la tua analisi comparabile del mercato. Inoltre, se lo fai per l'impegno, non ignorare un approfondito controllo a casa.