L'ipoteca di 30 anni è l'ipoteca di casa più popolare in America, secondo l'Associazione dei bancari ipotecari. Nel febbraio 2015, più di due terzi di tutte le domande di mutui e l'86% di tutte le domande di acquisto erano per un mutuo di 30 anni. Ma molte di quelle persone sono senza dubbio pagare di più per finanziare la propria casa di quanto non hanno bisogno. (Per una spiegazione approfondita dei due termini di ipoteca, vedere Confronto di 30 anni con un mutuo di 15 anni.)

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I vantaggi di un'ipoteca di 30 anni

Il vantaggio principale di un'ipoteca di 30 anni è il pagamento mensile relativamente basso. Ad esempio, su un prestito di 30 anni per $ 300.000 al 4% di interessi, il pagamento mensile è di $ 1, 432, o circa un terzo inferiore a quello di un mutuo di 15 anni per la stessa somma allo stesso tasso.

• Il pagamento più basso può consentire a un mutuatario di acquistare più casa di quanto potessero permettersi con un prestito di 15 anni poiché lo stesso pagamento mensile consentirebbe di prendere un prestito più grande in 30 anni.

Il pagamento più basso consente a un mutuatario di creare risparmi o di risparmiare altri obiettivi che abbiano incentivi, come l'istruzione universitaria in un piano 529 o in un conto pensionistico 401 (k), che è sia fiscale differita e ha un contributo datore di lavoro.

. • Un investitore esperto e disciplinato potrebbe prendere la differenza tra i pagamenti di 15 anni e 30 anni e investirlo più alto - cedendo titoli. In linea di massima, un tale investimento guadagnerà se i rendimenti dopo le tasse sono più alti del costo dell'ipoteca meno la deduzione di interessi.

Contro di un mutuo di 30 anni

Durante la sua vita, un mutuo di 30 anni è molto più costoso di un mutuo di 15 anni.

• Poiché il costo di un'ipoteca è calcolato come tasso di interesse annuale e si sta prendendo in prestito il denaro per un doppio tempo, pagherai almeno il doppio per un prestito di 30 anni. Maggiore è il tasso di interesse, maggiore è il divario tra i due mutui. A 4%, pagherai quasi 2,5 volte più di interesse in 30 anni di quanto avresti da oltre 15 anni.

• Poiché i prestiti a più lungo termine sono più rischiosi e più costosi per finanziare le banche, un mutuo di 30 anni viene tipicamente con un tasso di interesse più elevato - ovunque tra un quarto punto e un intero punto superiore a quello di un'ipoteca di 15 anni.

• Se la tua ipoteca viene acquistata da una delle aziende sponsorizzate dal governo, come Fannie Mae, potresti finire per pagare di più in tasse per un prestito di 30 anni. Fannie Mae e le altre imprese governative sostengono le tasse chiamate rettifiche di prezzo a livello di prestito che spesso si applicano solo a ipoteche a 30 anni. Queste tasse si applicano in genere a mutuatari con punteggi di credito più bassi, minori pagamenti o entrambi. La Federal Housing Administration carica i maggiori premi assicurativi per i mutuatari di 30 anni.La maggior parte dei mutuatari in definitiva paga questi costi come parte di un tasso di interesse più elevato, piuttosto che come commissioni anticipate.

La linea inferiore

Durante la sua vita un mutuo di 30 anni ti costerà di più. Prendi l'esempio di un prestito di $ 300.000, disponibile a 4% per 30 anni o al 3. 25% per 15 anni. L'effetto combinato dell'ammortamento più lento e del tasso di interesse più elevato significa che l'assunzione di denaro per 30 anni costa 215, 609, contro i 79, 441 a 15 anni o quasi tre volte. Una soluzione: prendi un'ipoteca di 30 anni ma fai i pagamenti più grandi di un programma di 15 anni, supponendo che l'ipoteca non abbia alcuna penalità di prepagamento. Hai il diritto di dirigere i pagamenti extra al capitale e, se effettua i pagamenti in modo coerente, pagherai l'ipoteca in 15 anni. E se i tempi si riducono, puoi sempre rientrare nel programma di 30 anni. Per raccogliere ulteriori informazioni su un mutuo di 30 anni contro un'ipoteca di 15 anni provare il nostro calcolatore ipotecario. Inoltre, leggi:

i pro ei contro di un mutuo di 15 anni.