I trust di investimento immobiliare (REIT) sono una categoria di investimenti relativamente piccola; nell'indice FTSE NAREIT erano presenti solo 123 REITs di patrimonio netto, che comprende tutti i REIT tradizionati nei scambi NYSE, NASDAQ e AMEX nel quarto trimestre del 2011. Tuttavia, anche se l'universo di investimento REIT è piccolo, contiene numerose sottocategorie e all'interno di queste sottocategorie ogni REIT è univoco.

TUTORIAL: Esplorare gli investimenti immobiliari

"REITs spesso appaiono semplici ma sono investimenti molto complessi", dice Mike Maynes, un Boca Raton, pianificatore finanziario certificato basato su Fla. Essi "possono svolgere un ruolo significativo in un portafoglio di investimenti fornendo un patrimonio non correlato, un reddito e forse un apprezzamento del capitale", aggiunge Maynes. Dice che la maggior parte dei modelli di asset-allocation richiedono agli investitori di mettere 1-7% dei loro fondi in REITs.

Se stai cercando di aggiungere REITs al tuo portafoglio, continua a leggere. Questo articolo descrive le caratteristiche fondamentali di tre sottocategorie di REITs di capitale: REIT industriali, REITs multifamiliari e REITs hotel. (Ulteriori informazioni sulle scelte REIT in

5 tipi di REIT e come investire in essi .) Le REIT industriali, considerate un sottosettore della categoria industriale / ufficio, rappresentano circa il 7% del REITs del patrimonio netto incluso nell'indice FTSE NAREIT. Le REIT industriali acquisiscono, posseggono e gestiscono proprietà industriali, come magazzini, centri di distribuzione, centri di produzione, edifici flex / office, terreni non sviluppati, parchi commerciali e spazio high-tech.

I REIT industriali sono descritti dal numero di proprietà possedute, dal numero di clienti / inquilini che hanno, dal numero di località in cui operano e dal numero di piedi quadrati affittati da loro posseduti. Per raggiungere la diversificazione, un REIT industriale spesso dispone di aziende che comprendono una varietà di posizioni geografiche, industrie e inquilini.

I REIT industriali spesso scelgono le posizioni geografiche che sono strategicamente posizionate per la distribuzione. Le ferrovie, gli aeroporti, i porti marittimi ei principali cunicoli autostradali sono considerati elementi di una posizione strategica, perché facilitano il movimento delle merci. REITs inoltre individuare le loro aziende in aree geografiche che stanno eseguendo bene economica. I gestori di REIT guardano ciò che sta guidando le economie nelle loro città target e valutano se la domanda di proprietà industriali è probabile che crescerà, rimarrà stabile o diminuirà nei prossimi anni. Essi potrebbero concentrarsi ulteriormente sui mercati che soddisfano una soglia di popolazione minima o che hanno una certa quantità di immobili industriali. Le sedi con terreni industriali limitati, che si traducono in un'offerta limitata e in una concorrenza limitata, sono anche un vantaggio.

Gli inquilini delle proprietà REIT industriali sono ampiamente in voga, ma potrebbero essere nel settore della costruzione, dell'ingegneria, del cibo, delle bevande o delle tecnologie dell'informazione.Altri possibili inquilini comprendono produttori, società di trasporto, fornitori di logistica e rivenditori. Le aziende nazionali e internazionali tendono a rendere gli inquilini desiderabili, poiché sono stabiliti e hanno provato aziende che probabilmente pagheranno l'affitto.

Con proprietari di proprietà diverse con inquilini diversi, un REIT industriale può proteggersi contro le oscillazioni dei redditi da affitto causati da un declino in una determinata regione o settore. La sconcesione delle date di terminazione del leasing delle proprietà del portafoglio inoltre protegge il REIT contro una improvvisa perdita di reddito se un gruppo di immobili doveva andare vacante tutto in una volta. Le proprietà flessibili e possono essere trasformate da un uso all'altro possono anche aiutare un REIT industriale a mantenere il proprio flusso di reddito rendendo le proprietà vacanti commercializzabili ad una più ampia varietà di potenziali inquilini. (Per maggiori informazioni sull'analisi di questo tipo di investimento, leggere la sezione

Come valutare un investimento immobiliare (REIT)

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REIT multifamiliari La maggior parte dei REIT residenziali sono REITs multifamiliari, chiamati anche REITs appartamento. A partire dal quarto trimestre del 2011, 15 su 123 titoli REIT, ovvero il 12%, sono stati REIT multifamiliari. Gli appartamenti REITs si caratterizzano per il numero di proprietà che possiedono e il numero di unità che contengono tali proprietà. Un appartamento REIT possiede un portafoglio di immobili in affitto. Queste proprietà sono generalmente grandi residenziali, come ad esempio gli edifici a medio-alto e grattacieli, gli alloggi per studenti e gli alloggi più anziani. Le proprietà multifamiliari hanno spesso centinaia di unità residenziali in una singola proprietà. Alcuni sviluppi multifamiliari hanno anche migliaia di unità. Alcuni appartamenti REITs sono "completamente integrati", il che significa che non solo possedere proprietà, ma anche sviluppare, riqualificare e gestirli.

I REIT multifamiliari derivano la loro performance dai prezzi di affitto e dai tassi di occupazione. Come tali, REITs multifamiliari cercano di investire in mercati che hanno una forte crescita economica e barriere all'entrata e che sono pronti a trarre vantaggio dagli spostamenti di popolazione, come l'invecchiamento della generazione di baby boomer che si muove in abitazioni anziane e la generazione Y che si sposta dai genitori 'case e appartamenti. La nuova formazione delle famiglie significa anche una maggiore domanda di alloggio. L'occupazione è un'altra base di prestazioni REIT multifamiliari. Se non ci sono posti di lavoro in una città particolare, ci sarà una riduzione della domanda di alloggio. D'altra parte, i redditi più forti possono migliorare la domanda di alloggi a noleggio, rispetto alle abitazioni di proprietà e aiutare REITs multifamiliari se il noleggio è più conveniente di possedere. Detto questo, in alcuni mercati, come Washington, D.C., le persone affittano con la scelta anche se il possesso è più conveniente, a causa della flessibilità che affitta offerte. Insieme a Manhattan, Washington, D. C. è uno dei più grandi mercati immobiliari multifamiliari negli Stati Uniti, sulla base del volume totale delle vendite di unità multifamiliari. In generale, i mercati degli appartamenti sono più forti sulle coste orientali e occidentali, quindi alcuni REITs multifamiliari concentrano le loro partecipazioni in questi settori.

Molti multifamiliari REIT si concentrano sulle proprietà di fascia alta e di lusso che attirano inquilini di alta qualità e sostengono affitti più costosi. Il possesso di tali proprietà in genere significa che REIT deve gestire servizi come case club, piscine, palestre, sale giochi e centri commerciali che fanno parte di proprietà di fascia alta. Tuttavia, i servizi di fascia alta possono aiutare a mantenere gli affittuari anche quando l'acquisto è più conveniente. Per lo stesso pagamento mensile, potrebbe essere possibile affittare un posto molto più bello di quello che si poteva acquistare.

Un rischio di REIT multifamiliari è una perdita di reddito se non riesce a mantenere i residenti attuali e attirare nuovi. Ciò potrebbe accadere se la concorrenza sul mercato immobiliare rende più attraente un tipo di alloggio diverso o una proprietà concorrente. I prezzi delle abitazioni più bassi possono anche influenzare negativamente REITs multifamiliari in quanto gli inquilini decidono di diventare proprietari di abitazione. Questo spostamento può ridurre gli affitti e le tariffe di occupazione per le proprietà multifamiliari. I salari peggiori o in declino possono anche incidere i guai in quanto limita la capacità dei proprietari di immobili di aumentare gli affitti.

I REIT multifamiliari sono considerati un buon modo per diversificare gli investimenti immobiliari, perché quando la proprietà della casa diminuisce, gli affitti di affitto e gli appartamenti REIT funzionano relativamente bene. Infatti, alcuni analisti di alloggi hanno pensato che i REIT hanno beneficiato della bolla delle residenze esplose come pignoramenti, prezzi depressi e finanziamenti stretti hanno reso il noleggio più attraente dell'acquisto. Secondo l'Associazione Nazionale di Investimenti Immobiliari (NAREIT), quando gli affitti aumentano, i redditi supplementari vengono trasferiti direttamente agli azionisti perché, per legge, i REIT devono pagare il 90% del reddito imponibile come un dividendo.

Invece di possedere un edificio di appartamenti, investendo in un appartamento REIT offre una diversificazione molto diversa in diverse proprietà e aree geografiche, nonché risparmi di tempo e gestione della proprietà professionale.

Hotel REITs

Hotel REITs, non sorprendentemente, proprietari di proprietà dell'hotel e sono anche conosciuti come alloggio o resort REITs. A partire dal Q4 2011, 14 di questi REIT sono stati negoziati pubblicamente sull'indice FTSE NAREIT. Come REITs multifamiliari, gli hotel REITs sono descritti dal numero di proprietà e dal numero di stanze che possiedono.

Ci sono molti tipi differenti di proprietà alberghiere che un hotel REIT potrebbe possedere, inclusi servizi limitati, servizi completi, resort, centro conferenze, suite e aeroporti. Potresti essere sorpreso di sapere che alcune proprietà alberghiere operate sotto i marchi più famosi Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood e Fairmont sono di proprietà di hotel REITs. REIT possono anche avere un interesse comune in hotel, piuttosto che una completa proprietà.

Hotel REITs ricavano valore dal valore sottostante delle proprietà alberghiere di REIT e dal reddito generato da tali proprietà. I redditi da hotel sono influenzati dalla domanda dei consumatori e delle imprese per i servizi di viaggio e alloggio, le tariffe delle camere, i tassi di occupazione e la domanda di proprietà e tipologie di proprietà diverse (ad esempio, superiori, inferiori). Un hotel REIT può anche guadagnare reddito con licenza di un marchio alberghiero.Ciò può aiutare un hotel REIT a diversificare il flusso di reddito e ridurre il rischio di investimento. L'acquisizione di hotel con riconoscimento nazionale di marca può essere una strategia d'investimento REIT. Gli investitori usano comunemente fondi di operazioni (FFO) e fondi aggiustati da operazioni (AFFO) per valutare i profitti di REIT. Una misurazione finanziaria unica utilizzata nell'analisi finanziaria di hotel REIT per valutare le prestazioni delle singole proprietà alberghiere e la comparazione delle prestazioni tra le diverse proprietà, è ricavi per stanza disponibile, che moltiplica il tasso di occupazione dell'hotel per la tariffa giornaliera media.

Prossimi passi

Determinare quale categoria o sottocategoria di REIT da investire è solo un primo passo.

"Gli investitori dovrebbero pesare diversi fattori quando seleziona un REIT che è giusto per il loro piano di investimento, tra cui l'esperienza della fiducia e anni di successo di business, record di successo, depositi, debito, reputazione globale e imposizione sul REIT", afferma David B Bianco, JD, CPA, CLU, ChFC e presidente di David. B. White Financial a Detroit, Mich.

Inoltre suggerisce che gli investitori guardino i fondi dalle operazioni per assicurarsi che il REIT copre integralmente il pagamento del dividendo e ci sono ancora più fattori da considerare.
"Gli investitori dovrebbero essere consapevoli di numerose insidie ​​potenziali quando investono in REIT, compresi i materiali spiazzanti, la mancanza di piena divulgazione nel processo di vendita, la mancanza di liquidità e una partecipazione a lungo termine degli investitori. essere tagliato, soprattutto se il FFO non copre il dividendo ", aggiunge White.

La linea di fondo

REIT offre agli investitori un modo conveniente e poco costoso per ottenere un'esposizione a un gruppo diversificato di aziende immobiliari. Come classe di asset unica che si muove diversamente da azioni e obbligazioni, fanno un'aggiunta logica a un portafoglio. (Per ulteriori informazioni, leggere

Il modo REIT

e Le nozioni di REIT Taxation .)