Pochi prestatori cercano un'ipoteca di 15 anni quando stanno acquistando una casa. Secondo l'Associazione dei mutuatari bancari, nel febbraio 2015, solo il 5% degli acquirenti di casa e il 20% delle refinanziere hanno presentato domanda per un mutuo di 15 anni e questi numeri sono in calo negli ultimi anni. Ma se i mutuatari vengono messi fuori dal pagamento mensile relativamente alto, stanno rinunciando alla possibilità di risparmiare un sacco di soldi, in entrambi i sensi della parola.

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PROS

Un mutuo di 15 anni costa molto meno di quello di prendere in prestito denaro in 30 anni.

• Poiché il costo di un'ipoteca è calcolato come tasso di interesse annuale e si sta prendendo in prestito i soldi per la metà della durata, molto meno di prendere in prestito denaro per 15 anni - di solito meno della metà di quello che avresti pagato oltre 30 anni. Maggiore è il tasso di interesse, maggiore è il divario tra i due mutui. Al 4%, pagherai solo il 46% dell'interesse pagato per il prestito più lungo.

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• Poiché i prestiti a breve termine sono meno rischiosi e meno costosi per le banche a finanziare, tipicamente un mutuo di 15 anni viene fornito con un tasso di interesse più basso - ovunque tra un quarto punto e un punto intero meno che per un mutuo di 30 anni.

• Se la tua ipoteca viene acquistata da una delle società sponsorizzate dal governo, come Fannie Mae, probabilmente finirete per pagare meno in tassi per un prestito di 15 anni. Fannie Mae e le altre imprese controllate dal governo addebitano ciò che chiamano aggiustamenti dei prezzi a livello di prestito che spesso si applicano solo a ipoteche di 30 anni o sono più alti per i mutui a 30 anni. Queste tasse si applicano in genere a mutuatari con punteggi di credito più bassi, minori pagamenti o entrambi. La Federal Housing Administration carica i premi di assicurazione mutui inferiori ai mutuatari di 15 anni. La maggior parte dei mutuatari in definitiva paga questi costi come parte di un tasso di interesse più elevato, piuttosto che come commissioni anticipate.

- Perché il pagamento mensile è più alto, i pianificatori finanziari considerano l'ipoteca di 15 anni una forma di risparmio forzato - invece di investire quei risparmi in un conto del mercato monetario o in titoli di borsa, sei investendoli nella tua casa, che anche nel lungo periodo è probabile apprezzare in valore.

CONS

I mutui più brevi hanno pagamenti mensili più elevati rispetto ai prestiti a più lungo termine. Ad esempio, un prestito di 15 anni per $ 300.000 al 4% di interessi ha un pagamento mensile di $ 2, 219, o del 55% superiore a un mutuo di 30 anni per la stessa somma allo stesso tasso.

• Il pagamento più elevato potrebbe limitare l'acquirente ad una casa più modesta di quanto possano acquistare con un prestito di 30 anni. (Lo stesso pagamento mensile su un prestito di 30 anni ripagherà un prestito più grande.)

• Il pagamento più elevato richiede riserve di cassa più elevate - tanto quanto un reddito di un anno in risparmi liquidi.

• Il pagamento più elevato significa che un mutuatario può rinunciare all'opportunità di costruire altri risparmi oa risparmiare per altri obiettivi che abbiano incentivi, come l'istruzione universitaria o in un conto di pensionamento 401 (k), sia fiscalmente differito che ha un contributo del datore di lavoro.Un investitore esperto e disciplinato avrebbe perso l'opportunità di investire la differenza tra i pagamenti di 15 anni e 30 anni in titoli di rendimento più elevato.

La linea inferiore

Un mutuo di 15 anni può risparmiare un sacco di soldi. Immagina un prestito di $ 300.000, disponibile a 3. 25% per 15 anni o al 4% per 30 anni. L'effetto combinato dell'ammortamento più rapido e del tasso di interesse più basso significa che l'assunzione di denaro per soli 15 anni avrebbe costato 79,441 dollari, contro i 215, 609 in 30 anni, o quasi due terzi di meno. Lo strofinare, ovviamente, è il pagamento più elevato mensile.

(

Bank vs. Your Budget: Quanto Casa Puoi Affrontare? e Confronto di 30 anni con un mutuo di 15 anni .)