Il grande "segreto" sui mutui, dal punto di vista del prestatore, è che si tratta di concorrenza e rischio. La concorrenza limita ciò che una banca può caricare perché i mutuatari cercheranno il miglior affare. Ma la concorrenza è temperata da un rischio. Le persone con buoni punteggi di credito - la prova che pagano regolarmente le loro fatture in tempo - sono rischi migliori di quelli che non hanno, a prescindere dalle ragioni, di solito ottenere tassi migliori. (Per ulteriori informazioni, vedere il tuo punteggio di credito e il tuo pagamento ipotecario: è cosa .) Qualunque sia la tua situazione, ecco alcune cose che non puoi sapere - ma bisogno - quando prendi un'ipoteca. Assicuratevi di tenerli in mente.

1. È possibile risparmiare denaro con un prestito a breve termine.

I mutui più comuni hanno tassi fissi e un termine di 15 o 30 anni. I tassi (NY-NJ-CT) per 15 anni a fine maggio 2015 sono stati nei quarti di 3. 38% per 15 anni e 4. 00% per 30 anni, una differenza di 63 punti base (0. 63%). Ogni calcolatore di mutui online farà la matematica e ti mostra che a questi tassi, un mutuo da 200.000 dollari per 30 anni vi costerà circa 955 dollari al mese in capitale e interesse. Il pagamento degli interessi nei 30 anni addizionerà fino a circa $ 144.000. La nota di 15 anni costa $ 1, 418 al mese, ma l'interesse accumulativo sarà solo $ 53.000, un risparmio di $ 89.000. Ciò farà un dente nelle tue scuole di scuola lungo la strada! Se il vostro flusso di cassa può sopportare il pagamento mensile più elevato, un mutuo di 15 anni è un buon affare. e Confronto di 30 anni con un mutuo di 15 anni )

2. È possibile risparmiare se si paga su un programma bi-settimanale.

Alcune banche permettono o addirittura incoraggiano i pagamenti due settimanali in alternativa ai pagamenti mensili, essenzialmente avendo pagato la metà dell'importo mensile 26 volte l'anno o l'equivalente di un mese intero supplementare all'anno. Nell'esempio di 30 anni sopra, il termine di prestito è abbreviato a 49 mesi e il risparmio è di circa $ 22.000.

3. È possibile abbassare i costi iniziali con un ARM.

Normalmente, i mutui a tasso variabili (ARM) iniziano con tassi di interesse più bassi che vengono fissati per cinque o sette anni e poi ripristinati a 2,5-5 punti percentuali al di sopra del LIBOR (London Interbank Offered Rate < )

, attualmente pari a circa il 75%. Essi sono descritti come "5/1" o "7/1", il che significa che sono fissati per 5 o 7 anni e quindi si ripristinano ogni anno in relazione al LIBOR. Il rischio con ARM è che i tassi di interesse, compreso il LIBOR, salgono bruscamente entro il momento in cui il prestito deve essere resettato.

I termini ARM includono i limiti sulla regolazione degli interessi, tipicamente indicati come "Caps: 5/2/5", il che significa che l'importo massimo che il tasso di interesse può essere aumentato dopo il primo periodo di tempo è di 5 punti percentuali dopo il secondo periodo , 2 punti, e dopo il terzo periodo, altri 5 punti, per un totale di 12 punti al di sopra del tasso iniziale di forse 3.25%. Potrai acquistare i tappi più bassi che puoi trovare. Naturalmente, il prestatore sarà vincolato dalle condizioni all'epoca, ma se entriamo in un altro periodo di tassi di interesse estremi, come avvenuto alla fine degli anni '70, un ARM potrebbe diventare abbastanza costoso. In qualsiasi momento hai la scelta di sedersi stretto o rifinanziare con un'ipoteca a tasso fisso o un altro ARM, a seconda delle condizioni in quel momento. I prestiti ARM sono più rischiosi dei prestiti a tasso fisso, ma possono anche essere più economici. Assicurarsi che la tua ipoteca possa essere pagata presto senza penalità. (Per ulteriori informazioni, vedere Mutuo fisso o variabile

.)

4. Punti possono funzionare a tuo favore. Un punto è l'1% dell'importo del mutuo. Sul nostro $ 200,000 esempio di prestito sopra, un punto sarebbe di $ 2 000. È essenzialmente interessi prepagati dovuti al momento della chiusura, e se si può permettere il cash up front, ti guadagnerà un tasso di interesse più basso. Sia che i punti di pagamento abbiano senso dipende da quanto tempo intendi possedere la tua casa, e ancora una volta, ci sono calcolatori on-line che ti aiuteranno a capire dove il punto di pareggio è tra i punti pagati in anticipo e i costi complessivi inferiori. La più lunga che possiedi la tua casa, meglio è il versamento di pagare punti in avanti. Alcuni istituti di credito preferiscono o richiedono di pagare punti, altri non ne importa. Ancora una volta, migliore è il tuo punteggio di credito, più flessibilità si avrà, dal momento che il prestatore può richiedere punti per limitare il suo rischio.

5. A volte è bene avere un intermediario.

I mediatori ipotecari sono imprese di servizi finanziari che ti aiuteranno a trovare un'ipoteca. Di solito hanno buone relazioni con diversi istituti di credito in un'area geografica e conoscono di giorno in giorno quali sono le tariffe per ciascuno dei molti tipi di prestiti disponibili. Essi sanno anche quali sono le regole di ogni prestatore per i potenziali mutuatari. Ci sono sempre sfumature, anche in un settore fortemente regolamentato.

Un broker ipotecario ti aiuterà a comprendere i requisiti e anche aiuta a compilare i moduli, assemblare i documenti necessari e sottoporlo a uno o più istituti di credito. Il loro profitto proviene dalla differenza tra il tasso che possono ottenere perché la banca ha meno lavoro da fare per ottenere come un cliente ipotecario, e cosa si potrebbe ottenere facendo tutto il legwork voi stessi, o viene da tasse di origine e altre spese a tu.

Le condizioni variano, ovviamente, ma utilizzando un broker ipotecario dovrebbe essere un'opzione a basso o niente costo per te, e il tasso che ottieni attraverso un broker sarà altrettanto buono o molto vicino alla migliore tariffa che ti puoi ottenere .

Caveat emptor,

comunque. Assicurarsi di porre quelle domande sui costi e sulle tasse quando stai intervistando i mediatori.

. La linea inferiore L'acquisto di una casa e l'estrazione di un'ipoteca sono le transazioni finanziarie più grosse che la maggior parte di noi intraprenderà mai (per ulteriori informazioni, vedere Vantaggi e svantaggi dell'utilizzo di un broker ipotecario < , ma è raramente nella storia che è stato un momento migliore per farlo - da una prospettiva di tasso di interesse, almeno, e questo è dove la maggior parte del costo di proprietà è.Il processo può essere scoraggiante, ma se fai i tuoi compiti e non comprate più di quello che ti serve solo perché i tassi di interesse sono bassi, puoi prosperare.