Dove vivere è una delle decisioni più grandi che i pensionati affrontano. Per molte persone che si avvicinano al pensionamento, la decisione di mantenere la casa di famiglia, ridurre la dimensione ad una casa o condominio più piccole, o liberarsi dello stress e delle spese che possono venire con la proprietà di casa è del tutto difficile. (Vedi: I costi nascosti di proprietà domestica .) Qui vi forniremo i punti da pesare per prendere questa decisione per te.

Le cose da pensare a

Tenendo in considerazione alcune semplici idee aiuterà a semplificare la decisione tra l'affitto e la proprietà di casa. Anche se questa è una scelta importante per qualsiasi pensionato, è meglio evitare i dettagli di proprietà e opportunità di noleggio specifiche e esaminare questo problema da un punto di vista grande-immagine. Tenga presente quanto segue:

• Qual è il tuo budget per l'affitto o la proprietà, al netto delle tasse?
• Riesci a vedere una casa o un condominio come un'opportunità di investimento potenziale o un altro costo di vita?
• Hai pensato ai rischi connessi alla proprietà in termini di costi imprevisti e può tollerarli?

Iniziare, il primo passo per analizzare la proprietà rispetto al noleggio è quello di determinare quanti soldi si desidera spendere al netto delle tasse. Poiché le tasse d'interesse e le tasse immobiliari sui mutui ipotecari in una residenza primaria sono deducibili dalle tasse, sapere che il costo dopo le imposte è essenziale. Fortunatamente, la matematica è molto semplice e viene spiegato in Figura 1, che suppone arbitrariamente un bilancio dopo le imposte di $ 2 000 per gli interessi ipotecari, le tasse (per più, leggono:

Deduzioni fiscali sull'interesse ipotecario

e l'assicurazione per la proprietà di casa, o per i costi di locazione.

Poiché i costi di locazione non sono deducibili dalle imposte, non sono necessari calcoli. Tuttavia, le imposte complicano la situazione per la proprietà in quanto si può spendere ben oltre i $ 2 000 ogni mese ma ancora solo finiscono per pagare $ 2 000 quando ricevi il rimborso fiscale. In sostanza, tutto quello che dovete fare è determinare la tua imposta marginale fiscale, dedurre tale percentuale dalla Figura 1 e dividere il tuo budget per tale importo (vedi sotto).

Figura 1

La Figura 1 mostra che se il budget è di avere un costo netto dopo le imposte di $ 2 000 e la tassa marginale è del 20%, puoi spendere $ 2, 500 all'anno su interessi ipotecari e proprietà le tasse. Tieni presente che è necessario pendere il conto pretax fino alla stagione di rimborso fiscale. In quanto tale, è necessario tenere conto anche della situazione del flusso di cassa.

Rischi da considerare

Ovviamente, la proprietà della casa ha un vantaggio distinto in quanto è possibile teoricamente ottenere più per i vostri soldi. Tuttavia, non esiste un pranzo gratuito perché la proprietà della casa comporta anche rischi finanziari sostanziali. Tali problemi come le oscillazioni del valore di mercato, le spese di manutenzione previste / inaspettate e le franchigie assicurative possono comportare enormi costi aggiuntivi al di sopra del noleggio.Tuttavia, una volta che hai fatto la matematica sopra, basta andare a comprare case, ipoteche e proprietà di noleggio che si adattano al tuo budget. E non dimenticate di pianificare l'inflazione; gli affitti, le tasse ei costi assicurativi vanno nel tempo.

Un Opportunità di Investimento?

Anche se le case ei condomini possono essere buone opportunità di investimento, queste attività non dovrebbero essere esaminate esclusivamente da quella prospettiva. Il fatto è che l'alloggio è un costo di vita inevitabile. Da un punto di vista conservativo, la tua casa dovrebbe essere considerata un costo di vita rispetto a un bene d'investimento. Ciò è dovuto al fatto che gli investimenti non dovrebbero comportare l'individuazione di un altro luogo in cui vivere come strumento di liquidità. Pertanto, da un punto di vista del pensionato, sarebbe meglio ignorare l'investimento di proprietà del processo di pensiero. Vi distraggerà dall'obiettivo reale di pianificare in modo appropriato i costi di alloggio per la pensione.

"Uno dei più grandi miti della proprietà abitativa è che si tratta di un investimento. Non è ", afferma Kirk Chisholm, responsabile di ricchezza del Gruppo Innovativo di Advisory a Lexington, Mass." La proprietà di una casa in cui vivi è una spesa, non un investimento. Un investimento è quello che genera il flusso di cassa. Certo, ci sono alcuni vantaggi di possedere una casa, ma quando fai conto dei costi, legando grandi quantità di capitale, l'illiquidità della casa e il fatto che i prezzi delle case non sempre salgono, rende meno attraente 'investimento. '"

Tuttavia, se vedi la tua casa come un investimento, una regola generale è molto semplice: acquistare basso e vendere alto. Questo significa acquistare e vendere case opportunisticamente.

Tenete a mente, tuttavia, che in qualche modo il noleggio può essere considerato l'equivalente economico della cortocircuito di uno stock. Ad esempio, se si ritiene che i prezzi delle abitazioni siano inferiori, si dovrebbe affittare una casa, aspettare i prezzi a scendere e acquistare una casa più tardi. Questa strategia raccoglie i vantaggi di superare i costi abitativi più bassi. Se sbagliate circa la direzione dei prezzi delle case e si finisce per pagare un costo più elevato di alloggio quando si acquista, questo è simile a pagare un prezzo più elevato per uno stock per coprire la tua posizione corta.

Questa è la cosa principale che un pensionato dovrebbe essere preoccupato per l'utilizzo di una residenza primaria come investimento. Vendendo la tua casa, hai la possibilità di diventare prezzi dal mercato se i prezzi aumentano invece di scendere. Questo dovrebbe essere una grande preoccupazione se si dispone di un budget fisso e godere di possedere la propria casa o condominio, a differenza di trattare con un padrone di casa.

Rischio di manutenzione

Un altro problema importante da esaminare è il rischio di manutenzione associato alla proprietà. Questo è importante perché il noleggio è lo stesso di acquistare una polizza di assicurazione contro la manutenzione. Ciò significa che gli affittuari non hanno alcuna responsabilità per i costi di manutenzione ordinaria, i guasti delle apparecchiature o gli eventi catastrofici come un albero che cade in casa o che viene colpito da una tempesta. La bellezza del noleggio è che il padrone di casa deve preoccuparsi dei costi finanziari inaspettati della proprietà.(Leggi:

Diventare proprietari di un alloggio: più difficoltà di valore?

) "Mi piacerebbe affittare per molte ragioni. I prezzi elevati [home] con deboli potenziali di investimento sono la prima ragione. La seconda ragione è rappresentata dai costi mensili sottostanti del possesso. Le imposte, i pagamenti degli interessi, l'assicurazione, l'acqua, l'elettricità, i sistemi di spruzzatori, la manutenzione pianificata e non pianificata e tutti gli altri addizionano fino a pagamenti mensili significativi che non vanno verso la costruzione del patrimonio. Il noleggio è spesso più conveniente ", dice Max Osbon, partner di Osbon Capital Management di Boston, Mass. Cashing Out e Liquidity

Altri vantaggi finanziari di essere un inquilino sono che non devi preoccuparti sulle condizioni di mercato nel caso in cui si muove e non esiste alcuna possibilità di perdita di investimento. Inoltre, come inquilino non devi preoccuparti della liquidità. Vendere una casa può richiedere molto tempo; coinvolge anche un sacco di documenti. Inoltre, la maggior parte delle agenzie immobiliari addebita una commissione. Chiudere questo disordine quando è il momento di muoversi può sicuramente vale la pena.

Inoltre, i pensionati spesso vivono solamente sulle pensioni come la previdenza sociale o un piano aziendale. Tuttavia, non hanno sempre grandi somme di liquidità netta. Se non si dispone di risorse sufficienti sul margine per pagare spese impreviste, i costi regolari di possedere una casa potrebbe essere rovinoso. D'altra parte, se hai abbastanza risorse a margine per tollerare i costi inaspettati della proprietà, i rischi di manutenzione in realtà non dovrebbero essere una grande preoccupazione nelle vostre deliberazioni.

La linea di fondo

Riassumendo, decidere se possedere una casa in pensione è una decisione che può essere fatta esaminando diversi punti chiave:

Decidere se stai cercando di effettuare un investimento o di budgetare un costo di vita.

Scopri cosa vuoi spendere dopo le tasse e fai la matematica per determinare il tuo budget per l'affitto e la proprietà.

• Considerate seriamente quanti rischi siete disposti a intraprendere. Vuoi preoccuparti dei prezzi di mercato? Puoi permettere i rischi finanziari di mantenere la proprietà?
• Tenga presente che esiste una relazione diretta tra la dimensione delle attività liquide e la tua capacità di tollerare i rischi finanziari associati alla proprietà.
• Purtroppo, questi tipi di decisioni hanno poco a che fare con fatti duri e più a che fare con la ricerca dell'anima. Il pensionamento dovrebbe essere spensierato e divertente; esaminare la tua situazione e solo intraprendere i costi ei rischi che ti permetteranno di dormire bene di notte.