Investitori immobiliari ha appena completato un 2015 molto successo, ma ci sono alcuni motivi per dubitare della sostenibilità dei valori immobiliari in aumento. Nonostante gli anni della bandiera per molti mercati immobiliari di metropolitana, alcuni sono preoccupati per l'irrazionalità dei prezzi immobiliari e le aspettative degli investitori.

Capire le prestazioni immobiliari

Il settore immobiliare è un investimento unico. Può essere toccato e ammirato e migliorato, a differenza di un titolo o di un legame. Deprezza e richiede manutenzione, a differenza dell'oro. Tuttavia, le prestazioni immobiliari sono spesso riassunte in termini di prezzi piuttosto che flussi di cassa - come dire che un'azienda ha avuto un grande anno perché il suo prezzo delle azioni è aumentato anche se i suoi ricavi e profitti non hanno continuato.

È spesso ipotizzato che i prezzi di casa in aumento siano buoni per l'economia, ma, come dimostrato dal 2003-2007, questo non è un indicatore molto utile. Case e appartamenti hanno un prezzo di mercato come qualsiasi altro bene; i mercati difficilmente celebrano i prezzi dei prodotti alimentari salendo il 10% ogni anno. Se i prezzi dei beni immobili aumentano più velocemente della crescita salariale, la proprietà e l'affitto diventano meno convenienti e la spesa dovrebbe necessariamente cadere altrove nell'economia.

La ragione principale per cui la gente acquista proprietà è quella di avere riparo, per non ottenere un patrimonio supplementare. Vivere in una casa non è un beneficio di frange; è la funzione primaria. La maggior parte degli affittuari e proprietari di abitazione beneficiano di più quando i salari crescono più velocemente dei pagamenti mensili.

C'è una chiara dicotomia tra le buone notizie per gli investitori, che vogliono vedere i prezzi delle attività crescenti e gli affittuari / proprietari, che vogliono vedere pagamenti mensili più bassi. Non esiste una legge immutabile nell'economia che induca i prezzi delle abitazioni a salire sempre in tempi normali; il valore dell'immobile è il prodotto degli affitti, non il potenziale di rivendita. Se una proprietà, sia commerciale che residenziale, può gestire un canone più elevato, il prezzo dovrebbe salire, perché più attori competono per il diritto di raccogliere quei affitti. Se gli affitti non stanno rispettando gli aumenti di prezzo, il mercato potrebbe facilmente guardare una bolla.

Un'indagine condotta dal Joint Center of Housing Studies dell'Università di Harvard ha rilevato che i valori immobiliari hanno fornito un maggior ROI (Return on Investment) rispetto al NASDAQ, il S & P 500, il Dow Jones, l'oro o il fondo comune di mutuo. In termini nominali, la proprietà ha sparato il coperchio delle attività concorrenti. La ricerca di Zillow ha mostrato un aumento annuale del 3,9% nei valori domestici di U. S. entro il 2015.

L'anno scorso ha visto enormi aumenti dei prezzi in molti mercati immobiliari dell'America. Manhattan ha rotto il suo record di prezzo per metro quadrato, raggiungendo $ 1 500. New York City ha anche visto vendite record nel suo mercato di superluxury, tra cui più di 20 vendite superiori a $ 30 milioni.Tra il secondo e il quarto trimestre, il numero delle vendite per gli appartamenti di Manhattan è aumentato del 37%. New York è una delle poche città con un declino del rapporto prezzo / reddito.

Chicago ha registrato importi record di investimenti stranieri nel suo mercato immobiliare nel 2015. Totale nuovi capitali d'oltremare verso la città Windy erano sopra i $ 3. 3 miliardi di dollari, facilmente conquistando il record precedente di $ 2. 18 miliardi nel 2013. Più impressionante, gli investitori di Chicago hanno visto tassi di capitalizzazione superiori al 5%, superiore al 4,1% per Manhattan e al 4,7% a San Francisco per il 2015. Illinois ha perso più popolazione di qualsiasi altro stato del paese durante l'anno , vedendo una fuoriuscita netta di 105.000 persone, che è una delle ragioni per cui le cifre "prezzo-reddito" erano piatte per tutte le proprietà.

Forse nessun mercato ha eseguito così come Denver. Il capitale del Colorado ha visto 11 mesi consecutivi di crescita dei prezzi a casa nel 2015, aggiungendo un aumento maggiore del 15,5% dei prezzi delle abitazioni di Zillow. Il Denver Post ha accreditato la scarsità di inventario e un grande afflusso nei nuovi residenti con l'apprezzamento. Tuttavia, gli economisti avvertono che una mancanza di accessibilità e la prospettiva di un aumento dei tassi di interesse sono grandi preoccupazioni per gli affittuari e gli acquirenti di casa nel 2016.

Concerns About Another Bubble?

Gli analisti preoccupati stanno diventando sfumature del 2005 e del 2006, quando la bolla immobiliare mondiale era al più irrazionale. Non tutti sono d'accordo, però; un esperto di New York ha detto a CNBC: "Tutto sta vendendo velocemente, quindi non vedo come potrebbe esserci una bolla". Questo non ha molto senso, in quanto la velocità delle transazioni non ha molto a che fare con i fondamentali sottostanti. Quello che sta riguardando è che le forti performance immobiliari dell'America possono essere costruite su anni di tassi di interesse super-bassi e crescita della produttività.

Alcuni suonano l'allarme. Carl Icahn ha affermato a FOX Business che il debito del subprime è stato peggiore nel 2015 rispetto a quello del 2007 e che la Federal Reserve merita la colpa per la creazione di una seconda bolla immobiliare che "potrebbe essere disastrosa".