Sempre più persone stanno guardando all'estero per case di vacanza, proprietà di reddito da locazione e posti per stabilirsi durante il pensionamento - che sia di cinque o 30 anni di distanza. I vantaggi fiscali della proprietà estera all'estero sono simili a quelli di possedere a casa, con poche eccezioni.

I benefici che i proprietari di proprietà ricevono dal diritto fiscale U. S. dipendono da come viene utilizzata la proprietà. Se si vive in casa, ad esempio, si può generalmente detrarre tasse di interesse e di proprietà immobiliari. Se la proprietà viene utilizzata per reddito da locazione, è comunque possibile detrarre le tasse sui beni ipotecari e sulle proprietà, oltre a dedurre una serie di altre spese, tra cui assicurazioni di proprietà e responsabilità, spese di riparazione e manutenzione e spese di viaggio a livello locale e lungo termine relative al mantenimento della proprietà .

Leggere per vedere come le leggi fiscali U. sanciscono la proprietà delle proprietà straniere, nonché le implicazioni fiscali di vendita della proprietà.

Proprietà per uso personale

Se si utilizza la proprietà come seconda casa - non come noleggio - si può detrarre l'interesse ipotecario proprio come si farebbe per una seconda casa negli Stati Uniti. Ciò include la possibilità di detrarre il 100% l'interesse che paghi fino a $ 1. 1 milione di debiti garantiti dalla tua prima e seconda casa (che è l'importo totale - non è $ 1.000.000 per ogni proprietà). Puoi anche detrarre le tasse di proprietà sul secondo e, per quella materia, come molte proprietà che tu possiedi. Come per una residenza primaria, non è possibile cancellare spese come le utilità, la manutenzione o l'assicurazione, a meno che non sia in grado di richiedere la deduzione della casa-ufficio. Per ulteriori informazioni, vedere Imposte per i proprietari secondari e Come beneficiare della riduzione delle tasse domestiche .

Proprietà in affitto

Le regole fiscali sono più complicate se ricevete redditi da locazione sulla proprietà. Sono applicabili regole diverse, a seconda di quanti giorni ogni anno la casa viene utilizzata per uso personale anziché da affitto. In genere, rientri in una delle tre categorie:

1. Noleggi la casa per almeno 14 giorni . La casa può essere affittata a qualcun altro fino a due settimane (14 notti) ogni anno senza dover segnalare tale reddito all'IRS. Anche se lo affittate per $ 5 000 a notte, non dovrai segnalare il reddito da locazione se non hai affittato per più di 14 giorni. La casa è considerata una residenza personale, consentendo di detrarre le tasse di interesse ipotecario e di proprietà secondo le norme secondarie standard, ma non perdite o spese di locazione.
2. Affittate la casa per 15 o più giorni e utilizzate per meno di 14 giorni o il 10% dei giorni in cui è stata affittata la casa. In questo caso, l'IRS considera la casa una proprietà in affitto, e le attività di noleggio vengono considerate come attività.Devi iscrivere tutti i redditi da locazione all'IRS, ma la buona notizia è che questo ti permette di detrarre le spese di locazione, come interessi ipotecari, tasse di proprietà, spese pubblicitarie, premi assicurativi, utilities e tasse versate ai gestori delle proprietà. Una notevole differenza tra una proprietà in affitto a casa e una all'estero: La tua proprietà all'estero viene ammortizzata nel corso di un periodo di 40 anni, invece dell'attuale 27. 5 anni per le proprietà residenziali domestiche. In entrambi i casi, si amministra solo il valore della struttura (l'edificio); non puoi diminuire il valore della terra.
3. Usi la proprietà per più di 14 giorni o il 10% dei giorni totali in affitto. In questo caso, la tua proprietà è considerata una residenza personale e si applicano le regole per uso personale. È possibile detrarre tasse di interesse e di proprietà immobiliari, ma non è possibile dedurre spese di locazione o perdite. Tenete a mente: se un membro della tua famiglia utilizza la casa (ad esempio, tuo coniuge, fratelli, figli, genitori, nonni, figli e nipoti), conta come un giorno personale a meno che non raccogliate un prezzo di affitto equo.

Se vendete la tua casa all'estero, il trattamento fiscale è simile alla vendita di una casa nell'U. - e differisce a seconda del modo in cui è stata utilizzata la proprietà. Se hai vissuto in casa per almeno due degli ultimi cinque anni, qualifica come la tua residenza principale e puoi escludere dalla vendita fino a $ 250.000 di plusvalenze (o fino a $ 500.000 per i contribuenti sposati). Questa esclusione per la vendita di casa primaria non si applica se la casa non è la tua residenza principale, nel qual caso dovrai pagare la normale imposta sul capital gain.

Se vendete una proprietà in affitto negli Stati Uniti, potresti essere in grado di effettuare uno scambio 1031 (detto anche scambio di tipo simile), in cui si scambia una proprietà in affitto per un'altra proprietà di uguale o grande valore, su una base differita. Molti investitori utilizzano questo tipo di transazione per evitare di pagare le imposte sul capital gain.

Una differenza significativa nel trattamento fiscale della proprietà domestica contro la proprietà straniera, tuttavia, è che la proprietà negli U. non è considerata simile a qualsiasi proprietà all'estero. L'U.S. Sezione 1031 consente solo scambi domestici e stranieri per stranieri. L'U.S. considera che qualsiasi proprietà al di fuori dell'U.ssa sia simili a qualsiasi altra proprietà simile al di fuori dell'U., quindi è possibile scambiare una casa a Panama a Panama per un altro a Panama o Ecuador o Costa Rice. Non può essere considerato come un tipo con qualsiasi proprietà dell'U.

Doppia imposizione

Se gestisci la tua casa all'estero come una proprietà di noleggio, dovrai pagare le tasse nel paese in cui si trova la proprietà. Per evitare la doppia imposizione, è possibile prendere un credito d'imposta sul reddito fiscale dell'U. per tutte le tasse pagate all'estero relative al reddito netto di locazione. Esiste tuttavia un credito d'imposta massimo consentito: non si può prendere un credito per più dell'importo dell'imposta U. S. sul reddito da locazione, dopo la deduzione delle spese.

Oltre a prendere un credito d'imposta per tutte le imposte sul reddito da locazione pagato, è anche possibile richiedere un credito d'imposta straniero se vendete l'immobile e pagherai la tassa di capital gain nel paese straniero.

La linea inferiore

Quando si acquista all'estero, è necessario prestare particolare attenzione alla pianificazione e ai dettagli. Molti paesi hanno regole e regolamenti su chi può possedere una proprietà e come può essere utilizzato. Se si acquista una casa all'estero, assicurarsi che la transazione sia condotta in modo da proteggere i diritti di proprietà. Negli Stati Uniti, gli acquirenti di casa ricevono titolo alla proprietà; questa distinzione non è così chiara in tutti i paesi.

Ricorda inoltre che, come proprietario di una proprietà straniera, può essere richiesto di presentare una serie di moduli fiscali U. S., a seconda della situazione esatta. Ad esempio, se affittate la tua casa all'estero e apri un conto bancario per raccogliere l'affitto, devi inviare un modulo FBAR (Rapporto di banca estera e conti finanziari) se il valore aggregato di tutti i tuoi account è di $ 10.000 o più " qualsiasi dato dell'anno civile ". Altre forme includono il modulo 5471 - Informazione ritorno degli U. S. Persone nel rispetto di determinate società estere (se la tua proprietà è detenuta in una società straniera); e modulo 8858 - Informazione di ritorno degli U. S. persone nel rispetto di entità straniere non trascurate (se la tua proprietà offshore è detenuta in una LLC estera).

Poiché le proprietà di proprietà estere e le leggi fiscali sono complicate e cambiano di volta in volta, proteggendoti consultando un esperto fiscale qualificato e / o un avvocato immobiliare sia all'estero che negli Stati Uniti.