I tassi di interesse, in particolare i tassi sugli scambi interbancari e sulle bollette del Tesoro, hanno un effetto profondo sul valore dei beni immobili che producono reddito, come su qualsiasi veicolo d'investimento. Poiché l'influenza dei tassi di interesse sulla capacità individuale di acquistare immobili residenziali (aumentando o diminuendo il costo del capitale ipotecario) è così profonda, molte persone assumono erroneamente che l'unico fattore decisivo nella valutazione immobiliare è il tasso ipotecario. Tuttavia, i tassi ipotecari sono solo un fattore correlato agli interessi che influenza i valori delle proprietà. Poiché i tassi di interesse influenzano anche i flussi di capitali, l'offerta e la domanda di capitale e le richieste di rendimento degli investimenti richiesti dagli investitori, i tassi di interesse porteranno i prezzi delle proprietà in vari modi.

Per capire come i tassi di interesse, i flussi di capitali ei tassi di finanziamento influenzati dal governo influenzano i valori delle proprietà, è necessario avere una comprensione fondamentale dell'approccio di reddito ai valori immobiliari. Sebbene i valori immobiliari siano influenzati dall'offerta e dalla domanda di proprietà in una determinata locale e dal costo di sostituzione di nuove proprietà, l'approccio a reddito è la tecnica di valutazione più comune per gli investitori. L'approccio al reddito fornito dai valutatori delle proprietà commerciali e dai sottoscrittori e dagli investitori di investimenti con proprietà immobiliari è molto simile all'analisi del flusso di cassa attualizzato su investimenti azionari e obbligazionari.

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In termini semplici, la valutazione inizia dalla previsione del reddito di proprietà, che prende la forma di anticipati pagamenti di locazione o, nel caso di alberghi, previsto occupazione alberghiera moltiplicata per il costo medio per camera. Quindi, prendendo tutti i costi di proprietà, incluso il costo di finanziamento, l'analista arriva al reddito netto d'esercizio (NOI) o al flusso di cassa rimanente, dopo tutte le spese operative.

Sottrai tutti i costi di capitale e tutti i capitali di investimento per mantenere o riparare la proprietà e altre spese non specifiche di proprietà da NOI, il risultato è il flusso di cassa netto (NCF). Poiché le proprietà non contengono in genere contanti o hanno una politica di dividendi dichiarata, NCF è pari a contanti a disposizione degli investitori ed è la stessa di denaro da dividendi, che viene utilizzato per valutare investimenti azionari o di reddito fisso. Capitalizzando i dividendi o sconfiggendo il flusso di flussi di cassa (compreso il valore residuo) per un determinato periodo di investimento, viene determinato il valore della proprietà.

Flussi di capitale

I tassi di interesse possono avere un impatto significativo sui costi del finanziamento e sui tassi ipotecari, il che a sua volta influenza i costi di proprietà e influenza in tal modo i valori. Tuttavia, l'offerta e la domanda di capitale e gli investimenti concorrenti hanno il maggior impatto sui tassi di rendimento richiesti (RROR) ei valori di investimento.Poiché la Federal Reserve Board si è allontanata dalla politica monetaria e più verso la gestione dei tassi di interesse come un modo per stimolare l'economia o per eliminare l'inflazione, la sua politica ha avuto un effetto diretto sul valore di tutti gli investimenti.

Poiché i tassi di cambio interbancari diminuiscono, i costi dei fondi vengono ridotti e i fondi entrano nel sistema; al contrario, quando i tassi aumentano, la disponibilità dei fondi diminuisce. Per quanto riguarda il settore immobiliare, le variazioni dei tassi di prestito interbancario aumentano o riducono l'ammontare del capitale disponibile per l'investimento. L'ammontare del capitale e il costo del capitale influenzano la domanda ma anche l'offerta, il capitale disponibile per acquisti e sviluppo immobiliari. Ad esempio, quando la disponibilità del capitale è stretto, i fornitori di capitali tendono a prestare meno come percentuale di valore intrinseco, o non fino alla "stack di capitale". Ciò significa che i prestiti sono effettuati a bassi tassi di prestito e valore, riducendo così i flussi di cassa e i valori delle proprietà.

Queste modifiche dei flussi di capitale possono anche avere un impatto diretto sulle dinamiche di offerta e domanda per la proprietà. Il costo del capitale e della disponibilità del capitale influenzano l'offerta fornendo un capitale aggiuntivo per lo sviluppo delle proprietà e influenzano anche la popolazione di potenziali acquirenti che cercano offerte. Questi due fattori lavorano insieme per determinare i valori delle proprietà.

Prezzi di sconto

L'impatto più evidente dei tassi di interesse sui valori immobiliari può essere visto nella derivazione dei tassi di sconto o di capitalizzazione. Il tasso di capitalizzazione può essere considerato come il tasso di dividendo necessario da parte dell'investitore, mentre il tasso di sconto corrisponde ai requisiti totali di rendimento dell'investitore. K normalmente denota RROR, mentre il tasso di capitalizzazione è uguale (K-g), dove

g

è la crescita attesa del reddito o l'aumento dell'apprezzamento del capitale.

Ciascuno di questi tassi è influenzato dai tassi di interesse prevalenti perché sono uguali al tasso privo di rischio più un premio di rischio . Per la maggior parte degli investitori, il tasso privo di rischi è il tasso sulle U.S. Tesorerie; questi sono garantiti dal credito statale U. S., quindi sono considerati privi di rischio perché la probabilità di default è così bassa. Poiché gli investimenti a più alto rischio devono raggiungere un rendimento decisamente più elevato per compensare il rischio aggiuntivo a carico, nel determinare tassi di sconto e tassi di capitalizzazione, gli investitori aggiungono un premio di rischio al tasso privo di rischio per determinare i rendimenti adattati al rischio necessari per ciascun investimento considerato .

Poiché K (tasso di sconto) è uguale al tasso privo di rischio più un premio di rischio, il tasso di capitalizzazione è pari al tasso privo di rischio più un premio di rischio, meno la crescita anticipata (g) del reddito. Anche se i premi di rischio variano a causa della domanda e dell'offerta e di altri fattori di rischio sul mercato, i tassi di sconto variano a causa delle variazioni dei tassi di interesse che li rendono. Quando i rendimenti richiesti su investimenti concorrenti o sostituti aumentano, i valori immobiliari crollano; al contrario, quando i tassi di interesse scendono, i prezzi dei beni immobili aumentano. La linea di fondo È importante concentrarsi sui tassi ipotecari perché hanno un'influenza diretta sui prezzi immobiliari.Se sei un potenziale proprietario di abitazione o un investitore immobiliare, un modo semplice per ricercare i tassi di interesse attuali è quello di utilizzare un calcolatore ipotecario.

Detto questo, è importante notare che il cambiamento dei tassi di interesse influenza numerosi aspetti del settore immobiliare. Oltre al prezzo della nuova casa, i tassi di interesse influenzano anche la disponibilità del capitale e la domanda di investimento. Questi flussi di capitali influenzano l'offerta e la domanda di proprietà e, di conseguenza, incidono sui prezzi delle proprietà. Inoltre, i tassi di interesse influenzano anche i rendimenti sugli investimenti sostituti e i prezzi cambiano per restare in linea con il rischio intrinseco degli investimenti immobiliari. Questi cambiamenti nei tassi di rendimento richiesti per l'immobile variano anche durante i periodi di destabilizzazione nei mercati del credito. Poiché gli investitori prevedono una maggiore variabilità dei tassi futuri o un aumento del rischio, i premi di rischio si allargano, mettendo a repentaglio la pressione sui prezzi delle proprietà.