È un principio fondamentale della teoria della gestione del portafoglio di includere asset alternativi come parte di un portafoglio ben diversificato. Uno degli investimenti alternativi più popolari per investitori esperti è immobiliare. Per coloro che cercano di coprire le loro partecipazioni contro l'inflazione e godere del potenziale di un flusso di flussi di cassa costante, ci sono due metodi primari per ottenere l'esposizione a questa classe di asset relativamente stabile: trust immobiliari (REITS) e private equity equity (PERE) fondi. Guardiamo la natura e la storia dei fondi PERE, i loro vantaggi e il loro impegno nei confronti dei REIT. (Per ulteriori informazioni, vedere: Come investire in un patrimonio immobiliare privato e può stabilizzare il patrimonio immobiliare del tuo portafoglio?)

Che cosa è esattamente un fondo immobiliare Private Equity?

Secondo la ricerca del Centro Immobiliare Zell / Lurie presso la Scuola di Business di Wharton, avvertendo la necessità di accumulare una "guerra-torace" di equità per l'acquisizione di proprietà preclusi delinquenti, il primo fondo pool PERE è stato creato da magnate di business Sam Zell negli anni '80. Mentre questa impresa pioniera ha raccolto complessivamente 409 milioni di dollari di capitale, secondo Preqin Research, il settore PERE è cresciuto a 742 miliardi di dollari in attività globali in gestione a partire dal 2014.

Questa grande crescita della popolarità si traduce in milioni di dollari in commissioni di gestione, in quanto le aziende di PERE sono gestite attivamente, e molto simili ai fondi hedge, i gestori di fondi (oi partner generali) guadagnano una quota percentuale basata su il capitale totale impegnato. I gestori di PERE inoltre tendono a investire insieme agli investitori (partner limitati o LP), di solito con un contributo del capitale da 3 a 10 per cento del proprio e sono esclusi dalla creazione di fondi aggiuntivi finché il capitale impegnato all'azienda corrente non è stato sostanzialmente schierato .

Gli investitori delle imprese di PERE sono generalmente istituzionali (fondi pensione, fondi di fondi, fondi di fondi, ecc.) O individui ad alto valore netto. Questi investitori raccolgono i propri contributi in "piscine blindate" in chiusura, al fine di essere dispiegate a discrezione del socio generale in una serie di investimenti immobiliari, che vanno da rischi e restituzioni e tipicamente durano da tre a otto anni. Le strategie di investimento potenziali che un'impresa PERE possono perseguire sono:

strategie di base che perseguono classi di asset ben diversificate, a basso rischio / ritorno, classi di attività tradizionali (uffici, retail, unità industriali e multi-famiglia) in posizioni stabilite. Le strategie fondamentali impiegano poco o nessun debito e cercano di fornire un flusso continuo di flussi di cassa per i LP.

Le strategie Core-Plus impiegano una moderata quantità di leva e tendono ad essere più moderati a rischio e ritorno.Le attività di Core-plus possono trovarsi in posizioni meno conosciute e potrebbero richiedere una qualche forma di aggiunta di valore.

• Le strategie di Value-Add offrono rischi e ritorni da moderato a alto e hanno una maggiore leva finanziaria rispetto a core o core-plus. La strategia di valore aggiunto cerca di aggiungere valore attraverso l'operazione, il re-leasing o il ri-sviluppo delle attività acquisite.
• Le strategie opportunità sono strategie ad alto rischio e ad alto rendimento che mirano a gestire mal gestito, vacante o obsoleto. Queste strategie impiegano un'alta leva finanziaria e possono comportare acquisizioni di intere aziende o portafogli di attività, o richiedono progetti di sviluppo o conversione completi.
• Mezzanine Lending / Debt distressed sono strategie impiegate da aziende che sono comode a possedere le attività sottostanti in caso di default del mutuatario, in quanto i prestiti emessi dalle imprese coinvolte in questa strategia hanno termini più aggressivi rispetto ai tradizionali istituti di credito.
• Fund-of-Funds sono fondi che investono in aziende di terzi gestiti da PERE e offrono una soluzione di investimento diversificata per gli investitori più piccoli che cercano l'accesso a grandi e società esclusive.
• Benefici Investire in PEREs
• Come accennato in precedenza, i fondi PERE sono generalmente disponibili solo agli investitori istituzionali e agli individui ad alto rendimento. Tuttavia, i membri del grande pubblico possono ottenere esposizione a PERE attraverso fondi di private equity quotati in borsa, offerti da aziende come The Blackstone Group LP (BX

BXBlackStone Group LP33.3 +0.49%

Creato con Highstock 4. 2. 6 ) e il gruppo Carlyle Group LP (CG), mentre l'Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC31, 11-0, 58% CGCarlyle Group LP22. 25-1. 33% Creato con Highstock 4. 2. 6 ). A causa della loro natura gestita attivamente, i fondi PERE presentano opportunità per squadre di gestione esperte per ricercare e trasformare le proprietà underperforming e creare ricchezza degli investitori eseguendo iniziative a valore aggiunto. Inoltre, la natura privata dei fondi PERE concede ai team di gestione più diretto il contributo nel corso degli affari quotidiani, senza dover preoccuparsi dell'effetto e del flusso che è inerente ai mercati azionari pubblici. Inoltre, questa natura privata offre alla direzione la flessibilità di perseguire una serie di strategie come la suddivisione o la combinazione di proprietà diverse e la vendita, il finanziamento o il leasing del portafoglio immobiliare esistente con qualsiasi numero di criteri (geografia, tipo, ecc.) PEREs vs. REITs Le prestazioni di PEREs sono spesso confrontate con le loro controparti quotate in borsa: i REITs. Alcuni investitori sono disposti a rinunciare alle potenziali fonti di alpha che vengono con la gestione attiva di PERE, in sostituzione della trasparenza, della liquidità e della responsabilità del REIT sul mercato pubblico. Uno studio del 2010 da parte dell'Associazione Nazionale dei Trust for Investment Real Estate (NAREIT) ha confrontato 17 anni di dati del mercato US REIT e dei fondi immobiliari di private equity e ha rilevato che i REIT pubblici hanno superato i fondi core, a valore aggiunto e opportunistici durante il ciclo completo del mercato.Tuttavia, lo studio ha anche scoperto che, durante le fasi di mercato del toro del ciclo (da picco a picco), i fondi opportunistici tendono a superare i REITS su base annua, a causa di un periodo più breve a breve (anche se fondi e fondi a valore aggiunto a ritardo). La figura seguente mostra i rendimenti netti dei fondi PERE vs REIT nel periodo 1989/1990 - 2007/2008.

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Inoltre, contrariamente alla nozione che REIT ha sperimentato maggiori rendimenti e una maggiore volatilità a breve termine, un articolo di Investments and Pensions Europe del 2009, ha scoperto che una volta che i rendimenti di PERE sono stati" lisciati "e valutati su un La soluzione comprende entrambe le classi di attività per creare una frontiera più efficiente in tutti i punti su uno spettro di rischio-ritorno (esposizione B)

L'esposizione B evidenzia l'aumento dei rendimenti adattati al rischio una volta che REITs e PEREs sono entrambi aggiunti ad un portafoglio (per ulteriori informazioni, vedere: Come diversificare con REITs)

Gestione patrimoniale: Immobili pubblici e privati: Per gli investitori che vogliono diversificare in immobili, i fondi immobiliari di private equity sono un ottimo modo per ottenere l'esposizione a un fondo diverso. questa classe di asset. Sebbene non sia liquido o trasparente come REITS, i fondi PERE, guidati da un team di gestione esperto e collaudato, guidati da una strategia di investimento disciplinata e focalizzata, senza un affidamento troppo elevato sulla leva finanziaria, possono offrire un elevato livello di rendimento.