Gli investitori immobiliari devono avere competenze fondamentali di valutazione per fare acquisti, vendere o prendere decisioni. Le società di investimento immobiliare hanno sviluppato sofisticati modelli di valutazione per aiutarli a prendere decisioni di investimento. Tuttavia, utilizzando strumenti di foglio di calcolo, un individuo può produrre una valutazione adeguata sulla maggior parte dei beni immobili che producono reddito. Questo includerebbe immobiliari residenziali acquistati come immobili residenziali.

La valutazione di immobili che utilizza metodi di capitalizzazione o flussi di cassa attualizzati è simile alla valutazione di azioni o obbligazioni. L'unica differenza è che i flussi di cassa derivano dallo spazio di leasing, invece di vendere prodotti e servizi. Leggere per scoprire come un investitore può creare una valutazione sufficiente per eliminare le opportunità di investimento future.

Valutazioni individuali

Alcuni individui ritengono che la produzione di una valutazione non sia necessaria se una valutazione certificata è stata completata. Tuttavia, una valutazione di un investitore può differire da una valutazione per diversi motivi.

L'investitore può avere diverse opinioni sulla capacità della proprietà di attirare gli inquilini o sui tassi di locazione che gli inquilini sono disposti a pagare. Come potenziale acquirente o venditore, l'investitore può sentire che la proprietà ha più o meno rischio di un apprezzatore.

Gli apprezzatori effettuano valutazioni separate del valore. Includono i costi per sostituire la proprietà, un confronto tra transazioni recenti e comparabili e un approccio a reddito. Alcuni di questi metodi comunemente ritardano il mercato, sottovaluta il valore durante i trend di rallentamento e sovravalorizza i beni in un downtrend.

Trovare opportunità nel mercato immobiliare comporta la ricerca di proprietà che sono state valutate in modo errato dal mercato. Questo significa spesso gestire una proprietà ad un livello che supera le aspettative del mercato. Una valutazione dovrebbe fornire una stima del vero potenziale produttivo di una proprietà.

Valutazione delle proprietà immobiliari

L'approccio a reddito per la valutazione di immobili è simile al processo di valutazione delle azioni, delle obbligazioni o di qualsiasi altro investimento generatore di reddito. La maggior parte degli analisti utilizza il metodo del flusso di cassa attualizzato (DCF) per determinare il valore attuale netto (NPV) di un asset

. NPV è il valore della proprietà nei dollari di oggi che raggiungerà il rendimento del rischio dell'investitore. L'NPV è determinato scontando il flusso di cassa periodico disponibile ai proprietari per il tasso di rendimento richiesto dall'investitore (RROR). Poiché il RROR è un tasso di rendimento richiesto da un investitore per i rischi, il valore derivato è un valore rettificato per il rischio per quel singolo investitore. Comparando questo valore ai prezzi di mercato, un investitore è in grado di effettuare una decisione di acquisto, tenere o vendere.

I valori di stock sono derivati ​​attingendo i dividendi, i valori delle obbligazioni mediante l'attualizzazione dei pagamenti di cedola di interesse.Le proprietà sono valutate scontando il flusso di cassa netto o il denaro disponibile ai proprietari dopo che tutte le spese sono state detratte dal reddito di leasing. La valutazione di una proprietà comporta la stima di tutti i ricavi di locazione e quindi la deduzione di tutte le spese necessarie per eseguire e mantenere tali locazioni.

Tutte le stime del reddito derivano direttamente dalle locazioni. I contratti di locazione sono accordi contrattuali tra inquilini e locatario. Tutti gli affitti e gli incrementi contrattuali dell'affitto (escalation) verranno precisati nei contratti di locazione, nonché le opzioni per le concessioni di spazio e di affitto. I proprietari recuperano anche parte o tutte le spese di proprietà degli inquilini. Il modo in cui tale reddito è raccolto è anche indicato nel contratto di locazione. Esistono tre tipi principali di contratti di locazione:

Lease di servizi completi

• Lease nette
• Noleggio di noleggi pubblici (NNN)
• Nelle locazioni a servizio completo gli inquilini non pagano nulla oltre all'affitto. Nelle locazioni nette, gli inquilini di solito pagano la loro parte dell'incremento delle spese per il periodo in cui si trasferiscono in proprietà. Nelle locazioni triple-net, l'inquilino paga una quota pro-quota di tutte le spese di proprietà.

I seguenti tipi di spese devono essere considerati quando si prepara una valutazione del reddito:

Costi di locazione

• Costi di gestione
• Costi di capitale
• I costi di locazione si riferiscono alle spese necessarie per attirare inquilini e per eseguire leasing. I costi di gestione riguardano spese a livello di proprietà, quali utilities, pulizia, tasse, ecc., Nonché tutti i costi per gestire la proprietà. Il reddito meno spese operative è pari al reddito netto d'esercizio (NOI). NOI è il flusso di cassa derivato dalle normali operazioni della proprietà. Il flusso di cassa è quindi derivato sottraendo i costi di capitale da NOI. I costi di capitale sono tutte le spese periodiche di capitale per mantenere la proprietà. Questi includono qualsiasi capitale per le commissioni di leasing, miglioramenti degli inquilini o riserve di capitale per gli aggiornamenti futuri delle proprietà.

Esempio di valutazione

Una volta determinati i flussi di cassa periodici, possono essere scontati indietro per determinare il valore della proprietà. La figura 1 mostra un disegno di valutazione semplice che può essere regolato per valorizzare la maggior parte delle proprietà.

Assunzione

Valore	Assumption	Valore	Crescita del reddito Yr1-10 (g)
4%	Crescita del reddito Yr11 + (g)	3%	40%
Spese di capitale	$ 10, 000	Tasso di captazione di conversione (Kg)	10%
13%	Figura 1	La valutazione presuppone una proprietà che crea reddito annuo di affitto di $ 100.000 nell'anno primo, che cresce del 4% annuo e del 3% dopo l'anno 10. Le spese sono calcolate al 40% del reddito. Le riserve di capitale sono modellate a $ 10.000 all'anno. Il tasso di sconto, o RROR, è fissato al 13%. Il tasso di capitalizzazione per determinare il valore di reversione della proprietà nell'anno 10 è stimato al 10%. Nella terminologia finanziaria, questo tasso di capitalizzazione è uguale a K-g, dove K è l'RROR dell'investitore (tasso di rendimento richiesto) e g è la crescita attesa del reddito. K-g è anche conosciuto come il reddito richiesto dall'investitore o l'ammontare del rendimento totale fornito dal reddito.	Il valore della proprietà nell'anno 10 è derivato assumendo il NOI stimato per l'anno 11 e dividendolo per il tasso di capitalizzazione. Supponendo che il tasso di rendimento richiesto dall'investitore rimane al 13%, la capitalizzazione sarebbe pari al 10% o K-g (13% -3%). Nella figura 2, il NOI nell'anno 11 è di 88, 812 dollari. Dopo aver calcolato i flussi di cassa periodici, essi vengono poi scontati dal tasso di sconto (13%) per derivare il valore NPV di $ 58, 333.

Voce

Yr 1

Yr 2

Yr 3	Yr 4	Yr 5	Yr 6	Yr 7	Yr8	Yr 9	Yr 10	Yr 11	Economico	100	104
108. 16	112. 49	116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	Le spese	-40	-41. 60
-43. 26	-45	-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	Reddito operativo netto	60	62. 40
64. 896	67. 494	70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	Capitale	-10	-10
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	Flusso di cassa (CF)	50	52. 40
54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75. 40	-	Reversion	-	-
-	-	-	-	-	-	-	888. 12	-	Flusso di cassa totale	50	52. 40
54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963. 52	-	Rendimento dividendo	9%	9%
9%	10%	10%	11%	11%	12%	12%	13%	-	Figura 2 (in migliaia di dollari)	La figura 2 fornisce un formato base che può essere utilizzato per valorizzare tutte le proprietà che producono reddito o noleggio. Gli investitori che acquistano immobili residenziali come immobili in affitto dovrebbero preparare valutazioni per determinare se i prezzi di noleggio sono sufficienti per supportare il prezzo di acquisto che viene pagato. Anche se gli apprezzatori utilizzeranno spesso un flusso di cassa di 10 anni per impostazione predefinita, gli investitori devono produrre flussi di cassa che riflettono le ipotesi su cui si presume che la proprietà sia acquistata. Questo formato, sebbene semplificato, può essere regolato per valorizzare qualsiasi proprietà, indipendentemente dalla complessità. Anche gli alberghi possono essere valutati in questo modo. Basti pensare alle locazioni notturne come affitti di un giorno.	Comprare, vendere o detenere

Quando si acquista una proprietà, se il valore valutato da un investitore è superiore all'offerta del venditore o al valore stimato, la proprietà può essere acquistata con un'elevata probabilità di ricevere il RROR. Al contrario, quando si vende una proprietà, se il valore valutato è inferiore all'offerta dell'acquirente, la proprietà deve essere venduta. Inoltre, se il valore valutato è in linea con il mercato e il RROR offre un adeguato rendimento per il rischio, il proprietario può decidere di mantenere l'investimento fino a quando non vi sia un disequilibrio tra la valutazione e il valore di mercato.

Il valore può essere definito come la somma maggiore che qualcuno sarebbe disposto a pagare per una proprietà. Quando si acquista un'attività, il finanziamento non dovrebbe influenzare il valore finale della proprietà perché ogni acquirente dispone di diverse opzioni di finanziamento disponibili.

Tuttavia non è questo il caso per gli investitori che già possiedono proprietà finanziate. Il finanziamento deve essere preso in considerazione quando si decide di adottare un tempo adeguato per la vendita, poiché le strutture finanziarie, come le pene di prepagamento, possono spogliare l'investitore dei proventi della sua vendita. Questo è importante nei casi in cui gli investitori hanno ricevuto condizioni di finanziamento favorevoli che non sono più disponibili sul mercato. L'investimento esistente con il debito può fornire migliori rendimenti adeguati al rischio rispetto a quello che può essere raggiunto quando reinvestisce i proventi di vendita. Adattare il rischio RROR per includere il rischio finanziario aggiuntivo del debito ipotecario.

La linea di fondo

Se si acquista o vende, è possibile produrre un modello di valutazione abbastanza preciso per aiutare nel processo decisionale. La matematica coinvolta nella creazione del modello è relativamente semplice e all'interno della comprensione della maggior parte degli investitori. Dopo avere acquisito conoscenze rudimentali sugli standard del mercato locale, sulle strutture di locazione e su come funzionano i redditi e le spese in diversi tipi di proprietà, bisogna prevedere i flussi di cassa futuri.