Se la prossima casa che si prevede di acquistare viene fornita con un tag di prezzo particolarmente ripido, potrebbe essere necessario richiedere un'ipoteca jumbo per finanziarla. Questi prestiti, spesso più di mezzo milione e di dollari, sono stati progettati per finanziare immobili e case di lusso in mercati immobiliari molto competitivi e sono dotati di requisiti di sottoscrizione e implicazioni fiscali uniche.

Ma, oltre a essere grandi, quali sono esattamente i prestiti oi mutui jumbo e come si differenziano dai loro omologhi convenzionali, meno importanti?

Fannie Mae, Freddie Mac e limiti di prestito

Il 90% di tutte le ipoteca scritte negli U.S. sono sostenute da due agenzie governative quasi pubbliche, Fannie Mae e Freddie Mac.

. Queste due agenzie cartolarizzeranno (ovvero acquistano, confezioneranno e rivenderanno) praticamente qualsiasi ipoteca finchè aderisca (per ulteriori informazioni, vedere: Fannie Mae: cosa fa e come funziona < alle loro linee guida "conformi a prestiti", che fanno in considerazione il rapporto di credito e la storia del mutuatario, il rapporto debito / reddito (DTI), il rapporto prestito / valore del mutuo e un altro fattore chiave: la dimensione del prestito. A partire dal 2017, il massimo nazionale per prestiti conformi è di 424 dollari, 100 per un'unità abitativa singola. Tuttavia, più di 208 contee in tutto l'U.S. sono designate come aree competitive e competitive (pensare New York City, Los Angeles, Nantucket); in questi casi, i limiti di prestito massimo possono arrivare a $ 625, 500.

Quando i mutui superano queste soglie, quando ricevono il loro status "jumbo". Tenga presente, però, che mentre i mutui jumbo sono al di fuori delle restrizioni di prestito e non saranno supportate da Fannie Mae o Freddie Mac, molti ancora rispettano le linee guida per "mutui qualificati" fissati nel gennaio 2014 dall'Ufficio per la protezione dei consumatori finanziari.

Qualificazione: ipoteche convenzionali vs Jumbo

Poiché i prestiti jumbo non sono sostenuti da agenzie federali poichè i mutui convenzionali sono, i prestatori stanno assumendo più rischio quando li offrono. Ciò significa che dovrai affrontare requisiti di credito più rigorosi se stai cercando di proteggerlo. La maggior parte dei finanziatori vuole vedere quanto segue:

Prova di reddito:

• Vieni preparato con due anni di documentazione fiscale o documenti simili che dimostrano di avere una fonte di reddito affidabile e coerente. I finanziatori vorranno inoltre vedere che hai sufficienti liquidità a portata di mano per coprire sei mesi di pagamenti ipotecari o più. Punteggio e storia del credito in Sterline:

• In genere è necessario un punteggio di credito di almeno 620 (considerato "equo") prima che un prestatore vi approvino per un mutuo convenzionale. Tuttavia, c'è un creditore a basso rischio che ti approverà per un mutuo jumbo se il tuo punteggio di credito scende al di sotto della gamma 700-720, anche se ci sono prove che questo inizia a cambiare. Rapporto debito / reddito (DTI):

• Poiché la maggior parte dei mutui convenzionali sono anche mutui qualificati, il tuo rapporto debito / reddito (i tuoi obblighi di debito mensili rispetto al tuo reddito mensile) deve essere del 43% . Questa stessa regola si applicherebbe anche per i mutui jumbo che sono anche ipoteche qualificate, ma spesso i finanziatori vorranno che tu abbia un DTI più basso poiché il prestito è così grande. ) Pagamenti in anticipo: Un paio di anni fa, i prestatori di ipoteca jumbo avrebbero dovuto richiedere (vedi

• come il mio rapporto debito / reddito (DTI) influenza la mia capacità di ottenere un mutuo? pagamenti più alti - circa il 30% o più - rispetto ai mutui convenzionali, tipicamente del 20%. Tuttavia, il rapporto dei pagamenti al valore ipotecario è rilassato per entrambe le categorie, con importanti finanziatori come il PNC Financial Services Group e Wells Fargo, che hanno recentemente offerto ipoteche jumbo per il 15% e il 10,1% in calo. Confronto delle tariffe

Negli ultimi mesi, il tasso medio annuo (APR) per un mutuo jumbo è più o meno stato in parità con i mutui convenzionali. Infatti, non è raro vedere un APR

inferiore per un mutuo jumbo. Per confrontare i tassi ipotecari jumbo, è utile utilizzare un calcolatore ipotecario come quello qui sotto.

Tax Bill

Se sei già un proprietario di casa, probabilmente è consapevole che puoi dedurre dalle tue imposte gli interessi che hai pagato sulla tua ipoteca per un determinato anno. Ma probabilmente non dovevi mai preoccuparti del cappuccio che i luoghi IRS hanno in questa deduzione.

Sì, puoi detrarre interessi ipotecari - fintanto che l'ipoteca stessa è di $ 1 milione o meno. Se la tua ipoteca è più grande, non otterrai la deduzione completa. Ad esempio, se hai prelevato un mutuo jumbo da 2 milioni di dollari che acquista 60.000 dollari di interesse all'anno, puoi solo detrarre 30.000 dollari - l'interesse sul primo milione del tuo mutuo. Quindi, si ottiene solo una pausa fiscale a metà dell'interesse ipotecario, in effetti.

La linea inferiore

I requisiti per ottenere un'ipoteca sono rigorosi in questi giorni. Poiché i mutui jumbo sono molto più preziosi e non sostenuti dal governo, i mutuatari devono avere asset notevoli e una forte storia di credito. Tuttavia, ci sono segni che i jumbo stanno diventando più facili da ottenere; Certamente, i tassi di interesse su di essi sono in linea con quelli dei mutui convenzionali.

Potresti contribuire a questi bassi tassi al fatto che i mutuatari ipotecari debbano avere crediti eccellenti e notevoli risorse. Inoltre, i banchieri sono ansiosi di attrarre l'attività di singoli individui ad alto rendimento per un prodotto a lungo termine come un'ipoteca, dal momento che questi mutuatari possono anche diventare clienti per altri prodotti e servizi di gestione patrimoniale che la banca può offrire.