Un prestito jumbo, noto anche come ipoteca jumbo, è una forma di finanziamento per la casa per la cui somma supera i limiti di prestito conformi fissati dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA). Di conseguenza, a differenza dei mutui convenzionali, non è ammissibile per essere acquistato, garantito o cartolarizzato da Fannie Mae o Freddie Mac. Progettato per finanziare proprietà di lusso e case in mercati immobiliari molto competitivi locali, i mutui jumbo sono dotati di requisiti di sottoscrizione unici e implicazioni fiscali.

I mutui Jumbo stanno guadagnando trazione poiché il mercato immobiliare continua a recuperare dopo la Grande Recessione.

Quanto è grande un mutuo Jumbo?

A che prezzo ha un mutuo superiore a convenzionale / conforme e si attraversa in jumbo? Esso varia a seconda dello Stato e anche della contea. L'FHFA stabilisce la dimensione limite del prestito conforme per diverse aree annuali, anche se si modifica raramente. Infatti il ​​limite massimo 2017 per le proprietà di una unità di $ 424, 100 (per la maggior parte del paese) è il primo aumento di base rispetto al 2006.

Attualmente, un mutuo superiore a $ 424, 100 è considerato un prestito jumbo nella stragrande maggioranza dell'U. continentale. Tuttavia, il limite conforme è più elevato in aree con i prezzi di casa ripidi. Nella più alta di queste "zone ad alto costo", un jumbo è un prestito superiore a $ 636, 150.

Ecco uno sguardo a come si rompe. Ci sono circa 3, 143 contee negli Stati Uniti continentali. Di questi, 2, 916 hanno un limite di prestito di 424 dollari, 100 nel 2017. Solo 108 contee hanno un limite di prestito di $ 636 e 150, tra cui New York City, Los Angeles e San Francisco. La maggior parte delle aree ad alto costo sono in California - che non sorprende, considerando che lo Stato del Golden ospita alcuni dei mercati immobiliari più costosi del paese.

Ci sono anche 115 contee statunitensi con limiti di prestito superiore a $ 424, ma inferiori a $ 636, 150. Ad esempio, il limite conforme a Fairfield County, Conn., È fissato a $ 601, 450. Nella Contea di Suffolk, la Massa (casa di Boston), il limite è di $ 598.000.

I limiti di prestito sono spesso anche al di fuori dell'U. S continentale … Infatti, i limiti delle cinque conte delle Hawaii variano tra $ 636 , 150 e $ 721, 050. (Hawaii, insieme ad Alaska, Guam e le Isole Vergini, è permesso avere limiti più conformi.) Per un elenco completo dei limiti di prestiti della contea, guarda qui.

Qualifiche per un mutuo Jumbo

Se hai le tue viste in una casa che costa quasi mezzo milione o più - e non hai molto da sedersi in un conto bancario - probabilmente andrai richiedono un mutuo jumbo. E se stai cercando di atterrare uno, affronterai molto più rigorosi requisiti di credito rispetto a proprietari di case che richiedono un prestito convenzionale.Questo perché i prestiti jumbo portano più rischio di credito per il prestatore, a causa della loro mancanza di garanzia Fannie Mae o Freddie Mac, come sopra accennato. E, ovviamente, perché sono coinvolti più soldi.

Come per i mutui in genere, i requisiti minimi per un jumbo sono diventati sempre più rigorosi dal 2008. Per ottenere l'approvazione, avrete bisogno di un punteggio di credito stellare - 700 e superiore - e un debito super-basso - rapporto di reddito (DTI) - meno del 43%, e preferibilmente più vicino al 36%. Anche se sono ipoteche non conformi, i jumbos spesso devono ancora rientrare nelle linee guida di ciò che l'Ufficio di tutela dei consumatori considera un "mutuo qualificato", un sistema di prestiti con termini e regole standardizzati, come il DTI del 43%.

Dovrai dimostrare di avere disponibilità liquide accessibili a copertura dei pagamenti ipotecari jumbo, che sono probabilmente molto alti se scegliete un mutuo standard a 30 anni. I livelli di reddito e riserve specifici dipendono dalla dimensione del prestito complessivo, ma tutti i mutuatari hanno bisogno di stoppini a pagamento che risalgono a 30 giorni e le forme fiscali W2 si estendono di due anni. Se sei lavoratore autonomo, i requisiti di reddito sono maggiori: due anni di dichiarazione dei redditi e almeno 60 giorni di dichiarazioni bancarie correnti. Il mutuatario deve anche dimostrare di avere le attività liquide per qualificare e riserve in denaro pari a sei mesi dei pagamenti ipotecari.

Tutti i candidati devono presentare una documentazione adeguata su tutti gli altri prestiti detenuti e la prova della proprietà di beni non liquefatti, come ad esempio altri beni immobiliari.

Quanto potete in ultima analisi prestare dipende, naturalmente, dai beni, dal tuo punteggio di credito e dal valore della proprietà che ti interessa di acquistare (per ulteriori informazioni, vedere

Troppo debito per un mutuo? < )

.

I tassi di prestito Jumbo

Sul lato più luminoso, mentre i mutui jumbo utilizzavano tassi di interesse più elevati rispetto ai mutui convenzionali (a causa della maggior quantità di denaro implicata e perché potrebbe richiedere più tempo per vendere una casa a prezzi più elevati se il mutuante deve precludere), tale gap si sta chiudendo negli ultimi anni. Oggi, il tasso medio annuo (APR) per un mutuo jumbo è spesso pari a quelli ipotecari convenzionali - e in alcuni casi, in realtà inferiori. In caso contrario, le banche possono caricare da 0, 25% a 1,5% più interesse su un prestito jumbo. Anche se le imprese sponsorizzate dal governo non possono gestirli, i prestiti jumbo sono spesso cartolarizzati da altre istituzioni finanziarie; poiché questi titoli portano più rischio, essi scambiano un premio di rendimento ai mutui cartolarizzati tradizionali. Tuttavia, di ritardo questa diffusione è stata ridotta, con il tasso di interesse dei prestiti stessi. Pagamento anticipato sui prestiti Jumbo Sul lato più luminoso, i requisiti di pagamento anticipato sono allentati nello stesso periodo di tempo. In passato, i prestatori di ipoteca jumbo hanno spesso richiesto agli acquirenti di casa di portare il 30% del prezzo di acquisto della residenza (rispetto al 20% dei mutui convenzionali). Ora, questa cifra è scesa dal 10% al 15%.(Tenete a mente, però, possono essere diversi vantaggi per fare un pagamento più elevato, tra questi, per evitare il costo dell'assicurazione privata di mutui: vedere

Assicurazione privata di ipoteche: Evita per questi 6 motivi

).

Potresti attribuire tutti questi bassi tassi di interessi e pagamenti al fatto che le banche sono generalmente molto desiderose di trovare nuovi clienti per i loro pacchetti di prestiti jumbo. I mutuatari di ipoteca Jumbo sono probabilmente o sono sulla strada per diventare il tipo di alto valore netto che le istituzioni adorano per iscriversi a prodotti a lungo termine. Questi clienti hanno un'eccellente storia di credito, un sacco di beni e, spesso, la necessità di una gestione aggiuntiva della ricchezza e dei servizi di investimento lungo la strada. Inoltre, è più pratico per una banca amministrare un mutuo da 2 milioni di dollari di 10 $ 200.000 ipoteche.

Chi dovrebbe ottenere un prestito Jumbo?

Questi mutui sono considerati più appropriati per un segmento di redditi di alto reddito che fanno tra $ 250,000 e $ 500,000 all'anno. Questo segmento è conosciuto come HENRY, un acronimo per "ad alto reddito, ancora non ricco"; si riferisce a persone che in genere fanno un sacco di soldi, ma non dispongono di milioni in denaro extra o altre attività accumulate - ancora. Mentre un individuo nel segmento HENRY non può aver accumulato la ricchezza per acquistare una nuova casa costosa con denaro contante, tali persone di alto reddito hanno solitamente punteggi di credito migliori e storie di credito più ampiamente consolidate rispetto all'acquirente medio di casa in cerca di una convenzionale prestito ipotecario per un importo inferiore. Oltre a avere un credito più ben consolidato, i redditi ad alto reddito tendono anche ad avere più consolidati conti pensionistici. Spesso hanno contribuito a tali conti di investimento per un periodo di tempo più lungo rispetto ai redditi inferiori. Di solito hanno contribuito più fondi a tali conti, in modo che i saldi di conto rappresentino somme sostanziali.

Le implicazioni fiscali di un prestito Jumbo

Solo perché potresti beneficiare di uno di questi prestiti non significa che dovresti prenderlo. Certamente non dovresti fare a meno di contare su di esso, fornendo ad esempio una pausa fiscale sostanziale.

Probabilmente siete consapevoli che puoi dedurre dalle tue imposte l'interessi ipotecari che hai pagato per un determinato anno. Ma probabilmente non dovevi mai preoccuparti del cappuccio che i luoghi IRS hanno in questa deduzione. Puoi detrarre l'interesse finché l'ipoteca stessa è di $ 1 milione o meno. Se la tua ipoteca è più grande, non otterrai la deduzione completa. Ad esempio, se hai prelevato un mutuo jumbo da 2 milioni di dollari che acquista 60.000 dollari di interesse all'anno, puoi solo detrarre 30.000 dollari - l'interesse sul primo milione del tuo mutuo. Quindi, si ottiene solo una pausa fiscale a metà dell'interesse ipotecario, in effetti.

E anche se i tassi di interesse di jumbos stanno più in linea con i mutui convenzionali ", potrebbe comunque comportarsi a crunchare i numeri e confrontare i termini per vedere se si potrebbero dimostrare se due piccoli prestiti conformi invece di un grande jumbo meglio per le tue finanze nel lungo raggio.