Vendere la tua casa per un profitto enorme è quasi il sogno di ogni proprietario di casa. Chi non vorrebbe fare un bel penny dalla sua casa? Ma per poter realmente beneficiare della vendita della tua casa, puoi decidere di prendere in considerazione il tuo profitto in somma forfettaria. Leggi per scoprire perché, e per conoscere un'altra opzione: una vendita di rate.

Esempio
- Quando un guadagno su una proprietà aumenta la responsabilità fiscale

Hal Bookman Big Payout = Big Bill Vediamo una situazione comune di proprietario di casa: guardò l'offerta del compratore per la sua casa di noleggio e non poteva credere al numero che era stato stampato lì. La sua proprietà si era raddoppiata in soli cinque anni e non l'aveva considerata conveniente nemmeno quando l'aveva acquistata. Tuttavia, quando Hal volentieri comunicava al consulente fiscale della vendita, il suo consulente era meno eccitato; prendendo il reddito in una somma forfettaria non sarebbe nel migliore interesse di Hal per una prospettiva fiscale. Se Hal dichiara l'intero ricavato della vendita nello stesso anno che vende la proprietà, non sarà idoneo per quasi tutti i crediti d'imposta che avrebbe normalmente diritto. Le sue deduzioni dettagliate sarebbero anche ridotte a causa dei proventi aggiuntivi derivanti dalla vendita. Hal chiede al suo consulente fiscale se c'è qualcosa che può fare per ridurre il suo reddito imponibile per l'anno. Il consulente sa solo lo strumento da utilizzare: un accordo di vendita a rate.

In base alla
Pubblicazione 537 , l'IRS consente ai contribuenti di rinviare i guadagni su importanti vendite di proprietà o di altri investimenti con un contratto di vendita a rate. Tale disposizione consente ai venditori di dichiarare una parte proporzionale dei loro guadagni di capitale per diversi anni, a condizione che i documenti siano completati durante l'anno di vendita. Come funziona il metodo di vendita delle quote

La dichiarazione dei guadagni in una vendita di rate è teoricamente semplice. La tassazione delle vendite rateali rispecchia quella delle rendite, in cui una parte proporzionale di ogni pagamento è considerata un ritorno del capitale. Le uniche disposizioni sono che la proprietà venduta non può essere una garanzia pubblica negoziata di alcun tipo e il contribuente non può essere un rivenditore della proprietà venduta in nessun senso.

Diamo un'occhiata ad un esempio di questo metodo e vediamo come Hal potrebbe strutturare la sua vendita di rate se voleva rinviare le sue imposte sul reddito ad un futuro anno.

Esempio

- Determinare le tasse con una vendita di rate Hal riceve $ 400.000 per la sua casa in affitto. Ha acquistato la proprietà per $ 188.000 e ha pagato $ 12.000 per la vendita di spese, che vengono aggiunte alla base della casa, rendendola $ 200.000. Pertanto, Hal ha $ 200.000 ($ 400.000 - $ 200.000) di reddito dichiarabile da dichiarare. L'esperto di Hal consiglia di abbattere i suoi proventi di vendita in otto rate annuali di $ 50.000 ciascuna, invece di dichiarare $ 400.000 in un anno.Finché le rate vengono ricevute costruttivamente ogni anno, questo metodo permetterà a Hal di rimanere idoneo per crediti d'imposta e detrazioni che il pagamento forfettario lo impedirebbe di ricevere. Reddito di vendita di rate rate

Il reddito di vendita di rate può essere suddiviso in tre categorie distinte: guadagno, capitale e interessi. Ciascuna di queste categorie è trattata in modo diverso sul modulo 1040.
Guadagno di capitale

Nell'esempio sopra riportato, Hal deve dichiarare il guadagno ogni anno come a lungo oa breve termine a seconda che il guadagno sia lungo oa breve termine nel anno della vendita. I guadagni a lungo termine vengono tassati ad un tasso inferiore, mentre i guadagni a breve termine vengono tassati come reddito ordinario. Perché Hal ha tenuto la casa per cinque anni, il guadagno in questo caso sarà a lungo termine. Se il guadagno fosse stato a breve termine, Hal sarebbe stato ancora tassato sul reddito di capitali ad un tasso più basso di quello che avrebbe dovuto dichiarare la somma forfettaria. Ciò è dovuto al fatto che i guadagni a breve termine vengono tassati come reddito ordinario alla massima aliquota marginale del contribuente. Il guadagno da una vendita di rate è riportato sul modulo IRS 6252 e poi riportato alla scheda D sul modulo 1040.
Interessi

I contribuenti con reddito di vendita a rate dovranno addebitare interessi all'acquirente ad un tasso inferiore la tariffa federale applicabile (o il 9% composto semiannualmente). L'acquirente pagherà interessi sulle rate non pagate fino a quando il saldo è stato rimandato. Pertanto, se Hal addebiterà il tasso del 9% sulla sua vendita all'acquirente, riceverà inoltre un rapporto di circa 4 500 dollari di proventi di interesse per ogni $ 50.000 rimborso. Gli interessi sono riportati separatamente come reddito da interessi ordinari sulla Schema B. (
Nota : se gli interessi non vengono segnalati separatamente, l'IRS considererà una parte dei proventi di vendita come interesse). Principal < La parte di ciascuna vendita di rate è considerata dall'IRS come un ritorno fiscale del capitale. Tale importo può essere determinato calcolando il rapporto di esclusione. Divide la quantità di guadagno reale dal prezzo di vendita, che in questo caso è di $ 200, 000 / $ 400, 000, fornendo un rapporto di esclusione del 50%. Semplicemente moltiplica questo rapporto per l'importo della rata: è l'importo da escludere dall'imposta perché è designato come principale. Di conseguenza, ogni anno viene restituito $ 25.000 ($ 50.000 x 50%) di capitale.

Mutui e prezzo contrattuale
Se l'acquirente dell'impresa assume un'ipoteca o qualche altra nota promemoria con l'acquisto, la base di costo della proprietà deve essere ridotta dell'importo del mutuo / nota. Ad esempio, se la proprietà in affitto che Hal vendeva per $ 400.000 ha un'ipoteca di $ 100.000, allora il prezzo del contratto è ridotto a $ 300.000 ($ 400.000- $ 100.000). Ciò significa che Hal avrà solo 100.000 dollari di guadagno totale da segnalare in rate.

Se l'importo dell'ipoteca supera la base totale rettificata della proprietà, la differenza deve essere riportata come pagamento nel primo anno e il prezzo del contratto è aumentato di tale importo.Ad esempio, se la proprietà di Hal ha un'ipoteca di $ 250.000, la base della casa sarà di $ 200.000 ($ 188.000.000 $ 12.000). In questo caso, Hal dovrà segnalare un pagamento in eccesso di $ 50.000 durante il primo anno oltre al pagamento di rate. Il prezzo del contratto sarà anche di $ 250.000, lasciando 150.000 dollari per un guadagno imponibile.
Conclusione

Ci sono molte regole e regolamenti che riguardano le vendite di rata che devono essere attentamente seguite. Tuttavia, coloro che conoscono le regole possono mantenere la loro ammissibilità per molte deduzioni e crediti che altrimenti dovrebbero essere persi. Per ulteriori informazioni sui subtopics come le modifiche del prezzo di vendita, le diverse forme che i pagamenti ricevuti possono prendere e quando è meglio rinunciare a un accordo di rate e prendere un pagamento forfettario invece visitare il sito web IRS o consultare il consulente fiscale.