Quando si esegue una linea di credito per la casa equity (HELOC), ciò che si chiama il periodo di discesa in genere dura dieci anni. Durante questo periodo è possibile prendere in prestito denaro come necessario e fare pagamenti bassi, solo per interessi su quello che hai preso in prestito. Molti proprietari di abitazione fanno proprio questo perché si punta meno nel breve periodo. Dopo la fine del periodo di esecuzione, tuttavia, non è più possibile prendere in prestito dalla tua linea e devi iniziare a pagare interamente ammortizzati e pagamenti di capitale durante quello che si conosce come periodo di rimborso, di solito 20 anni. Ciò significa che i pagamenti mensili possono essere significativamente più elevati di quelli durante il periodo di tracciamento e molti proprietari di casa finirono per affrontare lo shock di pagamento. Un modo per risolvere il problema del pagamento-shock è rifinanziare il tuo HELOC e ci sono diversi modi per farlo. Questo articolo spiega come qualificare, quali sono le tue opzioni e i pro ei contro di ciascuno. (Se hai bisogno di rifinanziare un prestito regolare per la casa, vedi Rifinanziamento del prestito a domicilio: una guida come .)

La qualifica per rifinanziare il tuo HELOC

Il rifinanziamento di un HELOC è simile a quello di prelevare o rifinanziare una prima ipoteca. Dovrai qualificarvi in ​​base ai tuoi redditi, spese, debiti e beni, ovvero fornire documenti come gli stub pagati, i moduli W2, le dichiarazioni dei redditi, le dichiarazioni dei mutui, l'ID della fotografia, la prova dell'assicurazione e qualsiasi altro documento che il sottoscrittore ritiene necessario. Per ottenere i tassi di interesse più bassi, devi avere un ottimo punteggio FICO: da qualche parte nel range da 740 a 850. Puoi qualificarti con un punteggio pari a 620, ma pagherai più del doppio del tasso di interesse di qualcuno con un punteggio eccellente e potresti avere più tempo a trovare un prestatore che lavorerà con te. (Per ulteriori informazioni, vedere I 5 fattori maggiori che influenzano il credito .)

Devi anche avere abbastanza equità nella tua casa dopo aver preso il nuovo prestito per rispettare le linee guida del prestatore per il prestito combinato al valore. Alcuni istituti di credito consentiranno ai proprietari di abitazione di prestiti eccellenti prestiti fino al 100% del valore della loro casa, ma è comune poter prendere in prestito solo l'80% al 90%. Ecco un esempio di come è stato determinato:

Valore proprietà: $ 300, 000

Saldo iniziale: $ 190, 000

Bilancio HELOC: $ 50, 000

Totale mutuato: $ 240, 000

Credito combinato al valore: 80%

Equità proprietaria: 20%

In questo caso, si desidera solo rifinanziare l'equilibrio esistente HELOC e non si desidera prendere in prestito di più, si dovrebbe essere in grado di trovare un prestatore che lavorerà con te, soprattutto se hai un buon credito. Inoltre, più equità che hai, più basso sarà il tasso di interesse.

Opzioni per il rifinanziamento

Ci sono quattro modi per rifinanziare la tua linea di credito di equità domestica.Ecco le tue opzioni e i pro ei contro di ciascuno.

1. Richiedi una modifica del prestito

Come funziona:

Contattare il prestatore e spiegare che avrai difficoltà a effettuare i pagamenti quando termina il periodo di esecuzione. Chiedete se il prestatore può lavorare con voi per cambiare i termini del prestito in modo tale che rendere i vostri pagamenti mensili accessibili, in modo da non default. La Banca d'America, ad esempio, ha un programma di assistenza a domicilio che consente ai proprietari di abitazione qualificati di essere a lungo termine, a un tasso di interesse più basso o entrambi, se hanno subito difficoltà finanziarie come la perdita di reddito o il divorzio.

Pro: La modifica del prestito può essere l'unica opzione se sei sott'acqua. Ma prima di andare per uno, vedere se si qualifica per qualsiasi programma di assistenza federale o statale per i proprietari di abitanti in difficoltà, come il programma Second Lien Modification Home o un FHA Short Refinance.

Contro: I finanziatori non hanno alcun obbligo di modificare il tuo prestito, quindi questa opzione potrebbe non essere disponibile per te. Se è, dovrai mostrare che puoi rimborsare il prestito modificato.

2. Aprire un nuovo HELOC Come funziona:

Lasciate il bastone lungo la strada iniziando con un nuovo periodo di tracciamento e un nuovo periodo di rimborso di interesse.

I professionisti: Ti compra un po 'di tempo per migliorare la tua situazione finanziaria se stai lottando per far finire la tua soddisfazione e non vuoi inserire il tuo prestito esistente.

Contro: Dovrai rimborsare il tuo prestito un giorno. Quanto più si lascia ripagare, più interesse si sta andando a dovere, e più alto sarà il pagamento del capitale interamente ammortizzato e dei pagamenti di interessi ogni mese. Inoltre, entrare in un nuovo periodo di sorteggio rende facile mantenere il prestito. Se stai rifinanziando perché sei preoccupato di rimborsare il tuo HELOC esistente, l'ultima cosa che vuoi fare è aggiungere al tuo debito. Come è già stato visto, è difficile sapere quali costi di prestito totale oi pagamenti mensili saranno con un HELOC perché si sta prendendo in prestito un po 'qua e là e il tasso di interesse può oscillare. Inoltre, quando il tuo nuovo periodo di rimborso HELOC di calci a tassi di interesse potrebbe essere superiore a quello di oggi, rendendo questi pagamenti mensili ancora più grandi. (Per ulteriori informazioni, vedere

Come HELOC possono danneggiare .) 3. Prendi un nuovo prestito a domicilio Come funziona

: trasformi il tuo saldo a tasso variabile HELOC in un prestito a casa a tasso fisso. È possibile richiedere fino a 20 o 30 anni per rimborsare il saldo.

Pro: Termina il ciclo di prestiti continui prendendo una somma forfettaria per pagare il tuo HELOC e ottieni un tasso di interesse fisso con pagamenti mensili stabili. Assicurati di conoscere i costi di finanziamento a lungo termine e fatturarli nel piano finanziario a lungo termine della tua famiglia.

Contro: Alcuni istituti di credito hanno smesso di offrire prestiti a domicilio, in modo da fare shopping in più avrà più impegno di trovare un HELOC. Tuttavia, sono disponibili, soprattutto se si è disposti a guardare oltre le banche più grandi - che dovreste essere perché le grandi istituzioni finanziarie non hanno necessariamente le migliori tariffe o il servizio clienti più competente.Inoltre, tenga presente che più il termine di prestito, minore sarà il pagamento mensile, ma più interesse pagherai.

4. Rifinanziare l'equilibrio in una nuova ipoteca prima Come funziona:

Invece di rifinanziare semplicemente il tuo HELOC, rifinanziate sia il tuo HELOC che la prima ipoteca in un prestito: una nuova ipoteca iniziale.

Pro: È possibile ottenere i tassi di interesse più bassi disponibili. I tassi ipotecari primitivi tendono ad essere inferiori ai tassi di prestito a domicilio, in quanto, in caso di inadempienza sui pagamenti di casa, il vostro prestatore di mutui ipotecari avrebbe avuto dei vantaggi sui proventi di vendere la tua casa in prestito. In un mercato in cui i tassi HELOC sono 4.75% e tassi di mutuo a casa sono 5. 23%, 30 anni, i tassi ipotecari fissati per primo potrebbero essere 4. 09% e tassi di ipoteca fissi a 15 anni potrebbe essere del 3, 31%. Supponendo che rifinanziate con una prima ipoteca a tasso fisso, ottieni anche la stabilità dei pagamenti mensili uguali e di conoscenza dei costi di prestito totali in anticipo, proprio come farebbe con l'opzione di prestito a domicilio-mutuo mostrato in precedenza.

Contro: La prelevazione di una prima ipoteca può significare pagare costi di chiusura significativamente più elevati di quelli effettuati rifinanziando in un nuovo prestito HELOC o equity equity.

La linea inferiore Potresti ottenere pagamenti mensili più convenienti sul tuo HELOC tramite una modifica del prestito, rifinanziando in un nuovo HELOC, rifinanziando in prestito a casa o rifinanziando con una nuova ipoteca. Esplora le tue opzioni con diversi istituti di credito per vedere quale possibilità offre la migliore combinazione di convenienza a breve termine e le spese più basse a lungo termine e costi di chiusura. (Per ulteriori informazioni, vedere:

Come funziona un'opzione a frequenza fissa HELOC

.)