Il mercato dei mutui è cambiato molto nell'ultimo decennio. In passato praticamente chiunque potrebbe ottenere un mutuo - anche uno per molto di più di quello che potevano permettersi. All'epoca, i tassi di interesse erano più alti, ma gli standard di prestito erano più facili. Oggi è più difficile qualificarsi, ma i tassi di interesse sono più bassi.

Forse hai preso una seconda ipoteca (più comunemente chiamata un prestito a casa patrimoniale) quando i tassi erano più alti. Questo è solo un motivo per cui potresti prendere in considerazione il consolidamento dei tuoi prestiti. Ma dovresti? Ha senso o è meglio mantenere i prestiti separati?

Casey Fleming, un consulente ipotecario con C2 Finanziaria CORPORATION e l'autore di "La Guida al prestito: come ottenere il migliore ipoteca possibile", li cita come motivi per cui potrebbe pensare di consolidarsi.

1. Ridurre il tasso di interesse

Come otto anni fa, i tassi ipotecari medi erano molto più alti. A metà giugno 2007, ad esempio, il tasso medio di 30 anni ha raggiunto un elevato 6. 74%. Ma nell'ottobre del 2016, le tariffe erano in media del 3, 47% - più del 40% in meno rispetto al 2007. Un tasso più basso potrebbe significare migliaia di risparmi sul vostro prestito. Più basso è il tasso di interesse, più si pagherà in totale per tutto il periodo del prestito.

2. Eliminare il rischio di un mutuo a tasso variabile

Poiché i pagamenti sono spesso inferiori all'inizio di un'ipoteca a tasso variabile, gli acquirenti domiciliari possono essere cullati nell'acquisto di una casa che non possono più permettersi. E con tassi ipotecari probabilmente più in alto, come la Federal Reserve Board ha iniziato a segnalare alla fine del 2014, i clienti possono trovare il pagamento spostato troppo in alto per la loro famiglia nel prossimo futuro. Consolidare i tuoi mutui in un'unica ipoteca a tasso fisso eliminerà la preoccupazione di un pagamento più elevato più tardi nell'ipoteca, ed è una mossa particolarmente buona quando i tassi sono bassi.

3. Spendi i tuoi prestiti più veloci

Oltre a combinare entrambi i prestiti in un unico pagamento, consideri un prestito più breve. L'importo totale degli interessi da pagare è più basso e la proprietà o le proprietà sono più presto. Naturalmente, il pagamento sarà più alto. Ricorda il nostro esempio dell'ipoteca a tasso fisso a 30 anni sulla casa di 250.000 dollari che costava circa $ 1, 150 al mese? Se lo fai in un prestito di 15 anni, il costo mensile salta a $ 1, 811 - un pagamento più elevato ma meno costoso nel tempo perché in 15 anni farai meno pagamenti che in 30 anni e pagherai meno interesse.

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4. Come combinare due ipoteche in uno e Come il rifinanziamento delle ipoteche influisce sulla vostra vincita netta. Abbassa i pagamenti L'unica volta che questo ha senso è quando ti trovi sopra la tua testa. Il problema è che, nel tempo, di solito vi costerà di più.(Potresti voler dare un'occhiata a Ottenere un mutuo dopo il fallimento e la preclusione

.) Secondo Fleming, "i pagamenti mensili più bassi raramente comportano minori costi di vita o addirittura minori costi di interessi annuali, perché il nuovo prestito viene quasi sempre resettato il tuo orario di pagamento a un termine più lungo e meno del tuo pagamento andrà al principale. "

Poiché l'interesse è caricato in precedenza nella maggior parte dei mutui, un piccolo importo del tuo pagamento va verso il principale nei primi anni di una nuova ipoteca. Se si continua a ripristinare il prestito, si finisce per pagare di più interesse a lungo termine. Questo è il motivo per cui i refinancatori seriali trovano più difficile pagare le loro ipoteca. La linea inferiore Se consolidate i tuoi mutui, assicurati che sia un vantaggio a lungo termine. Guarda l'importo totale che dovrai pagare sul prestito e il ritmo in cui costruirete l'equità. Semplicemente paragonare i pagamenti è un pensiero a breve termine. Secondo Fleming, "Nessun strumento viene utilizzato più spesso per parlare di proprietari di abitazione in cattive offerte rispetto al confronto mensile dei pagamenti. E 'over-simplistic e costano i proprietari di abitazione milioni di dollari ogni anno. In un mondo ideale, il termine del nuovo prestito dovrebbe essere lo stesso - o più breve - dei prestiti esistenti. “