Che cos'è questa misteriosa "chiusura" si sente sempre gli agenti immobiliari che si riferiscono a quando si sta acquistando una casa? La chiusura si verifica quando firmate i documenti che rendono la vostra casa. Ma prima che arriva quel giorno magico (e spesso stressante), una lunga lista di cose deve accadere. Questo articolo spiegherà cosa si può aspettare durante il processo di chiusura dal momento in cui la tua offerta è accettata al momento in cui ricevi le chiavi della tua nuova casa. (Per conoscere le cose che possono sbagliare durante il processo, leggere 10 ostacoli alla chiusura di una nuova casa. )

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1. Open Escrow

L'impegno è un conto detenuto da un terzo per conto di due parti in una transazione. Poiché ci sono tante cose che dovranno accadere per completare una vendita di casa, il modo migliore per evitare che il venditore o il compratore venga strappato è di avere una terza parte neutrale detenere tutti i soldi e documenti relativi alla transazione finché tutto è stato risolto. (Se non hai ancora presentato il tuo contratto di acquisto, assicuratevi di leggere 10 suggerimenti per ottenere un prezzo giusto in una casa .)

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2. Assicura un titolio di ricerca e ottenere titoli di titolo

Un titolo di ricerca e un'assicurazione di titolo garantiscono la tranquillità e una tutela giuridica in modo che quando si acquista una proprietà, nessun altro può tentare di rivendicarsela come loro più tardi, che è stato lasciato fuori di una volontà o di un tax collector che non era (o pensa che non fosse) pagato. Un funzionario del titolo eseguirà una ricerca di titolo per assicurarsi che non ci siano nubi sul titolo (dichiarazioni di terze parti a una proprietà che potrebbero mettere in questione o invalidare la tua proprietà). Se ci sono, questi problemi dovranno essere risolti prima che la proprietà diventi la tua. (Per ulteriori informazioni, vedere 10 ostacoli per chiudere su una nuova casa .)

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3. Trova un avvocato

Questo è un passo facoltativo se si desidera ottenere un parere professionale sul tuo documento di chiusura. Anche la maggior parte delle persone ben istruite non può capire completamente i documenti di chiusura; un esperto avvocato immobiliare non solo capirà ma anche sapere dove cercare potenziali problemi nel tuo lavoro. (Per saperne di più, leggere I vantaggi di utilizzare un avvocato immobiliare .)

4. Ottenere pre-approvato per un mutuo

Mentre ottenere pre-approvato per un mutuo non è richiesto di chiudere un affare, può aiutare a chiudere l'affare più veloce come i segnali pre-approvati al venditore che hai un forte sostegno finanziario. A sua volta, essere pre-approvati può darti più potere contrattuale quando si tratta di negoziare con un venditore. Un altro vantaggio fondamentale di essere pre-approvati è che alcuni istituti di credito offriranno un blocco di tasso, il che significa che è possibile garantire un tasso di interesse e non essere una pietà dei mercati se i tassi di interesse aumentano prima di chiudere l'affare.

5. Negoziare i costi di chiusura

Non si può prevedere che la compagnia di deposito imponga di fornire i suoi servizi gratuitamente, ma molte aziende in questo settore sfruttano l'ignoranza dei consumatori e aumentano le loro linee inferiori caricando tasse spazzatura. Sebbene ci sia un dibattito su ciò che è considerato una tassa di rottura, le spese da prendere in considerazione includono le tasse amministrative, le tariffe di revisione delle applicazioni, le tariffe di revisione delle valutazioni, le spese accessorie, le tasse di posta elettronica, le spese di elaborazione e le spese di regolamento. Se sei disposto a parlare e rimanere in piedi, è possibile ottenere solitamente spese di spazzatura eliminate o almeno ridotte. Anche le tasse per legittimi servizi di chiusura possono essere gonfiati. (Per saperne di più in Guardi per i tassi ipotecari "Junk" .)

6. Completa l'ispezione domestica

Non è richiesto un ispezione a casa, ma saresti stupido per non farlo eseguire. Se troverai un problema serio con la casa durante l'ispezione, avrai l'opportunità di ritirare l'affare o di chiedere al venditore di risolvere il problema o di pagare per averlo risolto (a patto che l'offerta di acquisto includesse una casa - contingenza di ispezione). (Per ulteriori informazioni su questo argomento, leggere Avete bisogno di un'ispezione domestica? )

7. Completa l'ispezione del pest

L'ispezione contro i parassiti è separata dall'ispezione domestica e coinvolge uno specialista per assicurarsi che la tua casa non abbia insetti in legno (termiti o formiche da carpentiere). Non volete comprare una casa con un problema di termite, perché anche un piccolo problema può diffondersi e diventare molto distruttivo e costoso da risolvere. Può essere eliminato i parassiti che potrebbero essere distrutti dal legno, ma si desidera assicurarsi che il problema possa essere risolto per un costo che ritieni ragionevole (o per un costo che il venditore è disposto e in grado di pagare) prima di completare l'acquisto della casa. Infatti, se si verifica un problema di parassiti, anche minore, la società di mutui richiederà che sia fissata prima di poter chiudere.

8. Rinegoziare l'offerta

Anche se l'offerta di acquisto è già stata accettata, se le ispezioni mostrano problemi, è possibile rinegoziare il prezzo di acquisto della casa per riflettere il costo di qualsiasi riparazione che dovrai effettuare. È inoltre possibile mantenere il prezzo di acquisto lo stesso, ma cercare di ottenere il venditore a pagare per le riparazioni. Se il contratto di acquisto afferma che stai acquistando la proprietà "come lo è", non si ha molto ricorso a chiedere riparazioni o una riduzione di prezzo, ma puoi ancora chiedere. Puoi anche tornare indietro senza penalità se si riscontra un grosso problema che il venditore non può o non lo risolve.

9. Blocca il tasso di interesse

Se non l'hai ancora, dovrai bloccare il tasso di interesse. Un buon prestatore guarda attentamente i tassi di interesse per te e ti dico quando i tassi sono in un punto basso in modo da poter bloccare allora. Puoi anche guardare i tassi di interesse da soli in linea utilizzando il tuo sito web di prestatore o uno strumento come il calcolatore ipotecario di Investopedia.

È importante notare però che, poiché i tassi di interesse sono imprevedibili e fluttuano più volte al giorno, non dovresti farti impazzire cercando di colpire il fondo della roccia.Essere soddisfatti di un tasso che pensi sia ragionevole dato le attuali condizioni di mercato e che si può comodamente permettersi. Inoltre, tenga presente che i tassi variano in base al punteggio di credito, alla regione geografica e al tipo di prestito che stai ricevendo, in modo da non essere in grado di ottenere le tariffe migliori che si sente pubblicizzato. (Per ulteriori informazioni, vedere

Come sarà il tasso ipotecario? ) 10. Rimuovi eventuali contingenze

Se il tuo agente immobiliare ti ha aiutato a elaborare una buona offerta di acquisto, la tua offerta dovrebbe essere contingente a più cose:

Ottenere un finanziamento ad un tasso di interesse non superare un certo percentuale che puoi pagare

• L'ispezione di casa non rivela i problemi più importanti con la casa
• Il venditore divulga pienamente tutti i problemi noti con la casa
• L'ispezione dei parassiti non rivela alcuna infestazione maggiore o danni alla casa
• Il venditore che completa qualsiasi accordo riparazioni
• Queste contingenze spesso devono essere rimosse per iscritto da determinate date (noto come approvazione attiva), che dovrebbero anche essere state indicate nell'offerta di acquisto, affinché l'affare venga chiuso. Tuttavia, in alcuni contratti di acquisto, le contingenze vengono approvate in modo passivo (noto anche come approvazione costruttiva) se non li proteggiate dalle rispettive scadenze.

11. Finanziamento Impegno

Probabilmente hai depositato soldi seri quando hai firmato l'accordo di acquisto. Lo scopo di questo denaro è quello di far sapere al venditore che sei serio o seriamente in merito alle tue intenzioni per acquistare la casa. Dopo tutto, il venditore dovrà prendere la proprietà fuori dal mercato in modo da poterlo acquistare. Se si esce, il denaro più buono va al venditore come compenso. Se il venditore esce, i soldi vengono restituiti.

Per completare l'acquisto, dovrai depositare ulteriori fondi in garanzia. Il deposito originario del denaro originale è generalmente applicato al pagamento anticipato; dovrai inviare il resto del tuo anticipo e pagare i costi di chiusura (a meno che il venditore non abbia accettato di pagarle).

12. Final Walkthrough

Uno degli ultimi passaggi prima di firmare i tuoi documenti di chiusura dovrebbe essere quello di passare attraverso la proprietà un'ultima volta. Si desidera assicurarsi che nessun danno si sia verificato e non sia stato rimosso nulla che è incluso nell'acquisto. (Prima di passare, assicuratevi di leggere

7 passi intelligenti ogni nuovo proprietario di casa dovrebbe prendere .) 13. Firmare i documenti

Ovviamente, uno dei passaggi più critici di chiusura sta firmando la documentazione. Ci saranno probabilmente almeno 100 pagine. Anche se si può sentire sotto pressione dalle persone che ti aspettano di firmare i tuoi documenti, come il notaio e il mutuante, leggere attentamente ogni pagina: la stampa fine avrà un impatto importante sulle tue finanze e la tua vita per gli anni a venire .

In particolare, assicurati che il tasso di interesse sia corretto e che non vi sia alcuna penalità di prepagamento. Più in generale, confrontare i costi di chiusura con la stima di buona fede che ti è stata data all'inizio del processo e gettare una misura circa le tasse che sono fuori da più del 10%.

La linea inferiore

Può sembrare che il processo di chiusura è molto lavoro, ma forse la parte peggiore è l'attesa. Per la maggior parte del tempo, sarai solo seduto sulle tue mani, aspettando che qualcun altro coinvolto nell'operazione venga a trovarsi. Quindi trovare qualcosa di piacevole per occupare il tuo tempo e distrarti mentre si aspetta e si sente sicuro nella consapevolezza che hai fatto la tua ricerca e sai come rendere il tuo processo di chiusura procedere senza problemi.

Se questa è la prima volta che si acquista una casa, assicuratevi di leggere

10 errori di prima casa peggiori di casa e la nostra Guida di First-Time Homebuyer .