Molte persone che stanno pensando di acquistare la loro prima casa possono essere sopraffatti dalla miriade di opzioni di finanziamento disponibili. Fortunatamente, prendendo il tempo di ricercare le basi del finanziamento delle proprietà, i proprietari di abitazione possono risparmiare una notevole quantità di tempo e denaro. Avere una certa conoscenza del mercato specifico in cui la proprietà si trova e se fornisce incentivi ai finanziatori può significare ulteriori vantaggi finanziari per gli acquirenti. Gli acquirenti dovrebbero anche dare un'occhiata alle proprie finanze per assicurarsi che stanno ottenendo l'ipoteca che meglio si adatta alle loro esigenze. Leggere per scoprire quale opzione di finanziamento potrebbe essere giusta per te.

Tipi di prestito
Ci sono diversi tipi di prestiti ipotecari; questi sono differenziati dalla struttura del prestito e dalle agenzie che le assicurano.

1. Prestiti convenzionali
   I prestiti convenzionali sono ipoteche a tasso fisso che non sono assicurate o garantite dal governo federale. Anche se sono i più difficili da ottenere a causa delle loro esigenze per criteri quali il pagamento anticipato, il credito e il reddito, alcuni costi, come l'assicurazione mutuo privata, possono essere inferiori a quelli con altri mutui garantiti.

   I prestiti convenzionali sono definiti come prestiti conformi o prestiti non conformi. I prestiti conformi sono conformi alle linee guida stabilite da Fannie Mae o Freddie Mac. Queste società detentori di beni di proprietà creano linee guida, come i limiti di prestito, per esempio, per 417.000 dollari per le case unifamiliari, poiché comprimono questi prestiti e vendono titoli sul mercato secondario. (Per scoprire cosa succede alla tua ipoteca nel mercato secondario, leggere Dietro le scene del tuo mutuo .)

   Un prestito fatto sopra tale importo è conosciuto come un prestito jumbo e di solito porta un tasso di interesse leggermente più elevato a causa della minore domanda di pool di prestiti con questi prestiti in esse. I prestiti non conformi, di solito forniti da finanziatori di portafoglio, hanno linee guida che sono stabilite dal particolare istituto di credito che sottoscrive il prestito.

2. FHA Loans
   La Federal Housing Administration (FHA), parte del dipartimento U.S. di Housing and Urban Development, fornisce vari programmi di prestito ipotecario. Un prestito FHA ha minori requisiti di pagamento e è più facile da qualificarsi per un prestito convenzionale. I prestiti FHA sono eccellenti per gli acquirenti di casa per la prima volta perché, oltre ai minori costi di prestito anticipati e ai requisiti di credito più allargati, consentono un anticipo pari al 3, 5%. I prestiti FHA non possono superare il limite statutario. (Per ulteriori informazioni su questo tipo di prestito, vedere Assicurando i Mutui dell'Agenzia Federale per le Housing .)
3. VA Crediti
   L'U.S. Department of Veterans Affairs (VA) garantisce i prestiti VA. Il VA non presta prestiti, ma garantisce ipoteche fatte da finanziatori qualificati. Queste garanzie permettono ai veterani e alle persone di servizio di ottenere prestiti a condizioni favorevoli, di solito senza un anticipo e, nella maggior parte dei casi, sono più facili da qualificarsi rispetto ai prestiti convenzionali.I creditori generalmente limitano il prestito massimo VA (417.000 dollari nel 2016, 625 dollari, 500 in Hawaii, Alaska, Guam e Isole Vergini). Prima di richiedere un prestito, richieda l'ammissibilità dal VA. Se sei accettato, il VA rilascerà un certificato di idoneità per essere utilizzato per richiedere un prestito VA.

   Oltre a questi tipi comuni di prestiti e programmi, ci sono programmi sponsorizzati da governi e agenzie statali e locali, spesso con l'obiettivo di aumentare l'investimento o la proprietà di casa in determinate aree. Requisiti di patrimonio netto e di reddito Il prezzo dei mutui ipotecari domestici è determinato dal creditore in due modi, ognuno dei quali determina il merito creditizio di il mutuatario. Oltre a controllare il punteggio FICO del mutuatario dai tre principali istituti di credito, gli istituti di credito richiederanno informazioni per determinare due statistiche standard, che vengono utilizzate per fissare il tasso applicato sul prestito. Queste due statistiche sono il rapporto tasso di valore (LTV) e il rapporto di copertura del debito (DSCR) …

LTV è determinato dall'ammontare del patrimonio reale o implicito che è disponibile nella garanzia in prestito. Per gli acquisti di casa, LTV è determinato dividendo l'importo che viene preso in prestito dal prezzo di acquisto della casa. Quanto più alto è il LTV, più è costoso il prestito perché il creditore ritiene che esiste un rischio più elevato di default. L'idea qui è che più denaro il mutuatario sta mettendo a rischio (sotto forma di un acconto), minore è probabilità che sia in default sul prestito.

LTV può anche contribuire ai costi di prestito determinando se un mutuatario sarà tenuto ad acquistare un'assicurazione privata di mutui (PMI). PMI insula il prestatore dal default trasferendo una parte del rischio di prestito ad un assicuratore di ipoteca. La maggior parte dei finanziatori richiederà PMI per qualsiasi prestito con un LTV superiore all'80%, ovvero qualsiasi prestito in cui il mutuatario avrà meno del 20% di equità in casa. Il costo dell'assicurazione mutuo e il modo in cui vengono raccolti sono di solito determinati dall'importo assicurato e dal programma di mutuo che viene utilizzato per ottenere il prestito. (Per maggiori informazioni su PMI, leggere

Sei motivi per evitare l'assicurazione mutuo privato

e Outsmart Private Mortgage Insurance .)

Per la maggior parte, i premi di assicurazione mutui sono raccolti mensilmente con le imposte e le assicurazioni di proprietà e si suppone di essere eliminati automaticamente dopo che il prestito è stato versato fino a un punto in cui LTV è uguale o meno del 78%. Può anche essere possibile annullare il PMI una volta che la casa abbia apprezzato abbastanza valore per dare il proprietario del patrimonio netto del 20% e ha passato un periodo di tempo, ad esempio due anni. Alcuni istituti di credito, come l'FHA, valutano l'assicurazione mutuo come una somma forfettaria e capitalizzeranno l'importo del prestito.

Ci sono modi per evitare di pagare per PMI. Non si deve prendere in prestito più dell'80% del valore della proprietà quando si acquista una casa; l'altro è quello di utilizzare il finanziamento a casa patrimoniale o una seconda ipoteca per ottenere i fondi necessari oltre l'80% di LTV.Ci sono molti programmi che permettono questo, ma il più comune è chiamato un mutuo 80-10-10. Il 80 rappresenta l'LTV della prima ipoteca, i primi 10 puntano al LTV della seconda ipoteca e il terzo 10 rappresenta l'equità del mutuatario in casa. Anche se il tasso sulla seconda ipoteca sarà superiore al tasso sul primo, in modo blended, non dovrebbe essere molto superiore al tasso di un prestito LTV del 90% e per la maggior parte delle persone sarà più economico che pagare per PMI.

Questa è un'alternativa eccezionale per i mutuatari che vogliono pagare le loro case presto perché possono accelerare il pagamento della seconda ipoteca e eliminare rapidamente quella parte del debito. In linea di principio, PMI dovrebbe essere evitato se è possibile perché è un costo che non ha alcun vantaggio per il mutuatario.

Il rapporto di copertura del servizio di indebitamento (DSCR) determina la capacità di un mutuatario di pagare il costo dell'ipoteca. Dividendo il reddito netto mensile del mutuatario disponibile per pagare i costi ipotecari dai costi ipotecari, i creditori possono valutare la probabilità che un mutuatario avrà un importo negativo sulla nota ipotecaria. La maggior parte dei prestatori richiederà DSCR di più di uno. Maggiore è il rapporto, maggiore è la probabilità che un mutuatario possa coprire i costi di finanziamento e meno rischia il prestatore che assume. Maggiore è il DSCR, più è probabile che un prestatore negozierà il tasso di prestito perché anche a un tasso inferiore, il prestatore riceve un miglior ritorno rettificato del rischio. Per questo motivo, i mutuatari dovrebbero cercare di trovare qualunque tipo di reddito qualificabile che possono quando trattano con un prestatore ipotecario. A volte un lavoro a tempo parziale o un'altra attività generatrice di reddito può fare la differenza tra qualifica o non qualifica per un prestito o ricezione della migliore tariffa possibile.

Mutui a tasso fisso / floating rate

Un'altra cosa da considerare quando si acquista un mutuo è se ottenere un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile. Un mutuo a tasso fisso è quello in cui il tasso non cambia per tutto il periodo del prestito. Il vantaggio evidente di ottenere un prestito a tasso fisso è che il mutuatario sa quali saranno i costi mensili del prestito per l'intero periodo di prestito. Tuttavia, un'ipoteca a tasso variabile, come un'ipoteca di interesse o un'ipoteca a tasso variabile (ARM), è stata progettata per aiutare gli acquirenti di casa o le persone che aspettano che i loro redditi aumentino notevolmente durante il periodo di prestito. (Per ulteriori informazioni, vedere

Mutui: tasso fisso rispetto a tasso regolabile
.) Quando si studia quale tipo di mutuo per andare con esso è utile confrontare i tassi di interesse. Una grande risorsa per confrontare i tassi è un calcolatore ipotecario. I mutui a tasso variabile permettono ai mutuatari di ottenere tassi di introduzione inferiori durante i primi anni del prestito, consentendo loro di beneficiare di un prestito più elevato che se avessero cercato di ottenere un prestito a tasso fisso più costoso. Anche se il beneficio può essere grande, questi prestiti comportano un rischio sostanziale per quei mutuatari il cui reddito non cresce in passo con la variazione del tasso di interesse.L'altro lato negativo è che nella maggior parte dei casi, il tasso di cambio non è noto all'inizio del prestito perché è di solito legato a un tasso di mercato che è determinato in futuro. I tipi più comuni di ARM sono un ARM di uno, cinque o sette anni. Il tasso di interesse iniziale è normalmente fissato per un periodo di tempo dopo il quale viene ripristinato periodicamente, spesso ogni mese. Una volta che un ARM viene ripristinato, si adegua al tasso di mercato, di solito aggiungendo una diffusione predeterminata (percentuale) al tasso del Tesoro prevalente. Anche se la maggior parte dei contratti di ARM può solo aumentare di tanto, quando un ARM si aggiusta, può finire per essere più costoso del prestito ipotecario a tasso fisso prevalente per compensare il prestatore per aver offerto una tariffa più bassa durante il periodo introduttivo. (Per saperne di più sui rischi connessi a mutui a tasso variabile, leggere

ARMed And Dangerous

.) I prestiti di interesse sono un tipo di ARM in cui il mutuatario è responsabile solo del pagamento degli interessi ipotecari e non principale durante il periodo introduttivo finché il prestito non ritorna a un prestito fisso e prestito a pagamento. Tali prestiti possono essere molto vantaggiosi per i mutuatari di prima volta perché solo gli interessi paganti riducono notevolmente il costo mensile del prestito e consentiranno di beneficiare di un prestito molto più grande. Tuttavia, perché il mutuatario non paga alcun capitale durante il periodo iniziale, il saldo dovuto sul prestito non cambia fino a quando il mutuatario inizia a ripagare il capitale. I mutuatari devono pesare il vantaggio di ottenere un prestito più grande con il rischio. I tassi di interesse tipicamente galleggiano durante il solo periodo di interesse e spesso si adattano in reazione ai cambiamenti dei tassi di interesse di mercato. I mutuatari devono anche contendersi con il rischio che il loro reddito disponibile non possa aumentare insieme al possibile aumento dei costi di finanziamento. (

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La linea inferiore Se stai guardando, i prestiti per gli interessi possono essere vantaggiosi, ma per molti mutuatari rappresentano una trappola. per trovare un mutuo per la casa per la prima volta, ci sono alcune cose che possono essere fatte per ridurre la difficoltà di ordinare attraverso tutte le opzioni di finanziamento. L'approccio migliore è quello di mettere un po 'di tempo nel decidere quanta casa si può effettivamente permettersi e quindi finanziare di conseguenza. I proprietari di abitazione che possono permettersi di abbattere un importo considerevole o che hanno abbastanza reddito per creare un tasso di copertura elevato avranno il maggior potere negoziale con i prestatori e le opzioni di finanziamento più. Coloro che spingono per il prestito più grande riceveranno senza dubbio un tasso più adeguato del rischio e poi potrebbero avere a che fare con mutui a tasso variabile e un'ipoteca privata. Un buon broker ipotecario o bancario ipotecario dovrebbe essere in grado di aiutare a guidare attraverso tutti i diversi programmi e opzioni, ma niente vi servirà meglio di sapere cosa vuoi e con cui puoi finalmente vivere.