L'investimento in immobili continua ad essere uno dei modi migliori per costruire ricchezza e tagliare le tasse. Vantaggi includono la capacità di recuperare il costo della proprietà produttrice di reddito attraverso gli ammortamenti, di utilizzare 1031 scambi per differenziare i profitti da investimenti immobiliari e prendere in prestito il patrimonio immobiliare per effettuare ulteriori investimenti o per altri scopi. Inoltre, i proprietari di abitazione possono beneficiare dell'esenzione personale di residenza, che protegge i profitti sulla vendita di una residenza personale dalle imposte sui redditi di capitale, nonché la detrazione per interessi ipotecari. Leggere per sapere se una o una combinazione di queste strategie è giusta per te. (Per informazioni di base, leggere Investire in immobili .)

Esplorazione degli investimenti immobiliari Ammortamento

È possibile recuperare il costo della proprietà di affitto reddito mediante deduzioni fiscali annuali denominate ammortamenti. Il codice delle entrate interne definisce la deduzione di ammortamento come un indennità ragionevole per l'esaurimento o l'usura, inclusa un'adeguata indennità per l'obsolescenza.
Gli investitori immobiliari utilizzano generalmente un metodo di ammortamento denominato il Modified Accelerated Cost Recovery System (MacRS), in cui le proprietà immobiliari e le migliorie strutturali vengono ammortizzate oltre 27,5 anni, mentre gli apparecchi e gli altri apparecchi vengono ammortizzati in 15 anni. Le spese di ammortamento spesso comportano una perdita netta sui beni di investimento anche se la proprietà effettivamente produce un flusso di cassa positivo. Questa perdita, così come le spese, come le utilità e le assicurazioni, sono riportate sulla scheda Schedule E, forma federale di imposta sul reddito 1040, e detratte da reddito ordinario.

1031 scambio, denominato per la sezione 1031 del codice di reddito interno, consente agli investitori di differenziare le imposte vendendo una proprietà di investimento e utilizzando il patrimonio netto per acquistare un'altra proprietà o proprietà di pari o un valore maggiore. Questo scambio deve avvenire entro un determinato periodo di tempo. Sebbene uno scambio di 1031 può includere ampiamente vari tipi di proprietà, la maggior parte delle transazioni si riferiscono ad immobili. (Per leggere di più su questo tipo di scambio, leggi

Smart Real Estate Transactions

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Regolamento delle proprietà Per completare con successo un exchange di 1031, le proprietà devono soddisfare i seguenti criteri:

Il valore aggregato delle proprietà di sostituzione deve essere pari o superiore a quello di le proprietà rinunciate.

Le proprietà incluse nella transazione devono essere simili, il che significa che la proprietà reale non può essere scambiata per un altro tipo di attività, ad esempio una fiducia in investimenti immobiliari (REIT). (Per ulteriori informazioni su REIT, leggere le istruzioni
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• Le proprietà scambiate devono essere detenute per "scopi produttivi in ​​commercio o in commercio" (un investimento). Qualsiasi denaro o proprietà ricevuta attraverso la transazione che non è considerata proprietà di tipo simile è considerata boot ed è soggetta a tassazione. Cash boot
• include non solo il denaro, ma anche la proprietà fisica, come gli infissi.

Avvio ipotecario si riferisce a qualsiasi riduzione del debito ottenuta attraverso la transazione. Così, l'importo dell'indebitamento assunto con la proprietà sostitutiva deve essere uguale o superiore al valore del debito in pensione quando la proprietà rinunciata viene venduta. (Per ulteriori informazioni sulle scuole simili, leggere Proprietà commerciali per mantenere il taxman a Bay .) Regolatori degli investitori L'investitore deve utilizzare un intermediario qualificato. Un intermediario qualificato è un agente che facilita il processo di scambio di 1031, in gran parte trattenendo i proventi netti dalla proprietà rinunciata prima che siano reinvestiti nella proprietà sostitutiva. Solo un intermediario qualificato può detenere tali fondi durante lo scambio. La Federazione degli Accompagnatori di cambio descrive il ruolo che l'intermediario qualificato gioca nel processo di scambio 1031. L'investitore è soggetto a due scadenze:

Quarantacinque giorni dopo la vendita della proprietà rinunciata deve consegnare una lista scritta di proprietà sostituita qualificata ad una parte qualificata allo scambio, di solito l'intermediario. Ci sono anche diverse regole che limitano il numero di proprietà che possono essere identificate.
Inoltre, deve acquistare il valore aggregato delle attività di sostituzione qualificate entro 180 giorni dalla vendita dell'immobile rinunciato o 180 giorni dopo la data di scadenza del suo dichiarazione dei redditi per quell'anno, a seconda di quale si verifica prima.

1031 Exchange, Step by Step

• In una transazione tipica, un investitore decide di vendere una proprietà di investimento e di investire i proventi di qualsiasi guadagno in un'altra proprietà.
• Per ottenere questo risultato in modo efficiente dal punto di vista fiscale, l'investitore entra in un contratto di scambio di 1031 con un intermediario qualificato e mette in vendita la proprietà originale. Allo stesso tempo, l'investitore inizia a cercare le proprietà di sostituzione.

Il giorno in cui l'investitore vende la proprietà originaria (la proprietà rinunciata), i proventi netti dopo il pagamento di tutte le spese vengono inviati ad un conto speciale istituito dall'intermediario qualificato.
L'investitore entra nel periodo di identificazione e ha esattamente 45 giorni per produrre un elenco di proprietà sostitutive qualificate e 180 giorni per chiudere la proprietà sostitutiva durante il periodo di scambio.

1. Utilizzando l'intero ricavato dalla vendita della proprietà rinunciata, l'investitore chiude sulla nuova proprietà o proprietà di investimento.
2. L'intermediario qualificato fili questi fondi alla società titolare, il conto speciale è chiuso e l'operazione è completata.
3. Prestiti contro la casa patrimoniale
4. Gli investitori che hanno costruito un patrimonio rilevante nella propria casa o in investimenti possono semplicemente scegliere di rifinanziare le loro proprietà e di estrarre il patrimonio netto per investimenti aggiuntivi, per migliorare la casa o per altri scopi.I regolamenti variano da uno Stato a uno Stato.
5. In uno scenario tipico, un prestatore finanzierà l'80% del prestito combinato al valore o il 50% del valore di mercato equo della proprietà, a seconda di quale sia inferiore. Ad esempio, su una proprietà di $ 240.000 con un prestito di $ 100.000, la maggior parte che un mutuatario potrebbe estrarre è di $ 92.000 ($ 240, 000 x 80% - $ 100.000).

La capacità di prendere in prestito dipenderà anche dal punteggio di credito di un mutuatario, dal loro rapporto debito-equity esistente e dal rapporto debito-reddito. Mentre questa strategia è un po 'più rischiosa, per coloro che possono gestire il debito supplementare, può contribuire a creare ricchezza senza dover entrare in uno scambio 1031 o vendere una proprietà.
Il prestito a domicilio: ciò che è e come funziona

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Determinare le tasse sulla vendita di una casa Gli utili derivanti dalla vendita di una residenza personale primaria del contribuente sono esclusi dalle imposte sui capital gain fino a 500.000 dollari per le coppie sposate e 250.000 dollari per singoli individui se il contribuente ha vissuto in casa per due degli ultimi cinque anni. Inoltre, se i vantaggi derivanti dalla vendita di un residuo primario del contribuente sono maggiori di tali esclusioni, il contribuente può anche investire tale quota tramite uno scambio 1031. Gli investitori che vivono in aree in cui i valori abitativi stanno apprezzando possono utilizzare una strategia di trading fino a costruire la propria ricchezza personale e ridurre al minimo le imposte allo stesso tempo.

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Deduzione di interessi ipotecari

I proprietari di abitazione possono detrarre la quota dei loro mutui imputabili a pagamenti di interessi sui rispettivi dichiarazioni fiscali. Questi pagamenti sono più alti durante i primi anni dell'ipoteca e diminuiscono gradualmente come viene pagato l'ipoteca. La linea di fondo

Ci sono molte opzioni disponibili per il proprietario immobiliare che sta cercando di vendere, minimizzando la responsabilità fiscale.
Lo scambio 1031 consente di essere reinvestiti in proprietà simili. Un prestito a domicilio eque direttamente nel valore della proprietà e può essere utilizzato per vari scopi. La vendita di una residenza principale è ammissibile al trattamento fiscale speciale.

Gli interessi ipotecari possono essere detratti al momento dell'imposta.
La tua situazione personale determinerà quale di queste opzioni è giusto per te, ma ognuno di loro vi aiuterà a sfruttare al meglio l'investimento immobiliare.

• Per la relativa lettura, vedere
• Un primario fiscale per i proprietari di case
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