I proprietari di abitazione si trovano spesso nella posizione inedita di dovere più sul saldo dei loro mutui che le loro case sono valide. Ciò si traduce in una combinazione di eventi, molti dei quali sono al di là di un controllo di casa. Il declino dei prezzi immobiliari, un quartiere peggiorato, le decisioni di cattiva cattura (ad esempio prestiti più che il mutuatario possono permettersi o prendere un'ipoteca a tasso variabile) e il rifinanziamento per l'eliminazione del patrimonio possono lasciare tutti i proprietari di abitazioni con un crescente debito. Quando il saldo dell'ipoteca supera il valore della proprietà, la posizione del proprietario di abitazione viene definita "capovolta" o "subacquea". Scappare questa posizione scomoda è difficile - e spesso richiede la vendita della casa per meno del valore del prestito - ma ci sono soluzioni. Diamo un'occhiata a alcune opzioni per i proprietari di case con un patrimonio negativo.

Breve vendita di una casa che è a corto di equità

La vendita a breve è un'opzione valida se la differenza tra il prezzo di vendita della casa e l'importo ipotecato è piccolo, o il venditore ha tasche profonde. Se un acquirente può essere trovato, il proprietario di casa può venire alla chiusura con un assegno per pagare il saldo del prestito. Se il venditore non può permettersi di pagare il saldo, ma deve vendere, il venditore deve contattare il titolare del mutuo e tentare di organizzare una vendita breve. (Per ulteriori informazioni sulla vendita a breve della tua casa, leggere Vendi la tua casa per evitare la preclusione .)

Convincere il prestatore ad accettare una breve vendita comporta spesso una notevole quantità di tempo e documenti. Oltre a ottenere il mutuante per concordare, il proprietario di casa poi deve trovare un agente immobiliare che è disposto a gestire la vendita. Se si trova un acquirente, le complicanze continuano. Il prestatore spesso presta il prestito per conto di un investitore. Se il prestatore è a suo agio con la vendita, il prestatore deve poi lavorare con l'investitore che detiene il prestito per raggiungere un accordo. Ciò può richiedere tempo. Se la casa è coperta da un'assicurazione privata di mutui (PMI), l'assicuratore potrebbe anche essere coinvolto nel processo. L'assicuratore ha assicurato la proprietà contro il default per proteggere gli interessi della banca, quindi l'assicuratore ha una parte del processo. In generale, il periodo di tempo per raggiungere un accordo è lungo e la banca ha poco incentivo a cooperare.

< ciò che la banca è disposta ad accettare. Se pensi che questo potrebbe essere il caso della tua situazione, l'alternativa potrebbe essere la preclusione. Tuttavia, valutare questa opzione con molta attenzione - anche se una breve vendita non è buona per il tuo rating del credito, una preclusione è ancora peggiore. (Leggi

L'importanza del tuo credito

Valutazione per sapere come le tue attività di finanziamento influenzano la tua valutazione di credito e Cinque chiavi per sbloccare un punteggio di credito migliore per suggerimenti e tecniche per ricostruire valutazione del credito in rovina.) Oltre alle sfide della creazione della vendita, alla possibilità di ricevere soldi dopo la vendita e alla probabilità che il tuo punteggio di credito avrà un successo, anche le tasse devono essere prese in considerazione. Da una prospettiva fiscale, la differenza tra il prezzo di vendita in casa e il saldo sul mutuo potrebbe essere considerato reddito. Pagare la tassa o dimostrare di essere insolvente e quindi esentare dall'imposta sono elementi che devono essere trattati perché, da una prospettiva fiscale, una breve vendita è considerata come perdono del debito. Le opzioni per evitare le difficoltà di una breve vendita sono limitate. Lo scenario ideale è continuare a vivere in casa e pagare l'ipoteca finché il mercato immobiliare non migliora e la casa può essere venduta per un prezzo che copre l'equilibrio sull'ipoteca. Altre opzioni da considerare stanno prendendo in un compagno di stanza per aiutare a pagare le bollette, o spostarsi in un appartamento e noleggiare la casa.

La linea di fondo

Il modo migliore per ridurre al minimo le probabilità di trovarti capovolto è quello di togliere l'ipoteca più piccola che puoi trovare e rimborsare il più rapidamente possibile. Questo sforzo inizia acquistando una casa che si può effettivamente permettersi, che potrebbe essere una proprietà drammaticamente diversa da quella in cui ti sembra di appartenere.

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Gli acquirenti sapienti e cauti effettuano un sostanziale pagamento anticipato, consentendo loro di evitare di acquistare un'assicurazione privata di mutui (PMI) e di un'assicurazione obbligatoria fornendo abbastanza equità domestica che avranno un cuscino se i valori di casa diminuiscono. Inoltre, assumendo una piccola ipoteca, dovresti essere in grado di effettuare pagamenti extra e di uscire sotto il peso del debito in meno tempo. Infine, fare pagamenti supplementari rende la probabilità di trovarsi "capovolto" sul tuo mutuo molto meno probabile. Vedi Capire la struttura dei pagamenti ipotecari

per comprendere il processo di calcolo e pagamento, nonché il piano di ammortamento sui prestiti a domicilio.