Gli effetti persistenti della Grande Recessione, come la carenza di alloggi a prezzi accessibili, i requisiti di ipoteca rigorosi, un mercato stretto di lavoro hanno reso più difficile il possesso di una casa da parte dei giovani. Di conseguenza, l'assistenza della Banca di mamma e papà sta diventando comune, soprattutto per i primi spettatori.

Avere i mezzi per aiutare i bambini adulti comprare una casa o un appartamento è una benedizione e un lusso. Ma prima di firmare sulla linea punteggiata, consideri se e come meglio farlo. Non esiste il modo giusto di promuovere il tuo figlio in casa, ma in molti modi sbagliati.

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Le opzioni

Gli scenari comuni per aiutare includono:

• Fornire il pagamento anticipato per la casa del bambino.
• Acquistare la casa e affittarla al tuo bambino.
• Comprare la casa e lasciare che il bambino vivi gratuitamente.
• Co-possedere la casa con il tuo bambino (dividendo il patrimonio in qualsiasi percentuale si sceglie); quando la casa viene venduta, ottieni i soldi indietro.
• Acquistare una proprietà multi-unità (o un posto abbastanza grande per i compagni di stanza) e affittare l'altra unità per compensare il costo.
• Finanziare l'acquisto di casa del tuo bambino e renderlo ufficiale aggiungendolo come qualsiasi altra ipoteca; un assistente ipotecario può aiutare, strutturando correttamente il prestito e le sue condizioni di pagamento, e anche generando dichiarazioni mensili e moduli fiscali.

Per ragioni fiscali, i genitori spesso optano per i figli di regalo con i soldi necessari, piuttosto che a pagare direttamente i costi. Ad esempio, l'attuale esclusione fiscale del dono è di circa 14.000 dollari per destinatario, per gifter, all'anno. Ad esempio, tu e il tuo coniuge potreste denunciare al tuo figlio e al suo coniuge $ 56.000 ($ 14.000 x 2 regali di genitori x 2 destinatari), abbastanza per un pagamento decente in gran parte delle città americane. Puoi seguire il primo regalo con un altro regalo di $ 56.000 dopo il 1 gennaio dell'anno successivo. Il totale di $ 112.000 non sarà considerato reddito o sarà soggetto a imposta sul reddito federale, sul rendimento dei redditi del tuo figlio. (Vedi anche: Cosa sono le tasse dei regali? )

Tieni presente che "se i genitori stanno dando i soldi come un dono … i soldi devono essere acquistati e tracciati, insieme a una lettera di regalo", dice Linda Robinson, un agente immobiliare e prestatore con la Sapphire Realty a San Diego Per salvaguardare la transazione, utilizza un professionista ipotecario che ha esperienza con questo, dice.

Punti da considerare

Alcuni istituti di credito richiedono che tutte le parti sul titolo siano sul contratto di mutuo. significa che anche se l'intento è per il bambino di gestire i pagamenti mensili di mutui, i genitori sono anche finanziariamente responsabili del debito.

• Se i genitori non sono sull'ipoteca, non possono trarre vantaggio dalla deduzione dell'imposta sui mutui ipotecari. Anche un prestito senza interessi da genitori a figlio potrebbe incorrere in una responsabilità tributaria per i genitori.L'IRS assume che si guadagna interesse anche se non lo fai e questo è il reddito imponibile.
• I prestiti genitoriali aggiungono l'onere del debito del bambino e potrebbero danneggiare la possibilità del bambino di beneficiare di ulteriori finanziamenti in proprio. Sul lato positivo, un prestito correttamente registrato consente al bambino di massimizzare le deduzioni a tempo fiscale.
• Anche se i genitori forniscono un anticipo, il bambino dovrà ancora beneficiare dell'ipoteca, che include la riserva in contanti, un lavoro stabile e un reddito stabile. Detto questo, i creditori ipotecari consentono in genere il pagamento anticipato di una casa primaria da costituire completamente o in parte con fondi regalo, a condizione che siano soddisfatti altri requisiti. Per esempio, l'ipoteca Home Advantage di Freddie Mac consente, per esempio, l'intero pagamento anticipato del 3% da doni o da altri fondi.
• I vantaggi

Risparmio fiscale.

Un genitore che acquista una casa e permette al bambino di vivere lì potrebbe essere in grado di prendere notevoli detrazioni fiscali. Le tasse sulle proprietà, l'interesse ipotecario, le riparazioni, la manutenzione ei miglioramenti strutturali sono generalmente deducibili in una seconda casa. Tuttavia, mentre un locatore può dedurre fino a 25.000 dollari di perdite ogni anno, i genitori devono affrontare regole diverse quando affittano ai membri della famiglia. Se il bambino non paga l'affitto, è considerato un uso personale della proprietà e le deduzioni relative alle locazioni non sono ammesse. Tuttavia, se il bambino ha compagni di stanza che pagano l'affitto, il genitore può essere in grado di prendere le deduzioni relative al noleggio, permettendo al bambino di vivere lì senza affitto. Leggi

Deduzioni fiscali per i proprietari di proprietà di noleggio per maggiori informazioni. Nota che la deduzione di interessi ipotecari può essere presa solo da una persona che paga l'ipoteca e

possiede (o in parte possiede) la casa. Se il genitore detiene il titolo di proprietà ma il bambino effettua il pagamento ipotecario ogni mese, né può prendere la deduzione di interesse. Se il bambino possiede una percentuale della casa, può o meno detrarre quella quota dell'interesse.

equità. I pagamenti ipotecari possono avere più senso finanziario che dare ai minori un indennizzo mensile o pagare il loro affitto mensile. Il pagamento di un mutuo costituisce il patrimonio netto in casa, e le case si trasformano in attività - solitamente apprezzando i beni, se mantenuti correttamente. Basta ricordare che il bene immobile residenziale è meglio considerato come un investimento a lungo termine: come regola generale, la maggior parte dei compratori deve tenere una casa da tre a cinque anni per semplicemente rompersi.

Guadagni. Se i genitori optano per prestare un prestito a basso interesse per il bambino, diventando effettivo il suo prestatore ipotecario, godranno di un po 'di reddito dai pagamenti mensili. Nell'attuale clima anemico finanziario, anche un prestito a basso interesse può battere il ritorno di alcuni investimenti conservatori.

Gli Downsides

Termini duri . Le case acquistate dai genitori come case secondarie o come investimenti spesso richiedono maggiori pagamenti, in quanto non si qualificano per i mutui generosi, orientati verso i primi tempi come i prestiti garantiti dalla Federal Housing Administration (FHA)."La differenza tra un'ipoteca primaria [casa] e un'ipoteca di investimento-casa è significativa", osserva Robinson. "Dovete abbassare almeno il 20% al 30% sulla proprietà degli investimenti e le tariffe di interesse sono un po 'più alte anche se i ragazzi sono affidabili a tutti, i genitori potrebbero essere meglio essere cosignanti e donatori che non siano quelli del prestito. "

Finanziamenti finanziari e finanziari.

Se un genitore coincide per un mutuo e il figlio cade dietro i pagamenti, il rating del genitore è danneggiato tanto quanto il bambino. Inoltre, come cosigner (e quindi co-mutuatario), il genitore è responsabile del debito. Un genitore che coinvolge - o dà soldi - un bambino sposato che poi divorzirebbe potrebbe entrare in una divisa disgrazia di beni e potrebbe perdere parte o tutto dell'investimento all'ex coniuge. Danni alle relazioni.

L'entanglement finanziario nelle famiglie può causare stress e conflitti. I fratelli fuori dello scambio possono sentirsi gelosi o risentiti. Gli amanti del regalo possono trovarsi frustrati da ciò che percepiscono come abuso del dono, ma impotenti per fare nulla su come viene utilizzato il regalo. I ricevitori di regali possono sentirsi frustrati dalle stringhe attaccate ad un regalo che accompagna le aspettative e le regole. Alcuni genitori non imporranno le conseguenze quando il bambino non riesce a sopportare la sua fine del contratto. La linea di fondo

I vantaggi di acquistare una casa per un bambino - o fornire assistenza finanziaria per acquisirla - sono molti. Può dare al figlio i vantaggi fiscali della proprietà immobiliare e aiutarlo a costruire una buona storia di credito. L'acquisto potrebbe anche essere vantaggioso se le attività parentali sono abbastanza considerevoli da generare imposte immobiliari o tasse di successione; diminuire la proprietà ora può diminuire l'onere fiscale in futuro. Inoltre, la proprietà è un investimento che potrebbe in ultima analisi aiutare il genitore a rompere persino, o trasformare un profitto, con le sue spese lungo il modo di essere deducibili dalle imposte. Le conseguenze emotive sono più difficili da misurare. I genitori possono essere preoccupati per promuovere un senso di diritto nel loro figlio semplicemente consegnando una casa a lui o lei. Gli arrangiamenti finanziari tra i membri della famiglia possono spesso portare a malintesi disordinati e essere difficili da applicare.

I genitori non dovrebbero mai comprare un figlio una casa, se significa compromettere la loro capacità di pagare le proprie fatture, di rispettare i propri pagamenti ipotecari o mantenere il loro livello di vita in pensione. In genere è una cattiva idea di prendere in prestito fondi pensionistici o di una residenza primaria, o di decimare completamente i conti.

Non importa come decidi di avvicinarlo - dono, prestito, coproprietà - metterlo per iscritto. Creare un contratto con aspettative e condizioni e lasciare che un avvocato o un altro professionista immobiliare lo riesamina per qualsiasi dettaglio che potrebbe essere ambiguo o trascurato. Questo può essere un atto d'amore, ma deve essere considerato un accordo commerciale tra te e la tua discendenza. Dopo tutto, sai dove vivono.