Molti proprietari di case di prima dimora e gli investitori immobiliari esperti sembrano concentrarsi sulla funzionalità e lo stile dei loro acquisti proposti, prevedendo che queste caratteristiche portino ad un valore immobiliare maggiore. Molti non riescono a ricordare lo slogan dell'industria immobiliare - "location, location, location" - quando cerca di trovare la proprietà che sarà un grande investimento.

(Per ulteriori informazioni sull'acquisto di una casa, vedere: Guida per l'acquisto di una casa nell'U. S)

La realtà è che la struttura fisica si deprezza nel tempo. È la terra sotto la struttura che apprezza di valore. Questa è una distinzione significativa, considerando che l'acquisto di una casa è l'unico investimento più grande che la maggior parte degli investitori al dettaglio farà nel loro lifetimes. La mancata osservazione della propria casa come investimento e la comprensione dei fattori di valore, o la concentrazione sulla funzionalità e sull'alloggio, possono limitare le prestazioni complessive della proprietà e le opportunità per massimizzare la ricchezza. (Per andare oltre l'acquisto di una casa e imparare come il bene immobile può farti un profitto, leggere Investire in immobili .)

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Terra come valore apprezzante

La distinzione tra la parte migliorata di una proprietà e la terra su cui si trova può sembrare banale. Ma finché l'investitore immobiliare non si concentra su queste differenze, diventa più facile trovare investimenti più efficienti che forniscano il rendimento più elevato per l'ammontare del rischio o del capitale investito. Poiché i prezzi dei beni sono una funzione della domanda e dell'offerta locale, l'aspetto, la funzionalità e la manutenzione della struttura fisica influiranno certamente sul valore, ma questi fattori hanno meno impatto di quanto si possa pensare. Comprendere come la posizione e le prospettive future dei valori dei terreni influenzano il rendimento delle proprietà consente agli investitori di fare scelte migliori tra le attività concorrenti. (Per saperne di più, leggere Cinque cose che ogni investitore immobiliare dovrebbe sapere .)

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Il motivo per cui la terra è un bene apprezzabile è semplice. È in offerta limitata e nessuno sta producendo più. La domanda di terra continua a crescere mentre la popolazione aumenta, e poiché la sua offerta è limitata, il suo prezzo deve aumentare nel tempo. A meno che non succeda qualcosa per limitare la domanda di una determinata area o rendere inutilizzabile, i motivi dovrebbero aumentare di valore nel tempo. (Per la lettura correlata, vedere Basics Economics: domanda e offerta e Profitto con spettacoli immobiliari .)

La domanda è quanto la terra apprezzerà e quanto i miglioramenti migliorerà o degraderà il valore complessivo. La struttura fisica su una proprietà è un bene deprezzante. Come invecchiato, richiede infusioni di capitale per la manutenzione, aggiornamento a frenare l'obsolescenza funzionale e, a seconda del suo design, l'aggiornamento per impedirgli di cadere nello stile.Anche il Servizio Revenue Interno (IRS) riconosce questo fatto consentendo il deprezzamento della struttura fisica per gli obblighi fiscali. La terra sotto la struttura, tuttavia, non viene deprezzata … (Per scoprire quali sono i miglioramenti domestici utili e che sono uno spreco di denaro, leggi Aggiungi valore agli investimenti immobiliari e Do-It- Progetti per aumentare il valore di casa .)

Il grado di ammortamento o obsolescenza fisica sarà specifico a ciascuna proprietà, ma è giusto dire che se lasciata da sola, una proprietà continuerà a perdere valore fino a quando non sarà più aggiunge valore alla terra, o addirittura riduce il suo valore. Alcuni parcelle terrestri con strutture inferiori, rispetto alle proprietà circostanti, saranno effettivamente vale più impreziosite. I proprietari spesso percorrono la struttura fisica per massimizzare il valore del pacco. Allora perché i consiglieri suggeriscono sempre che i proprietari di proprietà commettano il capitale per aggiornare le loro case? Il motivo è quello di contrastare un certo o tutto il deprezzamento che riduce lentamente il valore della struttura. Gli investitori esperti di immobili scoprono che questa classe di attività è capitale intensivo, richiedendo un input periodico di capitale per massimizzare il valore. (Imparate a calcolare quanto la tua proprietà dovrà apprezzare per coprire i costi di possederla in Vuoi rompere anche sulla tua casa? )

Implicazioni per gli investimenti

Una volta che un investitore capisce l'impatto del valore della terra sull'apprezzamento totale, il mantra del mercato di "location, location, location" ha più senso. L'implicazione è che gli acquirenti di casa devono guardare oltre gli attributi fisici della casa e focalizzarsi su come la sua posizione sul mercato influirà sul ritorno globale. Questo è estremamente difficile per gli acquirenti che aspettano di vivere nelle loro case per un lungo periodo di tempo. Tuttavia, anche il più scarso degli acquisti può essere migliorato nel tempo e creare ricchezza significativa se si trova in una zona di forte domanda. Di seguito sono riportate alcune considerazioni per i nuovi acquirenti di casa:

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• Le case più piccole o meno attraenti possono fornire maggiori rendimenti d'investimento.

Per capire questo punto, prevedere due case funzionali in modo funzionale su parcelle parziali uguali nello stesso quartiere, uno valutato vicino al massimo per le case in quella zona e un altro trading a metà di quel prezzo. Dal momento che i fattori locali di offerta e di domanda guadagnano valori di terra, le case in un quartiere tendono ad apprezzare approssimativamente la stessa quantità all'anno. Se la casa più costosa apprezza il 10% (non includendo alcun miglioramento specifico o progetti di capitale), ciò sarebbe equivalente ad un rendimento del 20% per l'altro - un utilizzo molto più efficiente del capitale investito.

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• Le località all'interno dei quartieri interesseranno i valori dei terreni.

Le sedi, come le cul-de-sac, dovute al loro vincolo sul traffico e alla sicurezza implicita per i bambini, sono di solito in una domanda più elevata rispetto alle abitazioni su strade più frequentemente usate.

L'apprezzamento dei valori dei terreni sottolinea l'importanza della scelta tra i quartieri.La maggior parte dei quartieri di medie e superiori, una casa familiare, già limitano la nuova costruzione quando gli sviluppatori acquistano la maggior parte delle terre disponibili per costruire quartieri residenziali e suddivisioni. A causa di questo, la maggior parte dei quartieri evolvono le proprie caratteristiche sociali, culturali e demografiche che influenzano la domanda di case.

• L'età media dei vicini può fornire indizi per apprezzare.

Molti investitori non lo considerano quando si selezionano le località. Nuovi acquirenti di casa con bambini piccoli spesso evitare luoghi con proprietari di case più vecchie che non fornirà compagni di gioco per i loro figli. Inoltre, la maggior parte dei proprietari di case sono consapevoli dell'influenza che le scuole pubbliche specifiche hanno sulla domanda di case in quel particolare distretto scolastico. Poiché le case della zona non sono omogenei, l'apprezzamento è dovuto alla posizione e al valore della terra.

• Il futuro sviluppo può cambiare il valore della tua proprietà per meglio o per peggio.

Gli abitanti devono essere consapevoli non solo dello stato attuale dei servizi locali ma anche delle prospettive future per lo sviluppo commerciale e governativo della zona. I piani di governo riguardanti le scuole, gli ospedali, i modelli di traffico e altre infrastrutture pubbliche hanno altrettanta influenza sui valori dei terreni come lo sviluppo attuale e futuro dei servizi commerciali in un locale particolare. . Gli investitori di proprietà unifamiliari devono fatturare nel loro acquisto offre l'effetto potenziale di terra vacante o sviluppabile sui prezzi futuri di approvvigionamento e di casa. Questo è un rischio continuo a carico degli acquirenti di condomini. I prezzi condominiali sono influenzati dagli stessi fattori di domanda delle case unifamiliari e dall'apprezzamento della terra in cui si trova il loro edificio.

Un problema unico per i proprietari di condomini è la fornitura. A differenza della maggior parte delle case unifamiliari, che sono costruite in luoghi di riempimento, un numero significativo di condomini può essere costruito su piccole parcelle di terra e in brevi periodi di tempo, aumentando l'offerta e potenzialmente a scendere i prezzi. È difficile per i proprietari condominiali valutare i potenziali nuovi valori di sviluppo e di terra poiché le strutture multi-unità e le alte pendenze possono essere facilmente costruite su pacchi originariamente di proprietà di altri tipi di immobili residenziali o commerciali.

The Bottom Line Il successo degli investitori immobiliari impara a guardare oltre lo stile e gli attributi fisici degli acquisti potenziali e si concentra sul potenziale della proprietà per l'apprezzamento del terreno. Ciò richiede che si affacciano le case più attraenti in una località di destinazione e si concentrano su quelle che offrono opportunità di miglioramento che valorizzeranno il valore della terra. Comprendere i valori dei terreni cambierà la visione d'investimento della casa di ranch sotto manutenzione da "poco attraente" a "produttore di denaro". Gli investitori interessati a seguire l'apprezzamento dovrebbero visitare il sito dell'Agenzia federale delle finanze immobiliari (FHFA) che ti permette di controllare l'apprezzamento delle abitazioni nella tua zona. Una volta che hai trovato una proprietà di investimento attraente e ha ricercato il suo valore di terra, è tempo di applicare quelle competenze di ricerca per acquistare un mutuo. Mentre la ricerca di un valore della terra di una casa può farti migliaia; fare i tuoi compiti può risparmiare migliaia di dollari in interessi e tasse.