Immobili rappresenta una parte significativa della ricchezza della maggior parte delle persone, e questo è particolarmente vero per molti proprietari di abitazione negli Stati Uniti. Secondo il più recente Indagine sulle finanze dei consumatori della Federal Reserve, 65. 2% delle famiglie americane possiede la propria residenza primaria. Le dimensioni e la scala del mercato immobiliare lo rendono un settore attraente e lucrativo per molti investitori. Questo articolo esaminerà alcuni dei principali fattori che influenzano il mercato immobiliare e la varietà degli investimenti disponibili.

TUTORIAL: Esplorazione degli investimenti immobiliari

Fattori che influenzano la proprietà immobiliare

Demografia

I dati demografici rappresentano la composizione di una popolazione, , il sesso, i redditi, i modelli di migrazione e la crescita della popolazione. Queste statistiche sono un fattore spesso trascurato ma significativo che influenza il prezzo dei beni immobili e quali tipi di proprietà sono richiesti. I principali cambiamenti nella demografia di una nazione possono avere un grande impatto sulle tendenze immobiliari per diversi decenni.

Per esempio, i baby boom che sono nati tra il 1945 e il 1964 sono un esempio di tendenza demografica con il potenziale per influenzare in modo significativo il mercato immobiliare. La transizione di questi baby boomer alla pensione è una delle tendenze generazionali più interessanti del secolo scorso, e il ritiro di questi baby boomer, che ha avuto inizio nel 2010, è destinato a essere notato nel mercato da decenni a venire. (Per ulteriori informazioni sulla tendenza del bambino-boom, vedere

Boomers: Twisting The Retirement Mindset .) Ci sono molti modi in cui questo tipo di spostamento demografico può influire sul mercato immobiliare, ma per un investitore, alcune questioni chiave da chiedere potrebbero essere: i) come questo influirebbe sulla domanda di case secondarie aree popolari per le vacanze in quanto più persone iniziano a ritirarsi? Oppure ii) come questo influirebbe sulla domanda di case più grandi se i redditi sono più piccoli ei bambini si sono allontanati? Queste ed altre domande possono aiutare gli investitori a ridurre il tipo e la posizione degli investimenti immobiliari potenzialmente desiderabili molto prima che la tendenza sia iniziata.

Tassi di interesse

I tassi di interesse hanno anche un impatto importante sui mercati immobiliari. Se stai pensando di acquistare una casa con un mutuo, è utile ricercare tassi di interesse utilizzando un calcolatore ipotecario. Le variazioni dei tassi di interesse possono influire notevolmente sulla capacità di una persona di acquistare una proprietà residenziale. Ciò è dovuto al fatto che i tassi di interesse più bassi andranno, minore sarà il costo per ottenere un'ipoteca per acquistare una casa, che crea una domanda più elevata per immobili, che pone di nuovo i prezzi.

È importante notare che quando crescono i tassi di interesse, i costi per ottenere un mutuo aumentano, riducendo così la domanda ei prezzi dei beni immobili.Tuttavia, quando si esamina l'impatto dei tassi di interesse su una partecipazione come un trust immobiliare (REIT), piuttosto che su immobili residenziali, il rapporto può essere pensato come simile alla relazione di un legame con i tassi di interesse. Quando i tassi di interesse diminuiscono, il valore di un prestito aumenta perché il suo tasso di cedola diventa più auspicabile e quando i tassi di interesse aumentano, il valore delle obbligazioni diminuisce. Allo stesso modo, quando il tasso di interesse diminuisce sul mercato, i rendimenti elevati di REITs diventano più attraenti e il loro valore aumenta. Quando i tassi di interesse aumentano, la resa su un REIT diventa meno attraente e spinge il loro valore verso il basso.

L'economia Un altro fattore chiave che influenza il valore del bene immobiliare è la salute generale dell'economia. Per ulteriori informazioni su questi effetti, vedere Come le tasse d'interesse influiscono sui valori delle proprietà

. Questo è generalmente misurato dagli indicatori economici come il PIL, i dati sull'occupazione, l'attività produttiva, i prezzi delle merci, ecc. In linea di massima, quando l'economia è fiacca, così è immobiliare.

Tuttavia, la ciclicità dell'economia può avere effetti diversi su diversi tipi di immobili. Ad esempio, se un REIT ha una percentuale maggiore dei suoi investimenti in alberghi, essi sarebbero in genere più colpiti da una crisi economica rispetto a un REIT che aveva investito in edifici per uffici. Gli hotel sono una forma di proprietà molto sensibile all'attività economica a causa del tipo di struttura di locazione inerente all'attività. Noleggiare una camera d'albergo può essere considerato come una forma di locazione a breve termine che può essere facilmente evitato dai clienti dell'hotel se l'economia sta facendo male. D'altra parte, gli inquilini dell'ufficio generalmente hanno leasing a lungo termine che non possono essere cambiati nel bel mezzo di una crisi economica. Pertanto, anche se dovete essere consapevoli della parte del ciclo in cui l'economia è in, dovresti anche essere consapevole della sensibilità della proprietà immobiliare al ciclo economico.

Politiche governative / sovvenzioni

La legislazione è anche un altro fattore che può avere un notevole impatto sulla domanda di proprietà e sui prezzi. I crediti tributari, le detrazioni e le sovvenzioni sono alcuni dei modi in cui il governo può aumentare temporaneamente la domanda di immobili finché sono in atto. Essere consapevoli degli attuali incentivi statali può aiutare a determinare i cambiamenti nella domanda e nell'offerta e individuare le tendenze potenzialmente false. Ad esempio, nel 2009, il governo degli Stati Uniti ha introdotto un credito d'imposta per i proprietari di abitazione in un primo tentativo di domicilio nel tentativo di avviare le vendite a casa in un'economia lenta (solo coloro che hanno acquistato case tra il 2008 e il 2010 sono ammissibili). Secondo l'Associazione Nazionale dei Realtors (NAR), solo questo incentivo fiscale ha portato a 900, 000 homebuyers per acquistare case. Questo è stato un aumento notevole, anche se temporaneo e senza sapere che l'aumento è stato un risultato dell'incentivazione fiscale, si è potuto finire per concludere che la domanda di alloggi si stava sviluppando in base ad altri fattori.

Qual è il miglior investimento?

La dimensione e la scala del mercato immobiliare lo rendono un mercato attraente e redditizio per molti investitori.Gli investitori possono investire direttamente in immobili fisici o scegliere di investire indirettamente tramite fondi gestiti. Investire direttamente nel settore immobiliare comporta l'acquisto della proprietà residenziale o commerciale da utilizzare come proprietà di reddito o per rivendita in futuro. Metodi indiretti per investire nel mercato immobiliare includono l'investimento in fondi immobiliari (REIT), fondi scambiati in borsa immobiliare (ETF), fondi immobiliari in comune (CREF) e fondi di infrastruttura. A causa della maggiore liquidità disponibile sul mercato, dei minori costi di transazione e dei minori requisiti patrimoniali, gli investitori medi preferiscono investire indirettamente in immobili. (Per saperne di più sui modi di trarre vantaggio dal mercato immobiliare, leggere la sezione

. ) La linea inferiore fattori di livello che svolgono un ruolo significativo nello spostamento del mercato immobiliare, ma ci sono anche parti più complesse che entrano in gioco. E sebbene alcuni di questi suddetti fattori suggeriscano una chiara relazione tra il fattore e il mercato, in pratica i risultati possono essere molto diversi. Tuttavia, la comprensione dei fattori chiave che guidano il mercato immobiliare è essenziale per un'analisi completa di un potenziale investimento.

(Per ulteriori informazioni su questo argomento, leggere

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