Se si desidera un pagamento mensile sulla vostra ipoteca inferiore a quello che si può ottenere su un prestito a tasso fisso, si potrebbe essere attirato da un mutuo solo interesse. Non effettuando pagamenti di capitale per diversi anni all'inizio del periodo di prestito, avrai un miglior flusso mensile di cassa. Ma cosa succede quando il periodo di interesse solo è in su? Chi offre questi prestiti? E quando ha senso avere uno? Ecco una breve guida a questo tipo di ipoteca.

Come il lavoro di pagamento

Al suo fondamentale ipoteca di interesse solo quando si effettuano solo pagamenti di interessi per i primi anni - tipicamente 5 o 10 - , si paga sia il capitale che gli interessi. Se si desidera effettuare pagamenti di capitale durante il solo periodo di interesse, è possibile, ma questo non è un requisito del prestito.

Di solito vediamo prestiti a interessi solo come mutui a tasso variabile 3/1, 5/1, 7/1 o 10/1 (ARM). I finanziatori dicono che le scelte 7/1 e 10/1 sono più popolari con i mutuatari. In generale, il periodo di interesse è pari al periodo a tasso fisso per prestiti a tasso variabile. Ciò significa che se si dispone di un ARM da 10/1, per esempio, si pagherà l'interesse solo per i primi 10 anni.

Su un ARM di interesse, dopo il termine introduttivo, il tasso di interesse si adegua una volta all'anno (da dove proviene "1") basato su un tasso di interesse di riferimento come LIBOR plus un margine determinato dal prestatore. Il tasso di riferimento cambia quando il mercato cambia, ma il margine è predeterminato al momento della rimozione del prestito.

Le variazioni dei tassi d'interesse sono limitate dai limiti di tasso. Questo vale per tutti i ARM, e non solo ARM di interesse. Il limite iniziale di tasso di interesse su 3/1 ARM e 5/1 ARMS è di solito due, dice Casey Fleming, un ufficiale di prestito con C2 Financial Corp a San Diego e autore di The Loan Guide: Come ottenere il miglior ipoteca possibile. Ciò significa che se il tasso di interesse iniziale è del 3%, allora quando il periodo di interesse si chiude nel quarto anno o nell'anno sei, il nuovo tasso di interesse non sarà superiore al 5%. Su 7/1 ARM e 10/1 ARM il tappo iniziale è di solito cinque.

Dopo di che, gli aumenti di tasso sono di solito limitati al 2% all'anno, indipendentemente dal periodo introduttivo dell'ARM. I tappi a vita sono quasi sempre del 5% al ​​di sopra del tasso di interesse iniziale del prestito, afferma Fleming. Quindi, se il tasso di partenza è del 3%, potrebbe aumentare fino al 5% nell'anno otto, il 7% nell'anno nove e il massimo entro l'8% dell'anno 10.

Una volta terminato il periodo di interesse, dovrai iniziare a rimborsare il capitale lungo tutto il resto del termine di prestito (in modo completamente ammortizzato, in prestito parli). I prestiti a tasso d'interesse di oggi non hanno pagamenti a palloncino; in genere non sono nemmeno consentiti sotto legge, afferma Fleming.Quindi, se il termine completo di un ARM di 7/1 è di 30 anni e il periodo di interesse è di sette anni, nel corso dell'anno otto, il suo pagamento mensile sarà ricalcolato in base a due cose: in primo luogo, il nuovo tasso di interesse e, in secondo luogo, rimborso del capitale nei rimanenti 23 anni.

Un mutuo meno interessato

I mutui a tasso fisso a tasso fisso non sono altrettanto comuni, sebbene li troverai attraverso la Bank of America se hai bisogno di un prestito jumbo (un prestito per un importo superiore a 417 dollari , 000) o attraverso l'Unione di Credito Federale Navy per entrambi i prestiti conformi (prestiti tipicamente limitati a 417.000 dollari in gran parte del paese) e prestiti jumbo. Per entrare a far parte del FCU Navy, dovrai essere affiliato con le Forze Armate U., Dipartimento di Difesa, Guardia Costiera o Guardia Nazionale o essere associati ad un membro della FCU della Marina.

. Con un prestito di 30 anni a tasso fisso a tasso fisso, è possibile pagare interessi solo per 10 anni, poi pagare interessi più il capitale per i restanti 20 anni. Supponendo che tu non metti nulla nei confronti del principale durante i primi dieci anni, il tuo pagamento mensile salterà sostanzialmente nell'anno 11, non solo perché avresti iniziato a rimborsare il capitale, ma perché dovrai ripagare il mandante in soli 20 anni anziché 30 anni. Poiché non stai pagando il capitale durante il solo periodo di interesse, quando il tasso viene ripristinato, il nuovo pagamento di interessi si basa sull'intero importo del prestito. Un prestito di 100.000 dollari con un tasso di interesse del 3, 5% costava solo 291 dollari. 67 al mese durante i primi 10 anni, ma $ 579. 96 al mese durante i restanti 20 anni - quasi il doppio.

Oltre 30 anni, il prestito di $ 100.000 ti costerà $ 174, 190. 80 (calcolato come $ 291, 67 x 120 pagamenti + $ 579, 96 x 240 pagamenti). Se avessi prelevato un prestito a tasso fisso a 30 anni allo stesso tasso di interesse del 3,5% (menzionato in "Come funziona il pagamento"), il tuo costo totale di oltre 30 anni sarebbe di $ 161.665. $ 12, 534. 71 più interesse per il prestito di interesse, e che il costo di interesse supplementare è il motivo per cui non si desidera mantenere un prestito di interesse solo per il suo termine completo. La spesa effettiva degli interessi sarà minore, tuttavia, se prendi la detrazione fiscale di interesse ipotecario.

Disponibilità di prestito

Poiché tanti mutuatari si sono trovati in difficoltà con i prestiti di interesse solo durante gli anni di bolla, le banche sono in attesa di offrire il prodotto oggi, afferma Yael Ishakis, vicepresidente del primo mutuo Meridian a Brooklyn, NY autore della Guida completa per l'acquisto di una casa.

Fleming dice che la maggior parte sono prestiti a tasso variabile con un periodo fissa di 5, 7 o 10 anni. Un prestito jumbo è un tipo di prestito non conforme. A differenza dei prestiti conformi, i prestiti non conformi non sono idonei a essere venduti a Fannie Mae e Freddie Mac, le due istituzioni giganti che sono i maggiori acquirenti di mutui conformi e una ragione per cui i prestiti conformi sono così ampiamente disponibili.

Quando Fannie e Freddie acquistano prestiti da istituti di credito ipotecari, fanno più soldi per i prestatori per emettere prestiti aggiuntivi.I prestiti non conformi come i prestiti a interesse hanno un mercato secondario limitato di mutui; è più difficile trovare un investitore che vuole comprarli. Altri istituti di credito appendono a questi prestiti e li prestano in casa, il che significa che hanno meno soldi per fare prestiti aggiuntivi. I prestiti per interessi non sono pertanto ampiamente disponibili. Anche se un prestito di interesse non è un prestito jumbo, è ancora considerato non conforme.

. Poiché i prestiti per interessi non sono altrettanto ampiamente disponibili, come ad esempio i prestiti a tasso fisso a 30 anni, "il il modo migliore per trovare un prestatore di prestiti di interesse è solo attraverso un broker affidabile con una buona rete, perché ci vorrà un grosso acquisto per trovare e confrontare le offerte ", dice Fleming. Oltre alla Bank of America, la Navy FCU e le società le nostre fonti esperte lavorano per - C2 Financial Corp, First Meridian Mortgage e Angel Oak Home Loans - altri istituti di credito che abbiamo trovato che offrono prestiti di interesse solo includono EverBank, Union Bank Private Banca, SoFi del prestatore di mercato, Banca di Citizens, Banca di Internet e Mutuo United Wholesale. Questa non è una lista esaustiva, ma offre un punto di partenza se stai acquistando un prestito di interesse.

Confronto dei costi

"L'aumento di tasso per la funzionalità solo di interesse varia dal prestatore e dal giorno, ma cifre che pagherai almeno un premio del 25% nel tasso di interesse", dice Fleming.

Analogamente, Whitney Fite, presidente di Angel Oak Home Loans di Atlanta, dice che il tasso su un mutuo solo di interesse è 0. 125% a 0. 375% superiore al tasso per un prestito a tasso fisso ammortizzato o ARM, a seconda delle specifiche.

Ecco come i tuoi pagamenti mensili sarebbero stati con un prestito di interessi pari a $ 100.000 a fronte di un prestito a tasso fisso o di un ARM completamente ammortizzato, ognuno ad un tasso tipico per quel tipo di prestito:

7 anni, ARM di interesse solo, 3. 125%: $ 260. 42

prestito convenzionale a tasso fisso a 30 anni (non solo per interessi), 3. 625%: $ 456. 05

• 7 anni, completamente ammortizzante ARM (30 anni di ammortamento), 2. 875%: $ 414. 89
• A questi tassi, a breve termine, un ARM di interesse ti costerà $ 195. 63 meno al mese per 100.000 dollari prestati per i primi sette anni rispetto a un prestito a tasso fisso di 30 anni e 154 dollari. 47 meno al mese rispetto ad un ARM totalmente ammortizzato 7/1.
• È impossibile calcolare il costo effettivo di un prestito a tasso variabile a tasso fisso quando lo prelevi perché non puoi sapere in anticipo quale tasso di interesse verrà ripristinato ogni anno. Non c'è davvero un modo per ripartire il costo, o, dice Fleming, sebbene sia possibile determinare il limite di tasso d'interesse a vita e il piano dal contratto, in modo da poter calcolare il costo minimo e massimo della vita e sapere che il costo effettivo cadere da qualche parte in mezzo. "Sarebbe però un'enorme gamma", dice Fleming.

La linea di fondo

I mutui di interesse possono essere impegnativi per capire e i vostri pagamenti aumenteranno sostanzialmente una volta terminato il solo periodo di interesse.Se il tuo prestito di interesse è un ARM, i tuoi pagamenti aumentano di più se i tassi di interesse aumentano, che è una scommessa sicura nell'ambiente di oggi basso. Questi prestiti sono i migliori per i mutuatari sofisticati che capiscono completamente come funzionano e quali rischi stanno prendendo.

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