L'acquisto di una casa è piena di complicazioni che la maggior parte delle persone non capiscono e sono impreparati. Uno di questi elementi misteriosi è il processo di impegno (chiamato anche "chiusura"), che si verifica tra il tempo in cui un venditore accetta l'accordo di acquisto e l'acquirente ottiene le chiavi della nuova casa. Di seguito è riportato un passaggio a 10 passi del processo in modo da non rimanere in piedi sotto la pioggia senza un tetto sopra la testa chiedendosi cosa è accaduto.

1. Entra in un impegno / sotto contratto e apri un conto di deposito

Una volta che tu e il venditore abbiano firmato un accordo di acquisto reciprocamente accettabile, il tuo agente raccoglierà il tuo controllo di soldi e lo depositerà in un conto di deposito presso la società di deposito stipulato nell'acquisto accordo.

La società di deposito in garanzia svolge attività di terzi neutrali per raccogliere i fondi e documenti necessari per il processo di chiusura, dal deposito iniziale del denaro iniziale ai documenti di prestito all'atto firmato. In alcune aree, gli avvocati possono gestire questo processo anziché una società di deposito e può essere chiamato "insediamento" piuttosto che "escrow".

2. Attendi la valutazione della banca

La banca che fornisce l'ipoteca farà la propria valutazione della proprietà (che normalmente paga per l'acquirente) per proteggere i propri interessi finanziari nel caso in cui abbia bisogno di precludere sulla proprietà. Se la valutazione è inferiore al prezzo offerto, il prestatore non ti darà finanziamenti a meno che non sia disposto a trovare contanti per la differenza o il venditore abbassa il prezzo all'ammontare stimato.

Le tue altre opzioni per cercare di cambiare la mente dell'approfonditore sono una delle seguenti:

per fornire ulteriori informazioni sul perché ritenete che la casa dovrebbe essere valutata con un importo maggiore

• per ottenere una seconda valutazione
• per cercare di andare con un altro prestatore e sperare che la valutazione del creditore esca a tuo favore
• Se nessuna di queste opzioni è possibile, sarà possibile annullare il contratto di acquisto. (Per ulteriori informazioni sul prezzo di una nuova casa, leggere

10 consigli per ottenere un prezzo giusto in una casa .) 3. Finanziamento sicuro

Dovresti essere già stato preapprovato per un'ipoteca al momento dell'accettazione del tuo contratto di acquisto. Una volta che il tuo prestatore fornisce l'indirizzo della proprietà, preparerà una stima in buona fede o una dichiarazione che specifica l'importo del prestito, il tasso di interesse, i costi di chiusura e altri costi associati all'acquisto. Potresti voler negoziare i numeri di questo documento prima di firmarlo. Una volta che hai il tuo impegno di prestito scritto, è il momento di rimuovere la contingenza finanziaria per iscritto.

4. Approvare le divulgazioni del venditore

Durante questo passaggio dovresti ricevere una notifica scritta di eventuali problemi evidenti già identificati dal venditore o dall'agente del venditore.Ad esempio, nei quartieri moderati a basso reddito in zone ad alto costo, il garage potrebbe essere stato trasformato in un ambiente abitativo in violazione dei codici immobiliari della città. Puoi già essere a conoscenza di problemi come questi, perché spesso vengono elencati nell'elenco.

5. Ottenere le ispezioni necessarie

Home Inspection

Non è necessario ottenere un ispezione a casa quando si acquista una casa, ma è nel tuo interesse per farlo. Per un paio di centinaia di dollari, un ispettore professionale di casa ti dirà se ci sono difetti pericolosi o costosi in casa. Se ci sono, vuoi sapere di loro in modo da poter tornare all'acquisto, chiedere al venditore di risolverli o chiedere al venditore di abbassare il prezzo in modo da poter gestire le riparazioni. Si noti che qui non è possibile negoziare concessioni di venditori se il contratto dice di acquistare la proprietà "come lo è". Se il processo di ispezione si conclude in modo soddisfacente, sarà necessario rimuovere la contingenza di ispezione per iscritto. (Ripetere questo passo dopo qualsiasi altra ispezione.)

Ispezione parassita

Se il prestatore non richiede un'ispezione di parassiti, si potrebbe ancora desiderare di ottenere uno per garantire che la casa non dispone di termiti, formiche falegnamerie , o altri parassiti come scarafaggi o ratti. Questi problemi potrebbero non essere evidenti durante le ore diurne quando si è probabilmente vista la casa e sarebbe una scoperta terribilmente sconsiderata dopo che ci si trasferisce. Se ci sono problemi dei parassiti, dovranno essere rettificati prima che la vendita possa procedere (supponendo che si desidera continuare con l'acquisto). Questa è un'altra area in cui si potrebbe voler rinegoziare con il venditore a pagare il lavoro.

Ispezione ambientale

Si raccomanda talvolta di ottenere un'ispezione ambientale per controllare le tossine in casa come stampi e amianto. Ci possono essere problemi anche sul sito di casa, come la contaminazione da un luogo vicino a una discarica, un ex campo petrolifero, un lavaggio a secco, una stazione di servizio o altre attività pericolose per l'ambiente. Qualsiasi problema riscontrato in questo settore può comportare gravi pericoli per la salute e può essere proibitivamente costoso da risolvere.

Altre ispezioni

Le aree soggette a terremoti possono richiedere un rapporto di suolo e / o un rapporto geologico per valutare il rischio di gravi danni alla proprietà in caso di disastro. Molte aree richiedono report sulle inondazioni. Se la casa è troppo probabile per inondazione, non sarà in grado di ottenere un'assicurazione di casa, il che significa che non è possibile ottenere un'ipoteca. In alcuni casi, l'acquisto di assicurazione contro le inondazioni, oltre all'assicurazione del tuo proprietario di casa, risolverà questo problema. Nelle zone rurali occorre effettuare un'indagine sulla terra per verificare i confini della proprietà (nelle aree urbane, i confini tendono ad essere già molto chiari).

6. Ottieni un'assicurazione di rischio

Questo include l'assicurazione di proprietà di casa e qualsiasi copertura supplementare richiesta nella tua zona geografica (ad esempio l'assicurazione delle inondazioni). Sarà necessario disporre di un'assicurazione di proprietà dei proprietari prima che il vostro mutuo sia pagato (e probabilmente lo volete comunque).Scegli la tua compagnia di assicurazioni, che può essere diversa da quella selezionata dal prestatore e fare acquisti in giro per ottenere la migliore tariffa.

, Suggerimenti per l'assicurazione per i proprietari di case e Cinque norme di assicurazione Tutti devono avere .) 7. Acquisisci il titolo del titolo e l'assicurazione del titolo

Questi sono anche richiesti dal vostro prestatore, ma ancora, li vorresti comunque. Il rapporto del titolo assicura che il titolo della proprietà sia chiaro, cioè che non vi sono diritti sul bene e che nessun altro, tranne che il venditore, ha una richiesta a qualsiasi parte di esso. L'assicurazione del titolo ti protegge (e il creditore) da qualsiasi sfida legale che potrebbe sorgere in seguito se qualcosa non è apparso durante la ricerca del titolo. Se c'è qualcosa di sbagliato con il titolo (noto come nuvola o difetto), il venditore dovrà risolvere il problema in modo che la vendita possa procedere o lasciarti andare a piedi. A seconda del luogo in cui vivi, l'impresa di guardia e la società titolare possono essere uno e gli stessi.

8. Fare una passeggiata finale

È consigliabile riesaminare la proprietà poco prima della chiusura per assicurarsi che non si siano verificati nuovi danni e che il venditore abbia lasciato gli oggetti specificati nel contratto di acquisto, ad esempio apparecchi o apparecchi . A questo punto del processo, probabilmente non sarai in grado di tornare a meno se la casa non ha subito gravi danni. Tuttavia, non è inaudito per un piccolo acquirente a pressare il suo agente per ottenere l'accordo annullato per qualcosa di insignificante.

9. Esamina il modulo HUD-1

Almeno un giorno prima della chiusura, riceverai un modulo HUD-1 o la dichiarazione finale dei termini di prestito e dei costi di chiusura. Confronta la stima di buona fede che hai firmato in precedenza. I due documenti dovrebbero essere molto simili. Cercare tasse inutili, inaspettate o eccessive, nonché errori definitivi.

10. Close escrow

Il processo di chiusura varia in qualche modo da uno stato, ma dovrai firmare una tonnellata di documenti che dovresti prendere il tuo tempo e leggere attentamente. Il venditore avrà anche carte per firmare. Dopo che tutti i documenti sono firmati, l'ufficiale di preventivo prepara un nuovo atto che ti assegna come possessore della proprietà e lo trasmette al registratore della contea. Ti invierai un assegno di cassiere o organizzi un bonifico per pagare i tuoi pagamenti anticipati e i costi di chiusura, e il tuo prestatore collegherà i tuoi fondi di prestito a un impegno in modo che sia possibile pagare il venditore e, se del caso, il prestatore del venditore.

Se fai così lontano, finalmente arriverai a prendere possesso della casa.

Conclusione

Il tuo agente supervisionerà l'intero processo, quindi non preoccupatevi se non comprendi ogni dettaglio finché ti fidi nel tuo agente. Tuttavia, in qualsiasi transazione in cui si sta mettendo così in linea finanziariamente sulla linea, è una buona idea avere almeno un'idea di base di quello che sta succedendo in modo da non farti approfittare.