Avere due ipoteche non è così raro come si potrebbe pensare. Le persone che accumulano abbastanza equità nelle loro case possono scegliere di prendere una seconda ipoteca. Potrebbero utilizzare i soldi per pagare un debito, inviare un bambino al college, finanziare un'impresa o fare un grosso acquisto.

Guardiamo ad un esempio: hai preso una linea di credito per la casa a dieci o più anni fa e durante il periodo di sorteggio - il momento in cui potresti "disegnare" sulla tua linea di credito - hai pagato una somma gestibile: $ 275 al mese su una linea di credito di $ 100.000.

Secondo i termini del prestito, dopo dieci anni il periodo di scadenza è diventato il periodo di rimborso - i prossimi 15 anni in cui si deve pagare il prestito come un mutuo. Ma probabilmente non ti aspetti che il pagamento di 275 dollari possa diventare un pagamento di $ 700 che potrebbe aumentare ancora di più se aumenta il tasso principale.

Consolidando i due prestiti, potresti potenzialmente risparmiare più di 100 dollari ogni mese e bloccare il tasso di interesse piuttosto che guardarlo esaltare se il primo salta. D'altra parte, forse vuoi pagare i prestiti più velocemente e desideri migliori condizioni che ti aiuteranno a farlo. Come funziona questo tipo di consolidamento e è una buona idea?

Sapere cosa stai iniziando

Per capire cosa succede quando si consolida devi sapere alcune cose sui prestiti correnti che hai. Se, quando si va a consolidare i prestiti, si rende conto che la seconda ipoteca è stata utilizzata per tirare fuori dalla tua casa per qualche motivo - chiamato prestito di cassa - che potrebbe aggiungere il costo al nuovo prestito e ridurre l'importo per cui qualificarsi. I prestiti di cassa sono più elevati, i finanziatori dicono perché il mutuatario è statisticamente più probabile di allontanarsi dal prestito se vengono in difficoltà.

Poi c'è la refinance rate / term (refi). Questo tipo di prestito è semplicemente un aggiustamento sul tasso di interesse e sui termini del prestito attuale. Il prestito è considerato più sicuro al prestatore perché il mutuatario non è impegnato in qualsiasi denaro o riducendo l'ammontare di patrimonio che hanno nella proprietà. Può avere rifinanziato di recente quando i tassi ipotecari sono scesi a bassi storici.

Perché sono importanti queste distinzioni? Secondo Casey Fleming, consulente ipotecario con C2 FINANCIAL CORPORATION e autore di "Guida al prestito: come ottenere il miglior mutuo possibile", sono importanti perché i termini e l'importo che pagherai su nuove ipoteche potrebbero essere molto diversi.

"Diciamo che tu e il tuo prossimo ricevono entrambi i prestiti di rifinanziamento del prestito al valore del 75%, sotto il limite di prestito conforme di $ 417.000. Il tuo è un cash-out, il suo non lo è. Il tuo prestito costerà 0,625 punti più rispetto al tuo prossimo a partire da aprile 2015. E 1 punto è dell'1% dell'importo del prestito, quindi se l'importo del tuo prestito è di 200.000 dollari, tutte le cose sono uguali si pagherà $ 1 250 ( $ 200, 000 x.00625) più per lo stesso tasso di interesse del tuo prossimo.

Pensa a questo modo. Se hai originariamente acquistato i due prestiti quando hai acquistato la casa, non è un prestito di cassa poiché la seconda ipoteca è stata utilizzata per acquisire la casa - non tirare fuori denaro. Ma in seguito, se hai ricevuto soldi come conseguenza di una seconda ipoteca, quella era un prestito di cassa e quindi un nuovo prestito consolidato sarà considerato lo stesso.

C'è un'altra ragione per cui questa distinzione diventa importante. Poiché i prestiti di cassa sono più rischiosi per il prestatore, possono prestare solo il 75% all'80% del proprio patrimonio in casa contro il 90% su un tasso / termine refi. Fleming lo mette in inglese come questo: "Se il vostro prestito sarà considerato un prestito di cassa, avrai bisogno di maggiore equità nella tua proprietà per qualificarsi. "

Come consolidare

Il prestatore farà tutte le complicazioni che compongono il consolidamento dei prestiti. Il tuo compito è quello di essere un consumatore informato. Non parlare con un prestatore - parlare a diversi.

Poiché il consolidamento di due prestiti è più complicato di un semplice mutuo per la casa, è meglio parlare personalmente con ben tre o quattro istituti di credito. Puoi parlare con la tua banca o un'unione di credito, un broker di ipoteca o prendere raccomandazioni dai professionisti del settore che ti fidi.

Certamente, chiedere loro se il nuovo prestito diventerà un prestito di cassa o un tasso / termine refi. È un prestito a tasso fisso o variabile? 15 o 30 anni? (Vedi Qual è meglio, un prestito fisso o variabile?)

Una volta che sei soddisfatto di un prestatore, ti passano attraverso il processo. Non firmare nulla senza leggerlo prima e assicurati di comprendere il programma di pagamento.

Se il vostro prestito è un prestito di cassa, Casey Fleming dice che ci può essere un modo per convertire in tempo / termine refi un anno dopo.

"Consolidare i prestiti come cash-out ma ottenere un prestito credito che paga per tutti i costi associati alla transazione. Attendere un anno e rifinanziare nuovamente. Dal momento che rifinanziate un prestito unico a quel punto, non è un prestito di cassa. Ora puoi spendere soldi sui punti per comprare il tasso di interesse in quanto manterrai il prestito per un periodo di tempo più lungo. "Fleming continua a consigliare questa operazione solo se credi che i tassi di interesse siano stabili o che potrebbero cadere. (Potresti essere interessato anche a Punti ipotecari: cosa è il punto? )

La linea inferiore

"Mai prendere una decisione per rifinanziare o consolidare i prestiti basati solo sulla riduzione del pagamento mensile. Nella maggior parte dei casi spenderete di più durante la tua vita sul nuovo prestito di quanto non semplicemente pagare i prestiti esistenti ", dice Fleming. "Milioni di consumatori continuano a mutare il loro futuro e finiscono con dieci o persino centinaia di migliaia di dollari meno in pensione. "

Invece, determinare quanto tempo pensi di rimanere in casa e confrontare il costo della tua ipoteca corrente alla nuova ipoteca più i costi associati al nuovo prestito per tutta la durata che ti terrà il prestito.Se i costi sarebbero più bassi, il consolidamento è probabilmente una buona idea.