L'investimento in immobili da locazione può rivelarsi una mossa finanziaria intelligente. Per cominciare, una proprietà in affitto può fornire una fonte di reddito costante mentre si costruisce equità e la proprietà (ideale) apprezza. Ci sono anche vantaggi fiscali: è possibile dedurre le spese di locazione da qualsiasi reddito da locazione che guadagni, riducendo così la responsabilità fiscale. La maggior parte delle spese di locazione immobiliare, comprese le assicurazioni sui mutui, le tasse sulle proprietà, le spese di riparazione e manutenzione, le spese per la casa, l'assicurazione, i servizi professionali e le spese di viaggio relative alla gestione, sono detratti nell'anno in cui si spendono i soldi. Per ulteriori dettagli, vedere Deduzioni fiscali per i proprietari di proprietà di noleggio.

Tuttavia, un'altra deduzione fiscale fondamentale - quella per gli ammortamenti - funziona in modo diverso. L'ammortamento è il processo utilizzato per detrarre i costi di acquisto e miglioramento di una proprietà in affitto (per un primer rapido, fare clic su Introduzione al deprezzamento ). Anziché prendere una grande deduzione nell'anno che acquisti (o migliora) la proprietà, l'ammortamento distribuisce la detrazione per tutta la durata utile della proprietà. L'IRS ha regole molto specifiche in materia di deprezzamento e se possiedi la proprietà di noleggio, è importante capire come funziona il processo.

Quale proprietà è depreciabile?

Secondo l'IRS, puoi ammortizzare una proprietà in affitto se soddisfa tutti di questi requisiti:

• Tu possiedi la proprietà (si è considerato proprietario anche se la proprietà è soggetta ad un debito ).
• Usi la proprietà della tua attività o come attività di reddito.
• La proprietà ha una vita utile determinabile (vale a dire che è qualcosa che si consuma, decade, si esaurisce, diventa obsoleto o perde il suo valore da cause naturali).
• La proprietà dovrebbe durare più di un anno.

Anche se la proprietà soddisfa tutti i requisiti di cui sopra, non può essere ammortizzata se è stata messa in servizio e smaltita (o non è più utilizzata per uso commerciale) nello stesso anno. Poiché la terra non si consuma, decade o si esaurisce, non è depreciabile. E, in generale, non è possibile ammortizzare i costi di compensazione, piantatura e paesaggistica, poiché queste attività sono considerate parte del costo della terra.

Quando comincia e finisce il deprezzamento?

È possibile iniziare a prendere detrazioni di ammortamento non appena la proprietà viene "messo in servizio" o pronta e disponibile per l'utilizzo come noleggio. Ecco un esempio: acquisti una proprietà in affitto il 15 maggio. Dopo aver lavorato per la casa per diversi mesi, l'hai pronto ad affittare il 15 luglio, perciò cominci a pubblicizzare online e nei giornali locali. Trovi un inquilino e il suo contratto inizierà il 1 Settembre. Dato che la casa è stata messa in servizio (cioè pronta per essere affittata e occupata) il 15 luglio, inizieresti a deprezzare la casa in luglio (non nel mese di settembre quando inizia a raccogliere l'affitto).

Si continua a deprezzare la proprietà fino a che non sia

• hai dedotto l'intero costo o altra base nella proprietà, o
• si ritirerà la proprietà dal servizio, anche se non hai completamente recuperato il suo costo o altre basi. Una proprietà viene ritirata dal servizio quando non è più utilizzata come proprietà che produce reddito - o se lo vendi o lo scambia, lo converti in uso personale, lo abbandoni o viene distrutto.

È possibile continuare a richiedere una deduzione per gli ammortamenti di proprietà temporaneamente "inattiva" o non utilizzata. Se si effettua le riparazioni dopo l'uscita di un inquilino, ad esempio, è possibile ammortizzare la proprietà mentre si è pronti per il successivo inquilino.

Metodo di ammortamento

Tre fattori determinano l'ammontare degli ammortamenti che si possono dedurre ogni anno: la base della proprietà, il periodo di recupero e il metodo di ammortamento utilizzato. Qualsiasi immobile residenziale in servizio dopo il 1986 viene ammortizzato utilizzando il Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), una tecnica contabile che diffonde i costi (e le detrazioni di ammortamento) oltre 27. 5 anni, l'intervallo di tempo che l'IRS ritiene essere il " vita utile "di una proprietà in affitto.

Mentre è sempre consigliabile lavorare con un contabile qualificato per calcolare l'ammortamento, i passaggi di base sono i seguenti:

1. Determinare la base della proprietà . La base della proprietà è il suo costo: l'importo che hai pagato (in contanti, con mutuo o in qualche altro modo) per acquisire la proprietà. Sono incluse alcune spese di regolamento e spese di chiusura, comprese le spese legali, le spese di registrazione, le indagini, le tasse di trasferimento, l'assicurazione del titolo e qualsiasi importo che il venditore deve pagare (come le tasse di rimborso). Alcune tasse di regolamento e costi di chiusura non possono essere incluse nella vostra base, compresi premi di assicurazione contro gli incendi, affitto relativo all'occupazione della pre-chiusura delle proprietà e spese relative alla ricezione (o rifinanziamento) di un prestito: punti, premi assicurativi, tasse di valutazione.
2. Separare il costo dei terreni e degli edifici . Poiché puoi solo deprezzare il costo dell'edificio e non la terra, devi determinare il valore di ciascuno per deprezzare l'importo corretto. Per determinare il valore, è possibile utilizzare il valore di mercato equo di ciascuno al momento dell'acquisto della proprietà, oppure è possibile basare il numero sui valori fiscali immobiliari valutati. Dici che hai comprato una casa per $ 110.000. La più recente valutazione fiscale immobiliare valuta la proprietà a $ 90.000, di cui $ 81.000 è per la casa e $ 9.000 è per la terra. Pertanto, puoi assegnare al domicilio 90% ($ 81, 000 ÷ $ 90.000) del prezzo di acquisto e 10% ($ 9.000 ÷ $ 90.000) del prezzo di acquisto alla terra.
3. Determinare la tua base nella casa . Ora che conosci la base della proprietà (casa più terra) e il valore della casa, puoi determinare la tua base in casa. Utilizzando l'esempio precedente, la tua base in casa - l'ammontare che può essere deprezzato - sarebbe di $ 99.000 (90% di $ 110.000).La tua base in terra sarebbe di $ 11.000 (10% di $ 110, 000).
4. Determinare la base aggiustata, se necessario . Potrebbe essere necessario aumentare o diminuire la tua base per determinati eventi che si verificano tra il momento in cui acquistare la proprietà e il tempo in cui è pronto per il noleggio. Gli esempi di aumenti a base includono il costo di qualsiasi aggiunta o miglioramento (che hanno una vita utile di almeno un anno) prima di mettere la proprietà in servizio, i soldi che hai speso per ripristinare la proprietà danneggiata, il costo di portare i servizi di utilità proprietà e alcune spese legali.

Esempi di riduzioni a base comprendono i pagamenti assicurati ricevuti a seguito di danni o furti, perdita di un incidente non coperto dalla tua assicurazione per la quale avete preso una deduzione e il denaro che ricevi per la concessione di un consenso.

Quale sistema da utilizzare

I passaggi successivi prevedono la determinazione di quali due sistemi di ripristino accelerato (MACRS) modificati: il sistema generale di ammortamento (GDS) o il sistema di svalutazione alternativo (ADS). Il GDS è il più comune e, in generale, è necessario utilizzarlo a meno che non si effettua una elezione irrevocabile per ADS o la legge richiede di utilizzare ADS. ADS è mandato quando la proprietà:

• ha un uso qualificato per l'azienda 50% del tempo o meno
• ha un utilizzo esente da tasse
• è finanziato da obbligazioni esenti da tasse
• è utilizzato principalmente in agricoltura < Una volta che si conosce quale sistema MACRS si applica, è possibile determinare il periodo di ripristino della proprietà. Il periodo di recupero che utilizza GDS è 27. 5 anni per la proprietà residenziale; se si utilizza ADS, il periodo di recupero per lo stesso tipo di proprietà è di 40 anni.

Ora, è necessario determinare l'ammontare che può essere ammortizzato ogni anno. Poiché la maggior parte delle proprietà in affitto residenziale utilizza GDS, ci concentreremo su quel calcolo.

Per ogni anno in cui una proprietà è in servizio, si ridurrebbe un importo uguale: 3. 636% ogni anno, purché continui a deprezzare la proprietà. Se la proprietà era in servizio da meno di un anno (ad esempio, hai acquistato una casa nel mese di maggio e l'hai cominciato a noleggiarla in luglio), diminuiresti una percentuale minore in quell'anno, a seconda di quando è stato messo in servizio. Secondo la IRS Residential Rental Property - tabella GDS:

gennaio

3. 485%	Febbraio
3. 182%	marzo
2. 879%	Aprile
2. 576%	maggio
2. 273%	Giugno
1. 970%	Luglio
1. 667%	Agosto
1. 364%	settembre
1. 061%	Ottobre
0. 758%	Novembre
0. 455%	Dicembre
0. 152%	Ad esempio, prendere quella casa che ha una base di $ 99.000 e che è stato messo in servizio il 15 luglio. Per il primo anno, avremmo deprezzato 1. 667%, o $ 1, 650 ($ 99.000 x 1. 667%). Per ogni anno successivamente, si ridurrebbe ad un tasso di 3.366%, ovvero $ 3.599.64, a patto che il noleggio fosse in servizio per tutto l'anno. Si noti che questa cifra è sostanzialmente equivalente a prendere in considerazione la base e dividere dal 27. 5 periodo di recupero: $ 99, 000 ÷ 27. 5 = $ 3, 600. La differenza deriva dal primo anno di servizio parziale.

La linea inferiore

L'ammortamento può essere uno strumento prezioso se investite in immobili di noleggio perché consente di diffondere il costo dell'acquisto della proprietà per decenni, riducendo così l'obbligo fiscale di ogni anno. Naturalmente, se si ammira una proprietà e poi lo vendono per più del suo valore ammortizzato, tu pagherai la tassa su questo guadagno attraverso la tassa di ammortamento di recupero.

Poiché le leggi sulle imposte sui beni immobili sono complicate e si modificano periodicamente, si consiglia di lavorare con un contabile qualificato quando stabilisci, gestisce e vende il tuo business di noleggio. Ciò assicura che riceverai il trattamento fiscale più favorevole e ti aiuterà anche a evitare qualsiasi sorpresa al tempo delle imposte.