I proprietari di abitazione che vogliono ridurre i rischi per la loro investimenti in casa e / o coloro che hanno altre opportunità di investimento con rendimenti superiori rispetto al patrimonio di casa, dovrebbero considerare l'utilizzo di un accordo REX. Questo contratto è un regime di ripartizione del rischio / rendimento a casa che consente al proprietario di casa di vendere efficacemente il patrimonio immobiliare (senza vendere la casa) e reinvesti i fondi. In questo articolo analizzeremo l'accordo di REX & Company, gli impatti finanziari dopo le imposte e esamineremo alcuni esempi che consentiranno ai potenziali utenti di valutare se è probabile che ne beneficino o meno. (Per la lettura di sfondo, controlla Gli accordi REX salgono come i prezzi delle case diminuiscono .)

- Un accordo REX è simile a un contratto di vendita a termine con un deposito (tranne che non ha data di scadenza) in quanto è un contratto non eseguito prima della risoluzione.

Il trattamento fiscale è utilizzato nello stesso modo di un'opzione. Quando il contratto termina con la vendita della casa, il pagamento anticipato sarà considerato parte dei proventi di vendita e il pagamento finale della liquidazione da parte del proprietario di casa a REX & Co. compenserà i proventi di vendita ricevuti. Quindi, finché il guadagno totale della vendita è nell'ambito dell'imposta esclusa sulla residenza principale, il guadagno sulla copertura non verrà tassato.

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Non esiste un trattamento definitivo nell'attuale codice fiscale quando il proprietario di casa termina l'accordo REX prima della vendita. Tuttavia, un pagamento netto da parte di REX & Co. al proprietario della casa (ossia, dopo il periodo di penalità quinquennale) sarebbe sicuramente imposto come reddito ordinario. Un pagamento dal proprietario di casa a REX & Co. alla fine sarebbe molto probabilmente trattato come una perdita di capitale, uguale alla chiusura di un contratto di opzione.

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Breakeven Analysis

Poiché il proprietario di casa non è in grado di raccogliere un ammortamento a prezzo di casa se l'accordo termina nei primi cinque anni, il contratto è utile solo per la copertura a lungo termine. Tuttavia, anche un accordo di due o tre anni può essere redditizio se la liquidità anticipata guadagna buoni rendimenti. Hai solo bisogno di rendimenti cumulativi dopo le imposte sul denaro per superare la penalità per uscire. La figura 1 di seguito mostra il tasso massimo di apprezzamento per il quale il profitto di casa è esattamente zero durante ciascuno dei primi sei anni - assumendo un accordo di ripartizione REX del 50% e un riscatto di tassa sul reddito superiore al 6% ricevuti dal proprietario di casa.

Nota
: Questi calcoli presuppongono che i pagamenti a REX & Co. non siano deducibili dalle tasse.) Figura 1: Tutti gli importi espressi come percentuale del valore della casa Investopedia. com © 2008

A questo ritmo di rendimento in denaro, la tabella indica che non dovresti entrare nell'accordo REX a meno che non intendiate mantenere la casa più di due anni. Oltre due anni, si esce anche dopo aver pagato la pena per la risoluzione anticipata finché l'apprezzamento della casa scende al di sotto dei livelli qui indicati.Data l'elevata probabilità che i prezzi diminuiscano nei prossimi cinque anni, i proprietari di abitazione che non intendono vendere dovrebbero beneficiare di un accordo REX.

Esempio numerico

Mentre i vantaggi di gestione del rischio di utilizzare l'accordo REX come una copertura sono chiari, un proprietario di casa dovrebbe comprendere l'intera gamma di risultati finanziari possibili. Per questo dobbiamo analizzare i risultati delle varie combinazioni dei rendimenti in denaro e delle potenziali variazioni dei valori di casa. Supponendo che l'accordo REX sia in sospeso per cinque anni più un giorno, il proprietario di casa evita il pagamento della penalità e sarà pagato per qualsiasi ammortamento dei prezzi.

La figura 2 di seguito fornisce la gamma dei risultati per un periodo di cinque anni - assumendo il massimo accordo di condivisione del 50%. Questa tabella può essere estrapolata per condividere accordi con percentuali minori di condivisione riducendo i risultati di conseguenza (ad esempio, una quota del 20% è 2/5 del risultato della tabella). In termini di dollari effettivi, si moltiplicano queste percentuali per il valore originale della casa all'avvio dell'accordo REX.
Figura 2

Investopedia. com © 2008

Ogni colonna della tabella di payoff mostra quanto si guadagna (o perde) in cinque anni con un accordo REX, supponendo che i tuoi rendimenti sul pagamento anticipato in contanti ricevuti corrispondano al tasso visualizzato nella parte superiore della colonna. Le righe corrispondono a ipotesi relative alle cumulative cinque anni di cambio di prezzo della casa come mostrato nella colonna più a sinistra. Ad esempio, supponete di aver stipulato un contratto di condivisione del 50% quando la tua casa vale 1 milione di dollari e reinvestito il pagamento anticipato ad un tasso del 6. 80% dopo la tassa. Se la casa si è rifiutata a un valore di $ 900.000 (giù del 10%) alla fine di cinque anni, il tuo guadagno dal contratto REX sarebbe di $ 106.000 (10. 6% di $ 1 milione).

Punto di vista di REX

A questo punto si dovrebbe chiedersi perché REX & Co. avrebbe offerto questo affare. A causa dei tempi di consegna lunghi nello sviluppo di tali prodotti finanziari, è probabile che questo sia stato concepito e progettato e gli impegni di finanziamento ottenuti prima che il mercato immobiliare si raffreddi nel 2007. Il prodotto potrebbe eventualmente essere ritirato se le fonti di finanziamento diventano sufficientemente pessimistiche sui prezzi degli alloggi.

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Benefici agli investitori istituzionali Fondamentalmente il concetto è molto appello agli investitori istituzionali perché questi investitori vedranno gli investimenti del contratto REX offrono loro un'opportunità di diversificazione. Questo si adatta ai loro doveri fiduciari, dal momento che sono guidati da un principio di teoria del portafoglio moderno che afferma che la diversificazione è molto importante per minimizzare il rischio per un dato livello di rendimento. .

Con lunghi orizzonti d'investimento estremamente lunghi, gli investimenti a casa-equità offrono una nuova opportunità per diversificare in una classe di asset che non potevano accedere in precedenza (per ulteriori informazioni, vedere
Teoria dei portafogli moderni: una panoramica .) Esse si aspettano che la correlazione dei rendimenti con i loro altri investimenti sia molto bassa.Pertanto, in teoria, dovrebbe ridurre il rischio complessivo del proprio portafoglio. Se si tratta di una scarsa tempistica di mercato, non saranno noti a loro solo dopo il fatto. Gli investitori istituzionali spesso danno a tali questioni una priorità inferiore rispetto al miglioramento della loro applicazione sulla teoria del portafoglio. (Continua a leggere la diversificazione in Introduzione alla diversificazione

e L'importanza della diversificazione .) Un altro punto da notare è che l'accordo REX li fornisce effettivamente un investimento leveraged in housing: ottengono i diritti a una percentuale più elevata di cambiamento di valore della casa che devono pagare in contanti. L'accordo risulta essere l'equivalente del proprietario che partecipa a una quota della loro quota a REX & Co. in cambio dell'abbonamento gratuito sulla quota di casa di REX e Co.. Questa leva relativamente economica fornirà rendimenti molto buoni se le case apprezzano ai loro storici tassi a lungo termine. Conclusione

Dal punto di vista del proprietario di un abitante l'accordo REX può essere un modo efficace per la protezione contro i declini dei prezzi delle case. Questo strumento offre un'opportunità per preservare il capitale e ridurre i rischi di proprietà di casa senza vendere la tua casa. Per usufruire, però, è necessario mantenere la tua casa per almeno due anni e investire saggiamente il denaro in anticipo.