Probabilmente hai sentito l'Indice Case-Shiller ripetutamente ripreso nelle notizie. Forse sai che ha qualcosa a che fare con i prezzi delle case e il mercato immobiliare. Ma qual è questo indice, esattamente, e come ti interessa?

Che cosa è l'indice Case-Shiller?
L'Indice Case-Shiller è stato sviluppato negli anni '80 da tre economisti: Allan Weiss, Karl Case e Robert Shiller. Il trio successivamente ha formato una società per vendere la propria ricerca; questa società è stata acquistata da Fiserv, Inc., che elenca i dati dietro l'indice. I dati vengono poi distribuiti da Standard & Poor's.

L'indice, conosciuto formalmente come l'indice casa-prezzo S & P / Case-Shiller, non è affatto un indice. Ci sono davvero diversi indici:

L'indice nazionale dei prezzi delle abitazioni, che copre nove divisioni principali del censimento. Viene calcolato trimestralmente e pubblicato l'ultimo martedì di febbraio, maggio, agosto e novembre.

• L'indice composto da 10 città, che copre Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco e Washington, DC.
• L'indice composito di 20 città, che include tutte le città di cui sopra, più Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle e Tampa.
• Venti indici di area metropolitana individuale per ciascuna delle città elencate in precedenza.
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Gli indici, oltre all'indice nazionale, sono pubblicati l'ultimo martedì di ogni mese alle 9 del mattino EST. C'è un ritardo di due mesi nei dati riportati, per cui il rapporto emesso a maggio copre solo le vendite di casa entro marzo.

Ogni indice misura i cambiamenti dei prezzi delle residenze monofamiliari (anche conosciute come case) utilizzando il metodo di ripetizione delle vendite, che confronta i prezzi di vendita delle stesse proprietà nel tempo. La nuova costruzione è esclusa - poiché queste case non sono state precedentemente vendute, non c'è modo di calcolare come i loro prezzi di vendita sono cambiati fino a quando non hanno avuto due proprietari (al momento non sono più nuove costruzioni). Condos e co-op non sono inclusi in nessuno degli indici principali; tuttavia, c'è un indice condo separato che tiene traccia dei prezzi delle condo in cinque grandi mercati: Boston, Chicago, New York, Los Angeles e San Francisco.

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I tipi di vendite tracciati dagli indici Case-Shiller sono chiamati transazioni di vendita di lunghezza d'onda. Si tratta di operazioni in cui la casa è stata venduta a valore di mercato e i dati del prezzo di vendita possono essere utilizzati per ottenere un'istantanea precisa del mercato immobiliare. Una transazione in cui una madre ha venduto la sua casa a suo figlio per un prezzo favorevole e inferiore al prezzo di mercato non sarebbe inclusa in alcun caso di Case-Shiller perché non riflette in modo accurato l'attività complessiva del mercato immobiliare. Le vendite di preclusione sono incluse negli indici poiché una vendita tra una banca e un individuo è considerata sia la lunghezza delle armi che una vendita ripetuta.

Inoltre escluse dall'indice sono proprietà la cui designazione cambia (una proprietà che è stata recentemente considerata una casa, ma è ora un condominio non sarebbe inclusa), le vendite prima o dopo che una proprietà è stata drammaticamente cambiata (come un due- camera da letto ristrutturata in una casa di cinque camere da letto) e le transazioni che sembrano avere errori di dati (una casa venduta una volta per $ 100.000 successivamente riportata come venduta per $ 10.000, ad esempio).

Perché i prezzi delle case di casa

Ovviamente, se stai cercando di acquistare o vendere una proprietà residenziale, sarai interessato a sapere se i prezzi delle case stanno aumentando o diminuendo. Se stai vendendo e che i prezzi sembrano aumentare, si potrebbe desiderare di fermare la vendita mentre si aspetta e vedere se i prezzi continuano a salire. Se stai acquistando e vedi i prezzi salgenti, potresti voler accelerare la decisione di acquisto mentre ci sono ancora offerte da fare. Oppure, se i prezzi stanno diminuendo, si potrebbe desiderare di vedere se è possibile trattenere l'acquisto mentre i prezzi continuano a sprofondare. Naturalmente, nessuna persona o indice può realmente prevedere che cosa accadrà ai prezzi delle case.
Anche se non stai acquistando o vendendo una casa, i prezzi delle case sono un indicatore di come funziona l'economia più ampia. Le persone si sentono sicure che adesso è un momento giusto per fare un investimento grande e costoso? Quanto è una regione geografica particolarmente performante economicamente? Come si svolgono le imprese che hanno una grande partecipazione nel settore delle abitazioni? L'Indice Case-Shiller fornisce informazioni su tutte queste domande.

È anche possibile sfruttare indirettamente i cambiamenti dei prezzi delle abitazioni investendo in futures e opzioni per gli indici dei prezzi di casa S & P / Case-Shiller (CSI). Questo tipo di investimento è consigliato per aziende come gli immobiliari e gli immobiliari, le banche, i prestatori ipotecari e i fornitori di case per aiutarli a mitigare il rischio delle loro grandi partecipazioni nel settore delle abitazioni. Anche le imprese che hanno poco o nulla a che fare con l'alloggio possono voler investire in questi prodotti per diversificare i rischi di investimento a cui sono esposti.

Infine, molte persone hanno almeno altrettanto, se non di più, investite nelle loro case come fanno nelle scorte. I movimenti dei prezzi di casa hanno quindi un impatto significativo sul valore complessivo dei loro portafogli.

Indici alternativi degli alloggi

Gli indici Case-Shiller, anche se forse i più conosciuti, non sono gli unici a seguire i prezzi delle case.
Il

U. L'Agenzia federale delle finanze immobiliari (FHFA) pubblica un indice dei prezzi abitativi trimestrali che ha abilmente chiamato l'HPI (o l'indice dei prezzi delle abitazioni). Utilizza il metodo di ripetizione di Case-Shiller per i suoi calcoli, ma copre 363 aree metropolitane e include rifinanziamenti, non solo vendite. Secondo la FHFA, questo indice copre solo "proprietà unifamiliari i cui mutui sono stati acquistati o cartolarizzati da Fannie Mae o da Freddie Mac a partire da gennaio I mutui molto grandi noti come ipoteche jumbo non vengono acquistati o cartolarizzati da Fannie Mae o Freddie Mac. i mutui non sono inclusi nell'indice. Una società denominata First American CoreLogic produce

Indice dei prezzi di prestito . Utilizza anche i dati di ripetizione, ma è molto più completo. Secondo il sito web della società, i loro dati riguardano "6, 070 codici postali (58% della popolazione totale statunitense), 519 aree statistiche basate sul nucleo (CBSA, 85% della popolazione totale statunitense) e 898 contee (81% situato in tutti i 50 stati e nel distretto di Columbia. " Il

IAS360 Price Index House è pubblicato mensilmente e copre le tendenze dei prezzi in quattro regioni del Censimento degli Stati Uniti, nove divisioni Censimento Usa e 360 ​​Conti Usa per singolo- vendite domestiche indipendenti di famiglia. Sebbene lo IAS3 include solo transazioni a durata limitata, non utilizza il metodo Case-Shiller, affermando che "limita notevolmente il numero di transazioni disponibili per definire l'andamento che può essere aggravato in condizioni di mercato più lente". Invece, lo IAS360 utilizza la tecnologia proprietaria, in quanto ritiene che i suoi dati a livello di contea siano più utili del monitoraggio dei dati "aree geografiche di grandi dimensioni". Un aspetto chiave dell'indice è che viene pubblicato con un solo ritardo di un mese rispetto al ritardo di due mesi del Case Shiller, rendendolo un indicatore più tempestivo. Indici dei prezzi all'estero

Inoltre, gli Stati Uniti non sono l'unico paese a produrre indici dei prezzi abitativi. Ecco alcuni esempi di altri paesi che producono indici di abitazione:
Canada

• 's principale indice è National Composite House Price Index . Utilizza anche il metodo di ripetizione e unisce dati provenienti da vendite a casa singole in Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal e Halifax.

  L'indice dei prezzi delle case

• viene prodotto dalla banca irlandese permanente tsb, che detiene circa il 20% dei mutui ipotecari residenziali. Questo indice tiene in considerazione la dimensione, il tipo, la posizione e altre caratteristiche di una casa usando una tecnica complessa nota come analisi lineare di regressione multivariata. Il principale indice del Regno Unito è l'indice
• Halifax House Price , nominato da Halifax, il più grande mutuatario di U. K.. Utilizza anche un'analisi lineare di regressione multivariata. Conclusione L'indice Case-Shiller è un barometro ampiamente utilizzato e rispettato del mercato immobiliare U. S. e dell'economia più ampia. Ora che tu capisci cosa è e perché è importante, la prossima volta che state leggendo il giornale o guardando la notizia, potresti prestare un'attenzione più piccola quando sentite parlare dell'Indice Case-Shiller.