I mutui a tasso variabile (ARM) sono un tipo di mutuo in cui il tasso di interesse pagato sul saldo in contanti varia, secondo un benchmark specifico. Molti indici di riferimento sono stati utilizzati per impostare i tassi di interesse per ARMS, inclusi alcuni benchmark di proprietà impostati da singoli istituti di credito. Comprendere solo alcuni dei benchmark più popolari e come influenzano i pagamenti forniscono una panoramica su come i benchmark funzionano e la comprensione del loro impatto sui pagamenti ipotecari. (Per ulteriori informazioni, vedere La migliore definizione di un portafoglio di benchmark è … )

Tre indici comuni di benchmark ARM comprendono l'11 ° Costo dei Comparti dei Fondi (COFI), il Tesoro Convalido di Maturità Unico (CMT) e il London Interbank Offered Rate (LIBOR) ).

Il COFI è un benchmark basato su una media ponderata dei tassi di interesse dei banchi membri della Federal Home Loan Bank di San Francisco (il distretto 11
th

• ) pagare ai clienti che dispongono di denaro nei risparmi e nei conti correnti . La tariffa viene regolata mensilmente. I prestiti ipotecari collegati al COFI cambiano una volta all'anno. Poiché le tariffe potrebbero salire ogni mese per un anno, ma il COFI si aggiusta solo una volta, i prestiti connessi al COFI potrebbero avere un ammortamento negativo, il che significa che i pagamenti mensili non sono sufficienti a coprire gli interessi sul prestito.

  CMT è un benchmark basato sul rendimento medio di un anno delle quattro bollette del Tesoro recentemente vendute. Poiché il tasso è basato sulla media di un periodo di dodici mesi, un massiccio picco di tasso del conto di un anno del Tesoro in un dato mese sarebbe stato considerato solo in tasso ipotecario di un mutuatario su una base di 1/12, come 11 altri mesi sarebbero parte del calcolo utilizzato per fissare il tasso di interesse.
  

• LIBOR è un benchmark basato sulle banche a tasso di interesse a Londra che pagano quando si prestano a vicenda. È il punto di riferimento più diffuso al mondo per i tassi di interesse a breve termine. I mutui basati su LIBOR sono generalmente basati sul tasso LIBOR di un mese. (Per ulteriori informazioni, consultate il nostro
  

  Introduzione a LIBOR
• .) Ci sono più di una dozzina di altri benchmark che sono stati utilizzati per impostare i tassi ipotecari. I particolari specifici ei nomi dei vari parametri non sono particolarmente importanti, ma la comprensione della meccanica di base di questi parametri è fondamentale. Meccanica: come funzionano i benchmark

COFI e CMT sono entrambi basati sulle medie. Questi tassi tendono a cambiare lentamente, che è buono per i mutuatari quando i tassi sono in aumento, ma è meno vantaggioso quando i tassi sono in calo. LIBOR non è basato sulle medie; può aumentare rapidamente, causando un aumento altrettanto rapido del mutuo mensile dei mutuatari.

Mentre i tassi di mutuo pagati sono legati al benchmark sottostante, non corrisponde al benchmark. I finanziatori aggiungono un importo noto come il margine, che è la quota del tasso di interesse su un'ipoteca a tasso variabile che viene mantenuta come utile dal prestatore.
Perché i parametri di riferimento

I mutuatari possono scegliere l'istituzione da cui richiedono un prestito quando richiedono un'ipoteca. Quando acquisti per ARM, questo dà ai mutuatari la possibilità di selezionare intenzionalmente o di evitare un prestito basato sul suo indice di riferimento.

A questo proposito, è importante conoscere i dettagli del prestito che stai cercando. Alcune delle domande che è importante chiedere sono: è il benchmark basato sulle medie? Quanto spesso si aggiusta? Quanto può regolare? L'ammortamento negativo è possibile? Quanto può cambiare il mio pagamento? Quanto spesso può cambiare?
La mancata domanda di queste domande può portare a problemi significativi, come abbiamo visto in seguito alla bolla di alloggi che è scoppiata alla fine degli anni 2000. Prima dell'esplosione della bolla, le ARM hanno costituito più del 20% del mercato dei mutui, secondo l'Associazione dei mutui bancari. Dopo l'esplosione delle bolle, i prestiti di prestito hanno raggiunto numeri a due cifre. Le rettifiche su ARM hanno rappresentato una quota significativa di quelle predefinite e il numero dei mutuatari interessati a ARM è diminuito in modo significativo. A partire dal loro livello record, gli ARM hanno perso il 75% della loro quota di mercato, scendendo a circa il 5% del mercato dei mutui. A seguito della bolla immobiliare, i finanziatori sono diventati molto più conservatori e molti dei benchmark proprietari ARM sono scomparsi a favore di parametri di riferimento più ampio (per maggiori informazioni, vedere

Perché bolle di mercato delle abitazioni Pop

.) quali CMT e LIBOR. Anche con questi cambiamenti, i mutuatari hanno ancora una serie di ARM da cui scegliere. È un ARM giusto per te? I mutui a tasso variabile possono aiutare i mutuatari a risparmiare se l'ambiente economico è quello in cui si prevede che i tassi di interesse scendano. Gli ARM sono anche uno strumento utile per i mutuatari che si aspettano di pagare velocemente i loro prestiti. (Per ulteriori informazioni, vedere

ARMed And Dangerous

.)
Gli ARM non dovrebbero essere utilizzati dai mutuatari che si basano sul tasso di interesse più basso per consentire il pagamento ipotecario. Questa è la ricetta per il disastro, dal momento che i tassi di interesse in aumento possono obbligare il mutuatario a default. In caso di dubbio, i mutuatari dovrebbero attenersi ad un'ipoteca a tasso fisso. ( Mutui: tasso fisso e tasso di conversione fornisce informazioni sui vantaggi e gli svantaggi di entrambi i tipi di ipoteche.)