I redditi provenienti da investimenti sono ad alto livello storico, indicando un aumento delle entrate derivanti dal noleggio di immobili. Ma prima di investire in affitti immobiliari, come si fa a valutare i beni immobiliari?

Qui introdurremo ad un alto livello alcuni modi per valutare la proprietà in affitto. ( ) TUTORIAL:

Esplorare gli investimenti immobiliari

L'approccio di confronto di vendita

L'approccio di confronto di vendita (SCA) è una delle forme più riconoscibili di valutazione immobiliare residenziale. Questo approccio è semplicemente un confronto di case simili che hanno venduto o affittato in un determinato periodo di tempo. La maggior parte degli investitori vorrà vedere un SCA in un periodo di tempo significativo per raccogliere tutte le tendenze potenzialmente emergenti.

Lo SCA si basa sugli attributi per assegnare un valore relativo del prezzo. Il prezzo per piede quadrato è una metrica comune e facile da capire che tutti gli investitori possono utilizzare per determinare dove occorre valutare la proprietà

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Se un villaggio residenziale a 2 000 metri quadrati affitta per $ 1 / piede quadrato, gli investitori possono ragionevolmente aspettarsi un reddito di affitto simile basato su affitti analoghi nella zona. Tieni presente che SCA è un po 'generico; cioè ogni casa ha un'unicità che non è sempre quantificabile. Gli acquirenti e i venditori hanno gusti e differenze unici. Lo SCA deve essere una linea di base o un'opinione ragionevole e non è un perfetto strumento di valutazione o valutazione di immobili.

È importante anche per gli investitori utilizzare un apprezzatore certificato o un agente immobiliare quando si chiede un'analisi comparativa del mercato. Questo mitiga il rischio di valutazioni fraudolente, che si sono diffuse durante la crisi immobiliare 2007. (

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Il modello di determinazione dei prezzi di capitale Il modello CAPM (Capital Asset Pricing Model) è uno strumento di valutazione più completo per i beni immobiliari. Il CAPM introduce i concetti di rischio e opportunità di costo come si applica agli investimenti immobiliari. Questo modello esamina il potenziale ritorno sull'investimento (ROI) derivante dal reddito da locazione e lo confronta con altri investimenti che non hanno alcun rischio, come ad esempio obbligazioni del Tesoro statunitense o forme alternative di investimenti immobiliari come i trust investimenti immobiliari (REITs). In poche parole, se il rendimento

previsto

su un investimento privo di rischi o garantiti supera il potenziale ROI dal reddito da locazione, non ha semplicemente senso finanziario per rischiare la proprietà di noleggio. Per quanto riguarda il rischio, il CAPM considera i rischi inerenti all'affitto di beni immobili.

Ad esempio, tutte le proprietà in affitto non sono le stesse. La posizione e l'età della proprietà sono considerazioni chiave. Affittare una proprietà più vecchia significherà che i padroni di casa probabilmente avranno maggiori spese di manutenzione.Una proprietà in affitto in una zona di criminalità alta richiederà probabilmente più precauzioni di sicurezza che un noleggio in una comunità gated. Questo modello suggerisce di fare factoring in questi "rischi" prima di considerare l'investimento o di stabilire una struttura dei prezzi noleggio. (CAPM ti aiuta a determinare quale ritorno tu meriti per mettere i vostri soldi a rischio. Per ulteriori informazioni, vedere Il modello di prezzo dei capitali: una panoramica

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L'approccio di reddito quali sono i potenziali redditi delle proprietà di affitto rispetto all'investimento iniziale. L'approccio al reddito viene spesso utilizzato per investimenti immobiliari commerciali. L'approccio al reddito si basa sulla determinazione del tasso annuo di capitalizzazione per un investimento. Tale tasso è il reddito annuale previsto dal moltiplicatore lordo di affitto diviso per il valore corrente della proprietà. Quindi se un edificio per uffici costa $ 120.000 per l'acquisto e il reddito mensile atteso da affitti è di $ 1, 200, il tasso annuo di capitalizzazione previsto è:

($ 1200 * 12 mesi) / $ 120.000 = 12%

è un modello molto semplificato con poche ipotesi. Più che probabile ci sono spese di interesse sull'ipoteca. Inoltre, i futuri redditi da locazione possono essere meno o più preziosi cinque anni da oggi rispetto a quelli di oggi.

Molti investitori hanno familiarità con il valore attuale netto del denaro. Questo concetto di proprietà immobiliare è noto anche come flusso di cassa attualizzato. I dollari ricevuti in futuro saranno soggetti a rischio inflazionistico e deflazionistico e sono presentati in termini scontati per tener conto.

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L'approccio dei costi

L'approccio costo per valutare le proprietà immobiliari afferma che la proprietà vale solo la pena di ciò che può essere ragionevolmente utilizzato. È stimato sommando il valore della terra e il valore ammortizzato di eventuali miglioramenti. Gli apprezzatori di questa scuola spesso sostengono l'uso "più alto e migliore" per riassumere l'approccio dei costi alla proprietà reale. Viene spesso utilizzato come base per valutare il terreno vacante. Ad esempio, se sei uno sviluppatore di appartamenti che cerca di acquistare tre ettari di terreno in una zona sterile per convertire in condomini, il valore di tale terra sarà basato sul miglior utilizzo di quella terra. Se la terra è circondata da campi petroliferi e la persona più vicina vive a 20 miglia di distanza, il miglior utilizzo e quindi il valore più elevato di questa proprietà non si convertono in appartamenti, ma possibilmente espandono i diritti di perforazione per trovare più olio.

Un altro argomento di migliore utilità ha a che fare con la zonizzazione delle proprietà. Se la proprietà prospettica non è zonizzata "residenziale", il suo valore è ridotto in quanto gli sviluppatori dovranno sostenere costi significativi per ottenere risoned. È considerato più affidabile quando utilizzato su strutture più recenti e meno affidabile per le proprietà più vecchie. Spesso è l'unico approccio affidabile quando si esaminano le proprietà di utilizzo speciale.

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La linea inferiore

L'investimento immobiliare non è fuori forma da qualsiasi tratto dell'immaginazione. (Per la lettura correlata, vedere

Prezzo della casa al di sopra del tasso di interesse: cosa è più importante?Dall'ultimo incidente, tuttavia, il mercato immobiliare è cambiato drasticamente. La fuga di case finanziate senza soldi giù è un manufatto del passato e possibilmente andato per sempre. Ma gli affitti immobiliari possono essere uno sforzo redditizio se gli investitori sanno come valutare la proprietà immobiliare. Gli investitori più gravi esamineranno i componenti di tutti questi metodi di valutazione prima di prendere una decisione di noleggio. Imparare questi concetti di valutazione introduttiva dovrebbe essere un passo nella giusta direzione per tornare al gioco d'investimento immobiliare. Quindi, una volta trovata una proprietà in grado di produrre una quantità di reddito favorevole, trovare un tasso di interesse favorevole per la tua nuova proprietà utilizzando un calcolatore ipotecario. Utilizzando questo strumento ti darà anche figure più concrete per lavorare con la valutazione di una potenziale locazione futura.

(Per ulteriori informazioni, vedere

5 errori che rendono la casa che fissa un flop.

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