La questione se acquistare e vendere o acquistare e detenere è la migliore strategia di investimento immobiliare non ha una risposta corretta. Piuttosto, la decisione di scegliere un metodo oltre l'altro dovrebbe essere parte di una strategia esplicita che tiene conto degli obiettivi di investimento complessivi dell'investitore, nonché delle opportunità presentate dal mercato esistente. Questo articolo discuterà i vantaggi e gli svantaggi di ciascuna strategia di investimento. Continua a leggere per scoprire quale strategia supererà le altre nel mercato in cui investite.

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Perché investire in immobili?

La proprietà immobiliare residenziale sta guadagnando sempre più interesse dagli investitori al dettaglio per molti dei seguenti motivi:

• Immobili fornisce rendimenti più prevedibili rispetto a titoli e obbligazioni.
• Immobili fornisce una copertura dell'inflazione perché i tassi di noleggio e il flusso di cassa di investimento aumentano di solito almeno quanto il tasso di inflazione.
• Il settore immobiliare offre un ottimo posto per il capitale nei momenti in cui gli investitori non sono sicuri delle prospettive dei mercati azionari e obbligazionari o quando gli investitori si aspettano che i rendimenti a lungo termine in azioni e obbligazioni siano inadeguati.
• Il patrimonio netto creato in un investimento immobiliare rappresenta un'ottima base per finanziare altre opportunità di investimento. Invece di prendere in prestito per ottenere la capitale per entrare in altri veicoli (cioè acquistare azioni a margine), gli investitori possono prendere in prestito il proprio patrimonio per finanziare altri progetti. La relativa facilità di indebitamento nei confronti di un investimento immobiliare combinata con la deducibilità dell'interesse ipotecario rende questa opzione un metodo meno costoso per finanziare altre opportunità per gli investitori che sono comodi a prendere il rischio finanziario aggiuntivo.
• Oltre a fornire flussi di cassa ai proprietari durante i periodi in cui viene affittato l'immobile residenziale, può essere utilizzato anche come residenza o per qualche altro scopo durante i periodi in cui non produce flussi di cassa. (Vuoi saperne di più?) Leggi: Investire in immobili .)

L'influenza dei fattori di mercato

Per descrivere le implicazioni della decisione di ribaltamento o di mantenimento, è necessario comprendere le problematiche inerenti a ciascuna delle strategie di transazione. Rispetto agli stock e alle obbligazioni, il settore immobiliare è un mercato relativamente inefficiente e si caratterizza per un basso volume di transazioni e dati sul mercato non molto trasparenti. La difficoltà di trovare opportunità immobiliari in combinazione con dati incoerenti di proprietà e di mercato rendono le operazioni immobiliari più difficili e costose da eseguire rispetto ai titoli azionari e obbligazionari. (Per ulteriori letture, vedere: Cinque cose che ogni investitore immobiliare deve sapere .)

Altri problemi che possono portare gli investitori a scegliere una tattica su un'altra rivoluzionano attorno ai metodi di valutazione e al capitale necessario per investire in questa classe di asset.L'immobile residenziale è valutato con il metodo di valutazione e non con il trading continuo, che si traduce in rendimenti d'investimento più prevedibili e meno volatili dei rendimenti di azioni e obbligazioni. Poiché la domanda di immobili è influenzata da tendenze economiche a lungo termine, come la crescita della popolazione, dei posti di lavoro e dell'economia generale, il settore immobiliare ha esteso periodi di valori elevati e bassi e di volumi di transazione. I mercati immobiliari in una lunga tendenza al rialzo sono caratterizzati da una crescente domanda e da periodi in cui gli investitori "fanno fieno mentre il sole splende", mentre i mercati del mercato tendono a mostrare un numero limitato di operazioni, con gli investitori che perdono la carta fino a quando il mercato si risveglia e possono ancora una volta realizzare guadagni.

Per dimostrare il costo relativamente elevato degli investimenti immobiliari sulle strategie di investimento complessivo, confrontare la differenza tra un investimento di $ 200 e 000 in azioni e un investimento uguale in proprietà. Quando si esegue una grande esposizione azionaria, un investitore può immediatamente vendere una parte dell'investimento per ottenere un guadagno e mantenere il saldo alla media dei costi del dollaro, aspettare future potenzialità potenziali o assumere una posizione a lungo termine in quell'industria o in un'azienda. Una posizione di $ 200.000 di dollari in proprietà potrebbe essere qualsiasi cosa da una casa di una famiglia a un paio di piccole proprietà. Ad eccezione degli investimenti immobiliari cartolarizzati, come i trust immobiliari (REIT), un problema con la sola proprietà della proprietà residenziale è che non è facilmente suddiviso. Con altri tipi di investimenti, come gli stock, se un investitore è a disagio con una certa esposizione, può "licenziare" l'esposizione con derivati ​​o vendendo una parte dell'investimento. Con immobili, l'unico modo reale per ridurre l'esposizione è quello di vendere interessi di partenariato nella proprietà, che può portare a problemi di controllo, legali e di gestione.

Il vantaggio più evidente per investire gli investimenti immobiliari è la capacità di realizzare immediatamente i guadagni e di avere il capitale legato per il minor tempo possibile. Inoltre, a differenza del mercato azionario, che può trasformarsi nel mezzo di una giornata, i mercati immobiliari sono più facilmente prevedibili e possono produrre periodi di tempo prolungati che compensano gli investitori per la ricerca di immobili. In questo senso, le proprietà di scorrimento potrebbero essere considerate una strategia d'investimento meno rischiosa perché è destinata a mantenere il capitale a rischio per un minimo di tempo e perché manca i rischi di gestione e leasing inerenti alla detenzione di immobili.

Per la maggior parte degli investitori, le proprietà di rotazione dovrebbero essere considerate più una strategia tattica che una strategia d'investimento a lungo termine. Poiché i costi di transazione sono molto alti sia sul buy-sell che sul side, possono influire in modo significativo sui profitti. Ci sono due principali tipi di proprietà che possono essere utilizzati in un approccio buy / sell per investire in immobili. Il primo è case o appartamenti che possono essere acquistati al di sotto del valore di mercato corrente perché sono in difficoltà finanziarie. Il secondo è il "fixer", una proprietà con un problema strutturale o di design che può essere superato per creare valore.

Gli investitori che si concentrano sulle proprietà in difficoltà fanno così identificando proprietari di abitazione che non possono più gestire o sostenere le proprie proprietà o trovare proprietà sovravergali e rischiano di andare in default. Coloro che preferiscono i fixer, d'altra parte, ricostruiranno o migliorano una proprietà in modo che funzioni meglio per i proprietari di abitazione o sia più efficiente per gli inquilini di appartamenti. Utilizzando questa tattica, l'acquirente di un fixer sta affidando a investire il capitale per aumentare i valori rispetto al semplice acquisto di proprietà a bassa base al fine di creare elevati rendimenti degli investimenti. Naturalmente, è anche possibile combinare queste due strategie quando si pongono le proprietà, e molti investitori fare proprio questo.

Tuttavia, le proprietà di scorrimento possono creare problemi fiscali e di costo che non si affrontano con investimenti a lungo termine. Spingere di solito porta a oscillazioni di reddito che possono creare flussi di cassa e problemi di gestione delle tasse. Inoltre, la ricerca di queste opportunità può essere difficile a lungo termine, rendendo questa strategia più adatta a coloro che desiderano approfittare delle opportunità a breve termine nel mercato immobiliare. (Per saperne di più sul flipping, leggere

Cinque errori che rendono la casa spingendo un flop).

I pro ei contro della holding È un fatto ben noto che acquistare e tenere immobili è una ricetta per accumulare grande ricchezza. La maggior parte dei "vecchi soldi" negli USA e all'estero è stato accumulato attraverso la proprietà del suolo. Anche dopo periodi di calo dei prezzi dei terreni, i valori dei terreni sono quasi sempre rimbalzati nel lungo periodo in quanto vi è una disponibilità limitata di terreni.

Tuttavia, la proprietà immobiliare a lungo termine porta una miriade di problemi di gestione e legali che gli investitori in titoli e obbligazioni non devono mai contendersi. La proprietà immobiliare è un'attività di gestione intensa che è al di fuori della serie di abilità di molti investitori.

Gli investitori azionari devono avere le competenze necessarie per analizzare un particolare mercato, una particolare società e la capacità del management di eseguire le proprie strategie di business. Un investitore di immobili a lungo termine necessita delle stesse competenze ma ha la responsabilità aggiunta di creare e di eseguire quelle strategie di business per le sue proprietà. Molti investitori, soprattutto i proprietari di proprietà di noleggio di prima volta, sono mal preparati o mal attrezzati per affrontare le responsabilità che vengono con la gestione delle proprietà in affitto. Il processo di individuazione di inquilini di qualità e di assistenza alle loro esigenze, oltre a garantire la manutenzione e la manutenzione della proprietà, può essere un'attività impegnativa e stressante, ma è necessaria una gestione immobiliare di successo per garantire flussi di cassa continui da un investimento.

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Suggerimenti per il proprietario potenziale .) I rischi inerenti alla proprietà immobiliare a lungo termine sono i seguenti: grande, ma se mitigato, l'investitore è ben compensato per l'assunzione. La maggior parte di questi rischi, che includono i rischi transazionali di acquisto e vendita di immobili, rischi per il benessere dell'immobile ei rischi di trovare e mantenere gli inquilini sono considerati rischi non sistematici o rischi di investimento che possono essere diversificati se un numero adeguato di investimenti sono acquistati in un portafoglio ben artigianale.Il problema per la maggior parte degli investitori è che il bene immobile è così capitale intensivo che l'importo necessario per acquistare abbastanza proprietà per diversificare via questi rischi è al di fuori delle loro capacità. (Per sapere come valutare il livello di rischio personale, vedere: Determinazione del rischio e della piramide di rischio .)

Scelta di una strategia Per decidere se flipping proprietà o tenendoli a lungo termine è la strategia più appropriata, bisogna rispondere ad alcune domande critiche. Un investitore deve decidere se l'allocazione del capitale sia permanente o transitorio e se sia una parte fondamentale di una strategia di investimento globale o di un mezzo per aumentare i rendimenti. È inoltre necessario determinare quale rischio e rendimento è appropriato per questa porzione dei loro portafogli di investimento e se l'investitore abbia la tolleranza e l'abilità adeguati per assumere le responsabilità gestionali che vanno insieme a entrambi i tipi di investimenti. Se il capitale non è disponibile per l'acquisto di un portafoglio diversificato, un investitore potenziale deve essere pronto ad assumere un rischio non sistematico, compresi i rischi di proprietà individuali e la potenziale mancanza di domanda per la proprietà, sia da parte dei proprietari di case o degli affittuari. Nel decidere di assumere una strategia di buy-and-sell, un investitore deve anche determinare se ha l'abilità di scoprire proprietà di vendita in difficoltà o fixer. In questa strategia transazionale, è importante determinare se il capitale può essere trasformato in quantità sufficienti entro un determinato periodo di investimento per superare i costi di transazione sia sul buy-sell, sia per la commissione di intermediazione, finanziamento e chiusura. La linea inferiore

Anche se la scelta tra le due strategie in questione dipende dalla propria situazione finanziaria e dagli obiettivi di investimento, la strategia di partecipazione a lungo termine è generalmente più appropriata per coloro che utilizzano immobili come parte centrale del loro complesso portafogli di investimento; le proprietà di flipping sono più appropriate quando l'immobile viene utilizzato come una tattica di aggiustamento o di ritorno. Gli investitori che desiderano accumulare ricchezza e ricavare proventi derivanti dai loro investimenti immobiliari dovrebbero considerare la possibilità di tenere immobili nel lungo periodo, utilizzando il patrimonio integrato nel portafoglio per finanziare altre opportunità di investimento, con la possibilità di vendere in futuro le proprietà. Le proprietà di ribaltamento sono una tattica più adatta per periodi in cui le prospettive dei mercati azionari e obbligazionari sono basse, o per gli investitori che intendono realizzare investimenti a breve termine per tutto il tempo previsto dal mercato attuale.