I fondi immobiliari di private equity consentono ad individui e istituzioni ad alto valore netto come le dotazioni e i fondi pensione di investire in azioni e titoli di debito nelle attività immobiliari. Utilizzando una strategia di gestione attiva, il private equity investe un approccio diversificato alla proprietà. I partner generali investono in una varietà di tipi di proprietà in posizioni diverse. Le strategie di proprietà possono variare dalle nuove costruzioni e dalle aziende terrestri per completare la riqualificazione delle proprietà esistenti o le iniezioni di flussi finanziari in proprietà in difficoltà. ( Per saperne di più, leggere: Che cos'è l'equità privata? )

Ecco uno sguardo a come gli investitori possono partecipare a immobili privati ​​e una panoramica delle opportunità, dei rischi e delle restrizioni del settore.

Trovare il Fondo Immobiliare Ideale Private Equity

In primo luogo, la persona media è incapace di partecipare a investimenti immobiliari a capitale privato. Il tradizionale fund di private equity richiede agli investitori di iniettare un minimo di $ 250.000 in un fondo, anche se la maggior parte dei dirigenti è alla ricerca di individui o istituzioni che sono disposti a offrire oltre 20 milioni di dollari a 25 milioni di dollari in uno schema di investimenti collettivi a lungo termine con altri gli investitori. (Per ulteriori informazioni, leggere: Esplorare investimenti immobiliari: cosa è immobiliare?)

Poiché esiste una scarsa regolamentazione sui fondi immobiliari di private equity, le opportunità sono tradizionalmente limitate a "investitori accreditati. "Questo significa che l'investitore deve avere beni personali o congiunti di almeno 1 milione di dollari (non compresi il valore dei loro residenti primari) o il reddito annuale di un individuo deve essere almeno di 200.000 dollari. Le coppie che hanno combinato reddito di almeno $ 300, 000 nel corso dei due anni precedenti - e hanno una "ragionevole aspettativa" che i loro livelli di reddito rimarranno a questo livello nell'anno in corso - sono anche ammissibili.

Gli individui o le coppie che cercano di investire in un patrimonio immobiliare privato dovrebbero individuare un'azienda specializzata nella disciplina. Dopo aver esaminato le opzioni di fondi di una società di private equity, dovrebbero comprendere la natura di ciascuna struttura del fondo di private equity, che è tipicamente una società a responsabilità limitata.

Quando si entra a far parte di un fondo, gli investitori esterni diventeranno partner limitati, il che significa che accettano la responsabilità per il denaro che investono nel fondo e non hanno alcun controllo di veto sulle proprietà selezionate dai general partner (GP). I soldi del partner limitato verranno raccolti con altri investitori partecipanti e i gestori di fondi costruiranno un portafoglio di proprietà volte a massimizzare la redditività e ridurre al minimo il rischio finanziario.

Capire il costo del fondo e la struttura degli investimenti

I fondi immobiliari di private equity hanno una serie di spese di gestione e prestazioni che devono essere pagate dagli investitori.È comune che i fondi di private equity richiedano una commissione annua del 2% del capitale investito per pagare salari aziendali, affare di approvvigionamento e servizi legali, costi di dati e di ricerca, marketing e ulteriori costi fissi e variabili. Tuttavia, non esistono limiti a queste spese per gli investitori.

Gli individui dovrebbero avere una buona conoscenza di questi costi prima di investire perché limiterebbe il rendimento totale dell'investimento. Ad esempio, se un fondo immobiliare privato ha raccolto 500 milioni di dollari, raccoglierebbe ogni anno 10 milioni di dollari per pagare le spese associate. Per tutta la durata del suo ciclo di dieci anni, un fondo raccoglierà 100 milioni di dollari di commissioni, vale a dire che in quel decennio verrebbero investiti solo 400 milioni di dollari.

I gestori di private equity ricevono anche un "carry", che è una commissione di performance che è tradizionalmente il 20% degli utili lordi in eccesso per il fondo. Gli investitori sono tradizionalmente disposti a pagare queste commissioni a causa della capacità del fondo di contribuire a mitigare la corporate governance e problemi di gestione che potrebbero avere un impatto negativo su una società pubblica.

La maggior parte dei fondi immobiliari di private equity sono considerati investimenti "necessari", il che significa che i partner commettono il capitale ai partner generali in rate su base necessaria. i fondi invieranno una richiesta formale di capitale che i partner limitati impegnati al fondo immobiliare all'inizio del ciclo. Conosciuto come "call capital", è un obbligo giuridico che i partner limitati devono soddisfare.

Se un partner limitato non riesca a soddisfare una chiamata di capitale, un fondo può obbligare la persona o l'istituzione a default e perderà tutta la propria quota di proprietà. Altri partner limitati ricevono in genere l'opportunità di acquistare eventuali azioni perdute in caso di tale default.

Tipi di strategie immobiliari di Private Equity

Quando si investono in immobili di private equity, esistono tradizionalmente quattro tipi di strategie di investimento:

• Core è la strategia più conservativa e potrebbe includere solo proprietà che offrono -risk e minori rendimenti potenziali perché esistono in luoghi ben popolati o ben percorsi. Questa strategia potrebbe anche concentrarsi fortemente sull'investimento in proprietà di alta qualità e di alto valore che richiedono una riduzionata ristrutturazione o una manutenzione. Queste proprietà offrono flussi di cassa prevedibili e sono generalmente costituiti da strutture completamente affittate, multi-tenant.
• Core-plus richiede un po 'più di rischio, ma può offrire un rendimento superiore rispetto alla strategia di base. Queste proprietà richiedono livelli modesti di attività a valore aggiunto o miglioramento della posizione.
• Il valore aggiunto è una strategia a rischio moderato a medio e alto ritorno che si concentra maggiormente sullo sviluppo delle proprietà e sul timing del mercato. In questa strategia, i gestori di portafoglio acquistano proprietà, impegnano in un certo livello di riqualificazione e vendono quando il mercato sta eseguendo. Le proprietà a valore aggiunto richiedono tipicamente modifiche alla gestione, al miglioramento fisico o all'indirizzamento dei vincoli di capitale.Questi passaggi comprendono la ristrutturazione degli edifici e la ricerca di modi per aumentare i tassi di locazione nel miglioramento dei mercati. Le strategie a valore aggiunto includono anche il ritorno delle aziende operanti in difficoltà o l'assunzione di debiti per il controllo delle proprietà sottostanti.
• Opportunistic fornisce il livello più elevato di ritorno, ma assume il maggior rischio. Con questa strategia, i gestori acquistano proprietà che comprendono terreni non sviluppati o in mercati che sono sottoperformati o che sono leggermente trafficati.

Accogliere rischi e prospettive a lungo termine

Gli investitori in immobili privati ​​devono capire che investendo in un fondo devono essere disposti ad accettare che il loro capitale possa essere legato per un periodo predeterminato che potrebbe durare molti anni .

Inoltre, esistono rischi multipli nel mercato immobiliare e una grande quantità di investimenti potrebbe essere richiesta durante le chiamate di capitale in un momento in cui un individuo ha basso flusso di cassa. Molti medici organizzano i loro fondi come investimenti decenni o più a lungo e offrono poco o niente opportunità per gli investitori di ritirare o di riscattare il loro denaro. La natura illiquida dei fondi di private equity richiede agli investitori di comprendere i rischi di mantenere il loro denaro legato per un periodo prolungato.

La natura delle strutture di fondi di private equity rende molto difficile valutare la performance finanziaria di un fondo o le proprietà che detiene. Poiché esiste una limitata regolamentazione dei fondi immobiliari di private equity, i partner generali non sono tenuti a fornire agli investitori aggiornamenti sugli investimenti potenziali, le valutazioni del portafoglio o altre informazioni aggiuntive relative agli investimenti. Investire in un patrimonio immobiliare privato richiede che i partner limitati abbiano un capitale significativo e confida pienamente che il gestore del fondo soddisfi i propri obiettivi d'investimento senza avere alcun livello di trasparenza richiesto. I gestori dei fondi, tuttavia, in genere inviano aggiornamenti ai propri investitori e possono scegliere di essere trasparenti circa le prestazioni per instillare fiducia in qualsiasi fondo corrente o futuro.

La linea inferiore

Prima di investire in immobili privati, gli individui devono stabilire se sono qualificati per partecipare al processo. Coloro che sono qualificati vorranno esplorare i loro obiettivi di investimento personale, i requisiti di liquidità e la tolleranza del rischio nei mercati immobiliari. Dopo aver parlato con un consulente finanziario, gli investitori dovrebbero studiare una varietà di fondi diversi per ottenere una migliore comprensione delle strategie di gestione dei partner generali e delle performance passate di altri fondi immobiliari.