Se siete interessati ad acquistare una casa da utilizzare come residenza principale o una proprietà di investimento, è possibile che la proprietà sia attualmente occupata da inquilini. Se questo è il caso, ci sono alcune cose da considerare prima di decidere di passare con l'acquisto. Leggere per una rapida introduzione ai diritti degli inquilini, agli obblighi del padrone di casa e come limitare i rischi quando si acquista una casa con gli inquilini in vigore. (Vedi anche I pro ei contro di possedere proprietà di locazione .)

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Diritti degli inquilini

Per cominciare, è importante capire che una vendita di proprietà non modifica i termini dei contratti di locazione. Proprio come i servi (e altre alleanze) che "corrono con la terra" - cioè che sono legati alla terra e non al proprietario - leasing rimanere "attaccati" alla casa, anche quando la proprietà passa in mano. La via da prendere: il contratto di locazione che è in atto prima di acquistare la proprietà rimane in atto anche dopo averlo chiuso, in modo da non poter legalmente aumentare l'affitto, modificare le clausole o gli accordi o colpire un inquilino prima della fine di un contratto di locazione solo perché sei il nuovo proprietario.

Se vuoi sicuramente che gli inquilini si trasferiscano, hai un paio di opzioni. Uno è quello di presentare un'offerta sulla casa che è contingente sulla casa vacante (cioè senza inquilini) quando si chiude. Questo mette l'onere sul venditore per interrompere il contratto di locazione o offrire un incentivo agli inquilini a lasciare in anticipo. Se il venditore non è in grado (o non desidera) farlo, puoi camminare e iniziare a cercare un'altra casa. L'altra opzione è acquistare la proprietà e poi rompere il contratto di locazione, rinegoziare i termini o "acquistare" gli inquilini. Ma in questo scenario, tenere a mente che un inquilino non ha alcun obbligo di accettare nuovi termini se ha una locazione valida in loco - e si potrebbe aprire a una causa se si rompe il contratto di locazione o si cerca di forzare sfratto.

Obbligazioni del padrone di casa

Come nuovo proprietario, erediterai gli obblighi del padrone di casa. Una grande parte di essere un padrone di casa è mantenere una proprietà sicura e abitabile per i vostri inquilini. In generale, è necessario (almeno):

• Conservare in tutte le aree comuni, come corridoi e scale, in condizioni di sicurezza e pulizia.
• Assicurarsi che gli elementi strutturali siano al sicuro ed intatti (pavimenti, pareti, scale, ascensori, tetti).
• Assicurarsi che i materiali elettrici, idraulici, riscaldamento / climatizzazione (HVAC), ventilazione e impianti sanitari siano mantenuti in proprietà.
• Assicurarsi che gli inquilini abbiano accesso ad acqua corrente, acqua calda e calore in quantità ragionevoli in tempi ragionevoli.
• Fornire contenitori per i rifiuti e provvedere alla rimozione dei rifiuti.
• Gestire tossine ambientali noti tra cui polvere di piombo e amianto.
• Eliminare i roditori e altre infestazioni di parassiti.

Le tue leggi locali potrebbero richiedere ulteriori requisiti in materia di abitabilità - li rivedete per assicurarsi di essere conforme. Inoltre, è fondamentale leggere il contratto di locazione per scoprire altri obblighi specifici che puoi avere - come il taglio del prato o il pagamento di utilities. Modifica o Terminazione di un contratto di locazione In generale, se l'inquilino ha un contratto di locazione mensile, tu (come nuovo affittuario) può terminare l'affitto o aumentare l'affitto prima dell'inizio di un nuovo mese, a condizione che tu dia l'avviso appropriato (tipicamente 30 giorni, ma questo varia a seconda dello stato e del numero di mesi in cui l'inquilino ha occupato la proprietà). Se si prevede un contratto di locazione a tempo determinato (per esempio sei mesi o 12 mesi), l'inquilino ha diritto (nella maggior parte dei casi) a occupare la casa per tutto il tempo in cui il contratto di locazione è attivo, indipendentemente da chi possiede la casa .

Ci sono poche istanze quando il contratto di locazione può essere terminato in anticipo. Uno è se c'è un linguaggio nella locazione che specifica che il proprietario (venditore) ha il diritto di interrompere il contratto di locazione se vende o trasferisce la proprietà; in tal caso, il contratto di locazione può essere legalmente terminato quando si acquista la casa. L'altra eccezione è se si acquista la proprietà come conseguenza di una preclusione, nel qual caso è possibile seguire le regole del tuo stato in materia di avviso di liberazione. Ad esempio, nello stato di Washington, è necessario inviare agli affittuari un avviso di 60 giorni per liberare una proprietà preclusa prima di iniziare un'azione di sfratto. In alcuni casi gli inquilini accettano di spostarsi presto con un'offerta "per contanti per chiavi" dal nuovo proprietario, fiduciario o banca.

Infine, se si prevede di utilizzare la casa come residenza principale (e non come proprietà locativa), è possibile utilizzare un OMI per spostare un inquilino. Le regole per questo variano in base allo stato, ma in genere si deve trasferirsi in casa entro 90 giorni dall'uscita e vivere in essa come residenza primaria per almeno tre anni.

La linea di fondo

Un primo passo importante è riesaminare i documenti di locazione prima di chiudere in modo da sapere cosa stai entrando e pertanto è possibile assicurare che il contratto di locazione sia ben scritto e strutturato per rispettare le leggi locali sulle locazioni . Se qualcosa sembra fuori, chiedere che il venditore fissare la lingua come una condizione della tua chiusura. E 'anche importante ottenere non solo i record di tutti i depositi prepagati e di deposito cauzionale, ma anche i soldi (che dovrebbero essere trasferiti a voi nella dichiarazione di chiusura). Probabilmente dovrai tenere il deposito cauzionale in un account di fiducia (a seconda dello stato) e l'agente di chiusura dovrebbe proporzionare l'attuale canone di locazione tra te e il venditore.

Inoltre, assicuratevi che il venditore fornisce la documentazione relativa alla condizione della proprietà prima che l'inquilino si trasferisse - se ci sono danni, avrete difficoltà a dimostrare che l'inquilino è responsabile senza un rapporto di check-in. Se possibile, incontrarsi con gli inquilini prima della chiusura in modo da poter verificare la situazione attuale della casa e discutere i termini di locazione.

Infine, assicuratevi di essere adeguatamente assicurati. Normalmente un tipo di proprietario di casa non effettua il lavoro. Informi il tuo assicuratore che la casa viene affittata in modo che tu sia coperto in caso di ferite da locatario, negligenza e altre perdite. (Vedi anche il nostro tutorial:

La Guida Completa per diventare Proprietario

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