La stima del valore della proprietà immobiliare è necessaria per una serie di sforzi, tra cui il finanziamento immobiliare, la quotazione di immobili in vendita, l'analisi degli investimenti, l'assicurazione immobiliare e la tassazione del bene immobile. Per la maggior parte delle persone, determinare il prezzo di domanda o di acquisto di una proprietà è l'applicazione più utile della valutazione immobiliare. Questo articolo fornirà un'introduzione ai concetti di base e ai metodi di valutazione immobiliare, in particolare per quanto riguarda le vendite immobiliari.

Come valutare una proprietà immobiliari Concetti base di valutazione

Valore

Una considerazione principale nel valutare è determinare il valore di una proprietà: il valore attuale dei benefici futuri derivanti dalla proprietà di proprietà immobiliari. A differenza di molti beni di consumo che vengono rapidamente utilizzati, i vantaggi della proprietà immobiliare sono generalmente realizzati per un lungo periodo di tempo. Pertanto, una stima del valore di una proprietà deve tener conto delle tendenze economiche e sociali, nonché dei controlli o regolamenti governativi e delle condizioni ambientali che possono influenzare i quattro elementi di valore:

La domanda - il desiderio o la necessità di una proprietà sostenuta dai mezzi finanziari per soddisfare il desiderio;

• Utility - capacità di soddisfare i desideri ei bisogni futuri dei proprietari;
• scarcità - la disponibilità finita di proprietà concorrenti e
• trasferibilità - la facilità con cui i diritti di proprietà sono trasferiti.
• Valore vs. Costo e prezzo

Il valore non è necessariamente uguale al costo o al prezzo

. Il costo si riferisce alle spese effettive; per esempio, materiali e manodopera. Il prezzo, d'altra parte, è l'importo che qualcuno paga per qualcosa. Mentre il costo e il prezzo possono influire sul valore, non determinano il valore. Il prezzo di vendita di una casa potrebbe essere di 150.000 dollari, ma il valore potrebbe essere significativamente maggiore o minore. Ad esempio, se un nuovo proprietario trova un errore grave nella casa, ad esempio una fondazione difettosa, il valore della casa potrebbe essere inferiore al prezzo.

Valore di mercato

La valutazione è un parere o una stima riguardo al valore di una determinata proprietà a una data specifica. I rapporti di valutazione sono utilizzati da imprese, agenzie governative, individui, investitori e creditori ipotecari quando si prendono importanti decisioni in materia di transazioni immobiliari. L'obiettivo di una valutazione è quello di determinare il valore di mercato di una proprietà: il prezzo più probabile che la proprietà porterà in un mercato competitivo e aperto. Il prezzo di mercato, il prezzo al quale una proprietà vende effettivamente, non può sempre rappresentare il valore di mercato. Ad esempio, se un venditore è sotto costrizione a causa della minaccia di preclusione o se la proprietà è stata venduta in una vendita privata senza essere esposti al mercato aperto, la proprietà può vendere al di sotto del suo valore di mercato.

Metodi di valutazione

Una valutazione accurata dipende dalla raccolta metodica dei dati. I dati specifici, che coprono i dettagli relativi alla proprietà particolare e dati generali relativi alla nazione, regione, città e quartiere in cui si trova la proprietà, vengono raccolti e analizzati per arrivare ad un valore. Durante questo processo vengono utilizzati tre approcci di base per determinare il valore di una proprietà.

Metodo 1 - Approccio di confronto di vendita

L'approccio di confronto delle vendite è comunemente usato per valutare case e terreni unifamiliari. Talvolta si chiama l'approccio dei dati di mercato, è una stima del valore derivato confrontando una proprietà con proprietà recentemente vendute con caratteristiche simili. Queste proprietà simili sono denominate comparabili

, e per fornire un confronto valido, ognuno deve: essere simile alla proprietà soggetto possibile;

• sono stati venduti entro l'anno scorso in un mercato aperto e competitivo e
• sono stati venduti in condizioni di mercato tipiche.
• Comparables

I comparabili devono essere il più simile possibile alla proprietà del soggetto e almeno tre o quattro devono essere utilizzati nel processo di valutazione. I fattori più importanti da considerare quando si selezionano i comparabili sono la dimensione e l'ubicazione del soggetto e le proprietà comparabili. La posizione è estremamente importante perché può avere un effetto tremendo sul valore di mercato di una proprietà.
Rettifiche

Poiché nessuna proprietà è esattamente uguale, le rettifiche ai prezzi di vendita comparabili verranno calcolate per le caratteristiche dissimili e per altri fattori che influenzerebbero il valore, tra cui:

Età e condizione degli edifici;

• Data di vendita, se si verificano cambiamenti economici tra la data di vendita di un confronto e la data di valutazione;
• Posizione, dal momento che proprietà simili potrebbero differire dal prezzo da un quartiere a un quartiere;
• Caratteristiche fisiche, compresa la dimensione del lotto, il paesaggio, il tipo e la qualità della costruzione, il numero e il tipo di stanze, i piedi quadrati dello spazio abitativo e se una proprietà ha pavimenti in legno, un garage, un aggiornamento della cucina, un camino, una piscina , aria centrale, ecc. e
• Termini e condizioni di vendita, ad esempio se il venditore di una proprietà era sotto costrizione o se una proprietà è stata venduta tra i parenti (a prezzo scontato).
• La stima del valore di mercato della proprietà soggetta rientrerà nell'intervallo formato dai prezzi di vendita aggiustati dei comparabili. Poiché alcune delle rettifiche apportate ai prezzi di vendita dei comparabili saranno più soggettive di altre, l'indennità ponderata viene data in genere a quei comparabili che avevano la minima rettifica.

Metodo 2 - Approccio costo

L'approccio costo può essere utilizzato per stimare il valore di proprietà migliorate da uno o più edifici. Questo metodo prevede stime separate del valore per l'edificio e la terra, tenendo conto degli ammortamenti. Le stime vengono aggiunte insieme per calcolare il valore di tutta la proprietà migliorata.L'approccio dei costi fa l'ipotesi che un acquirente ragionevole non pagherebbe più per una proprietà migliorata esistente di quanto costava comprare un lotto paragonabile e costruire un edificio che sia comparabile in termini di desiderabilità e utilità. Questo approccio è utile quando la proprietà che viene valutata è un tipo di proprietà che non viene spesso venduto e non è una proprietà che produce reddito. Esempi includono scuole, chiese, ospedali e edifici governativi.

Costi per edifici

I costi di costruzione possono essere stimati in diversi modi, compreso il metodo del quadrato-piede dove il costo per piede quadrato di un comparable recentemente costruito viene moltiplicato per il numero di piedi quadrati nell'edificio oggetto; il metodo unitario in loco in cui i costi sono calcolati sulla base del costo di costruzione per unità di misura dei singoli componenti dell'edificio, compreso il lavoro e i materiali e il metodo di rilevazione quantitativa che valuta le quantità di materie prime necessarie per sostituire l'edificio soggetto, insieme al prezzo attuale dei materiali e dei costi di installazione associati.

Ammortamento

Per gli scopi di valutazione, l'ammortamento si riferisce a qualsiasi condizione che incide negativamente sul valore di un miglioramento della proprietà immobiliare e tiene conto:

Deterioramento fisico, compreso il deterioramento curativo, come la verniciatura e la sostituzione del tetto incurabile deterioramento, come i problemi strutturali;

• L'obsolescenza funzionale, che si riferisce a caratteristiche fisiche o di design che non sono più considerate desiderabili dai proprietari di proprietà, come soffitti bassi, apparecchiature obsolete o case con quattro camere da letto ma solo un bagno e
• obsolescenza economica, causata da fattori che sono esterni alla proprietà, ad esempio essendo situati vicino ad un aeroporto rumoroso o ad un'impianto inquinante.
• L'approccio di costo per la valutazione del bene immobile prevede cinque fasi fondamentali:

stimare il valore del terreno come se fosse vacante e disponibile per essere messo al suo massimo e migliore utilizzo, utilizzando l'approccio di confronto delle vendite poiché la terra non può essere ammortizzati.

• Calcola il costo attuale della costruzione degli edifici e dei miglioramenti del sito.
• Calcola l'ammontare degli ammortamenti dei miglioramenti derivanti dal deterioramento, dalla obsolescenza funzionale o dalla obsolescenza economica.
• Dedurre l'ammortamento dai costi di costruzione stimati.
• Aggiungere il valore stimato del terreno al costo ammortizzato dell'edificio e dei miglioramenti del sito per determinare il valore complessivo della proprietà.
• Metodo 3 - Approccio di capitalizzazione di reddito

L'approccio a reddito è il terzo metodo di valutazione immobiliare e si basa sul rapporto tra il tasso di rendimento richiesto da un investitore e il reddito netto che una proprietà produce. Viene utilizzato per stimare il valore delle proprietà che producono reddito, come complessi di appartamenti, edifici per uffici e centri commerciali. Le valutazioni che utilizzano l'approccio di capitalizzazione reddituale possono essere abbastanza semplici quando la proprietà soggetta può essere prevista per avere un reddito futuro e quando le sue spese sono prevedibili e costanti.

Capitalizzazione diretta

Gli apprezzatori eseguiranno le seguenti fasi utilizzando l'approccio di capitalizzazione diretta:

stimare il reddito lordo potenziale annuo;

• Prendere in considerazione le perdite di posti vacanti e di affitto per determinare il reddito lordo effettivo;
• Deduce le spese operative annuali per calcolare il reddito operativo netto annuo;
• Calcola il prezzo che un investitore tipico pagherebbe per il reddito prodotto dal particolare tipo e classe di proprietà. Ciò è realizzato valutando il tasso di rendimento o il tasso di capitalizzazione e
• applicare il tasso di capitalizzazione al reddito operativo netto annuale della proprietà per formare una stima del valore della proprietà.
• Moltiplicatori di reddito lordo

Il metodo del moltiplicatore di reddito lordo (GIM) può essere utilizzato per valutare altre proprietà che non vengono tipicamente comprate come proprietà di reddito ma che potrebbero essere affittate, come case di una o due famiglie. Il metodo GRM riferisce il prezzo di vendita di una proprietà al suo previsto reddito da locazione. Per le proprietà residenziali si utilizza tipicamente il reddito mensile lordo; per le proprietà commerciali e industriali, sarebbe stato utilizzato il reddito annuo lordo. Il metodo del moltiplicatore di reddito lordo può essere calcolato come segue:

Prezzo di vendita / reddito di affitto = moltiplicatore di reddito lordo

I dati recenti di vendita e di noleggio da almeno tre proprietà simili possono essere utilizzati per stabilire un GIM accurato. Il GIM può quindi essere applicato al noleggio valutato fair market della proprietà soggetta a determinare il suo valore di mercato, calcolato come segue:

Reddito da locazione X GIM = Valore di mercato stimato

La linea inferiore

Accurate la valutazione immobiliare è importante per i mutuatari, gli investitori, gli assicuratori e gli acquirenti e venditori di beni immobili. Mentre le valutazioni sono generalmente eseguite da professionisti qualificati, chiunque sia coinvolto in una vera e propria transazione può trarre vantaggio dalla conoscenza fondamentale dei diversi metodi di valutazione immobiliare.