Hai deciso di una nuova casa che farai un'offerta? O forse stai pensando di rifinanziare un'ipoteca esistente e sta decidendo cosa vuoi che il tuo mutuo mensile sia. Scegliere quanto pagare ogni mese è un buon punto di partenza. È una delle prime domande che un venditore di auto chiederà quando si cammina sul loro lotto, e con tutti i nuovi tipi di mutui, è ora una domanda che può essere chiesto da molti prestatori ipotecari.

I prodotti ipotecari innovativi, talvolta denominati ipoteche esotiche, hanno caratteristiche che permettono ai mutuatari di ridurre al minimo i loro pagamenti mensili presto nella vita dell'ipoteca in cambio di pagamenti più elevati lungo la strada. La maggior parte dei mutuatari crede di rifinanziare la loro ipoteca o di muoversi prima di questi pagamenti più elevati. Tuttavia, un malinteso dei rischi associati a questi mutui può portare a stress finanziari o addirittura disastri.

, Shopping per un'ipoteca e Crea una decisione di ipoteca basata sui rischi .) Per capire meglio lo shopping di una casa, vedere:

In questo articolo discuteremo la meccanica dei mutui con bassi pagamenti iniziali e gli usi ei rischi associati a questi mutui.

Quanto?

Quindi, cosa vuoi che il tuo pagamento mensile sia?

Per aiutarti a decidere, esaminiamo quattro categorie comuni di questi prestiti: prestiti a tasso fisso a tasso fisso, prestiti a tasso variabile a tasso fisso, prestiti a tasso fisso a tasso fisso e ARM a pagamento.

I mutui interessi permettono al mutuatario di pagare solo la tassa di interessi sul saldo principale dell'ipoteca. Si tratta di un semplice calcolo effettuato dividendo il tasso di interesse per 12 (mesi) e moltiplicando tale numero per il saldo principale dell'ipoteca. Quando viene effettuato un pagamento di interessi solo, non vi è alcuna ammortamento dell'ipoteca (il saldo principale del prestito non viene ridotto).

I mutui di interesse sono disponibili in prestiti a tasso fisso e rate rate (ARM). Un mutuo a tasso fisso a 30 anni ha solitamente un periodo di interessi di 10 anni dopo il quale viene ricalcolato l'importo mensile di pagamento in modo che l'ipoteca ammortizza completamente per il rimanente termine dell'ipoteca.

La regolazione mensile e 5-6 ARM sono ipoteche a tasso variabile popolari. Gli ARM di regolazione mensile di solito hanno un periodo di interessi di soli 10 anni dopo il quale viene ricalcolato l'importo mensile di pagamento in modo tale che l'ipoteca sarà completamente ammortizzata nel periodo rimanente. 5-6 ARM hanno un periodo di interesse solo che dura solo per il periodo di cinque anni a tasso fisso. Dopo il periodo di cinque anni, non solo il tasso di interesse comincerà ad aggiustare in base ad un indice più un margine (il tasso di interesse interamente indicizzato), ma il pagamento mensile deve essere ricalcolato in modo che l'ipoteca ammortizzasse integralmente termine rimanente.5-6 ARM sono chiamati 5-6 perché il tasso di interesse si adatta ogni sei mesi su un ARM da 5-6 a differenza di ogni 12 mesi (ogni anno) come visto in un ARM da 5 a 5. (

, ARMe e pericolose e American Dream o Mortgage Nightmare? ) > Mutui di ammortamento negativo I mutui negativi di ammortamento prendono la riduzione del pagamento mensile richiesto un passo più di un mutuo di interesse. I mutui negativi di ammortamento permettono ai mutuatari di effettuare un pagamento che è inferiore al pagamento di interessi. Quando viene effettuato il pagamento, viene generato interesse differito. L'importo degli interessi differiti che viene creato ogni mese viene poi aggiunto al saldo principale dell'ipoteca - quindi l'ammortamento negativo di nome.

La figura 2 illustra come funziona un'ipoteca negativa di ammortamento. Notare come il saldo principale aumenta ogni mese dall'ammontare degli interessi differiti - ad eccezione del mese uno.

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Figura 2

I mutui negativi di ammortamento vengono anche in ipoteca a tasso fisso e rate rate.

Mutui a tasso fisso o pagato

I mutui negativi a tasso fisso sono spesso chiamati mutui di pagamento graduati. Il tasso di interesse per un mutuo di pagamento graduato è fissato per tutta la durata del prestito, ma il prestito presenta un calendario dei pagamenti iniziali che iniziano ad un importo inferiore a un pagamento di interessi (si crea l'ammortamento negativo) e aumenta fino al il pagamento diventa abbastanza grande per ammortizzare completamente il prestito durante il suo rimanente termine. Vedere la Figura 3 di seguito.

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Figura 3

Mutui a tasso variabile o opzione di pagamento

I mutui a tasso variabile a tasso variabile sono generalmente chiamati ARM di pagamento opzionali. Un'opzione di pagamento ARM è il più complesso di prodotti ipotecari popolari. Per un'opzione di pagamento ARM, viene calcolato un "pagamento minimo" iniziale sulla base di un tasso di interesse temporaneo di inizio. Questa tariffa iniziale di inizio dura da uno a tre mesi. Durante questo periodo di avvio temporaneo, il pagamento mensile effettuato dal mutuatario è un pagamento interamente ammortizzato.

Dopo la scadenza del tasso di avviamento temporaneo, il mutuatario ha ancora la facoltà di effettuare un pagamento pari al pagamento che è stato calcolato in base al tasso d'interesse iniziale (il pagamento minimo), ma il tasso di interesse effettivo sul mutuo diventa il tasso di interesse completamente indicizzato. C'è un'alta probabilità che il pagamento minimo sia inferiore al pagamento di interessi. Pertanto, viene generato interesse differito e aggiunto al saldo principale dell'ipoteca.

Il tasso di cambio del tasso di interesse completamente indicizzato determinerà il tasso al quale gli interessi differiti vengono aggiunti al saldo principale. (Il tasso a cui si crea l'ammortamento negativo.) Se questo non era abbastanza complesso, in genere vi è una disposizione nel contratto di mutuo che indica il pagamento minimo aumenterà del 7% o 7.5% ogni anno. E, alla fine di cinque anni, l'ipoteca verrà "ricreata".

Quando l'ipoteca riconversa, i suoi pagamenti mensili vengono ricalcolati in modo che l'ipoteca verrà pagata entro la fine del rimanente termine. Il nuovo pagamento mensile si basa sul tasso di interesse completamente indicizzato all'epoca in cui il mutuo viene riconverso. Questo pagamento diventa il nuovo pagamento minimo e il ciclo ricomincia da capo.

L'opzione di pagamento ARM ha un "limite di ammortamento negativo" che stabilisce che se il saldo principale dell'ipoteca raggiunge una certa percentuale del saldo principale dell'ipoteca (di solito 110-125%), un "non programmato ricostruzione "verrà attivata.

I vantaggi e i rischi

Ci sono molti motivi per cui i mutui di ammortamento negativo e di interesse sono introdotti ai consumatori da istituti di credito ipotecari e pianificatori finanziari; tutti portano il rischio, ma questi mutui possono trarre vantaggio da alcuni mutuatari: Benefici

Nelle aree ad alto costo, gli ammortamenti di interesse e di negazione sono popolari. Essi forniscono un modo per un mutuatario per permettersi una casa più bella (soggetta agli standard di sottoscrizione).

I mutui di ammortamento di interesse e negativo potrebbero essere un'opzione per qualcuno che avrà un aumento di reddito negli anni futuri.

I mutui di interesse e di negazione negativi potrebbero essere adatti a chi ha un reddito irregolare, come un bonus annuale che costituisce una grande percentuale del suo reddito.

• Alcuni pianificatori finanziari consigliano ai mutuatari di ridurre al minimo i loro pagamenti ipotecari presto nella vita e investono la differenza tra un pagamento ipotecario di ammortamento negativo o negativo e un pagamento ipotecario totalmente ammortizzato.
• Rischi
• La maggior parte dei mutuatari di ipoteche di ammortamento negativo e di interesse si basano sui tassi di apprezzamento dei prezzi di casa per rendere irrilevante il fatto che non stanno pagando o aumentando il saldo principale dei loro mutui. Rendere ipotesi irrealistiche sul tasso futuro dell'apprezzamento dei prezzi a casa è molto rischioso.
• I mutui a tasso variabile a tasso di interesse e negativo sono soggetti a un grande rischio di shock di pagamento. In altre parole, i pagamenti mensili aumenteranno di progettazione e potrebbero aumentare di imprevisti o in tempi imprevisti.

Ridurre al minimo un pagamento ipotecario mensile per effettuare investimenti crea dei rischi. In generale, i mutui di ammortamento negativo e di interesse sono stati progettati come prodotti di cinque anni. Cinque anni è troppo breve di un orizzonte temporale per assumere un tasso di rendimento stabile sul mercato azionario. In altre parole, nel momento in cui l'ipoteca è prevista per essere rifinanziata cinque anni lungo la strada, il mercato azionario è troppo volatile per dire che un ritorno sufficiente sarà guadagnato durante quei cinque anni per coprire l'interessi carica sull'ipoteca.

• La linea inferiore
• Non si tratta solo del pagamento iniziale mensile di mutui di interesse e di negazione negativi. I consumatori devono capire la meccanica e individuare e misurare i rischi associati a ipoteche di ammortamento negativo e di interesse.Solo allora un consumatore può fare una scelta ben informata e istruita circa la scelta di un mutuo. Un ottimo modo per fare una scelta consapevole è quello di utilizzare un calcolatore ipotecario come quello di seguito per determinare le tariffe disponibili.