Anche se ci sono molti modi per valutare l'impatto dei costi di proprietà di una casa, uno degli approcci più intuitivi è quello di determinare il tasso di break-even del proprietario di casa. Ai fini del presente articolo, il tasso di pareggio rappresenterà quanto il prezzo di acquisto di una nuova casa dovrà apprezzare su base annuale per coprire i costi di possesso della casa. In questo articolo ti mostriamo come utilizzare una metodologia pratica per valutare l'impatto dei costi di proprietà di casa.

Assumptions
Per illustrare questa metodologia, vengono apportate le seguenti ipotesi di proprietari:

• Il proprietario di abitazione è singolo.
• Il proprietario di abitazione si trova nella fascia fiscale federale del 28%.
• Il proprietario di abitazione acquista una nuova casa per $ 225, 000.
• Il proprietario di casa fa un anticipo del 5% e ottiene un prestito a tasso fisso al 6. 25%.
• Il proprietario di casa vivrà in casa per sette anni.

Le ipotesi relative al proprietario di abitazione utilizzate nell'illustrazione svolgono un ruolo fondamentale nel processo di valutazione. Pertanto, se un proprietario di abitazione sceglie di utilizzare questa metodologia, deve adattare tali ipotesi per riflettere le proprie circostanze e le sue spese. In ogni caso, se viene seguita questa metodologia e vengono apportati adeguati adeguamenti, i proprietari di abitazione dovrebbero essere in grado di determinare il tasso a cui le loro case dovranno apprezzare ogni anno per coprire i costi di possesso delle loro case.

Costi della proprietà domestica
Per iniziare questo processo, è importante essere consapevoli delle spese primarie che influenzano il valore di una casa. Per i proprietari di abitazione tipici, questi costi includono:

1. Assistenza domiciliare
2. Assicurazione disastro naturale
3. Assicurazione mutui privata
4. Commissioni di intermediazione
5. Costi di chiusura
6. Tassa immobiliare

Per determinare come questi costi influenzano il valore di una casa, dobbiamo esprimere ogni costo come percentuale del prezzo di acquisto della casa. Valutando le spese in questo modo, possiamo determinare quanto la casa dovrà apprezzare ogni anno per compensare queste spese. ( ) e Ipoteche: Quanto puoi affrontare? ) Guardiamo al risultato finale (nella figura 1 qui sotto) ) e poi lavorare per ciascuna spesa uno per uno.

Fonte: Troy Adkins

1. Spese per la manutenzione della casa

Le spese per la manutenzione domestica includono spese per contanti per servizi quali riparazione dell'apparecchiatura, controllo dei parassiti, pulizia delle abitazioni, pulizia del camino, pulizia delle burrasche e delle prese, paesaggistica, manutenzione del prato e sicurezza domestica.
Quindici polizze assicurative non necessitano di , Garanzie estese: dovresti prendere l'esca? e Cinque Suggerimenti per il risparmio di denaro < .) Suggerimento : Anche se questi costi possono essere ridotti al minimo acquistando una nuova casa, molti esperti consigliano di bilanciare l'1% del prezzo di acquisto a casa ogni anno per coprire i costi di queste spese.

2. Assicurazioni di proprietà I premi assicurativi per la copertura contro taluni disastri naturali come incendi, inondazioni, tornado, terremoti o uragani possono costare 0, 55% del prezzo d'acquisto a casa. Pertanto, la casa avrebbe bisogno di apprezzare in valore questo importo ogni anno per compensare queste spese. Ora, chiaramente i costi per l'assicurazione disastro naturale variano in modo significativo sulla base dell'area geografica in cui si trova la casa. Tuttavia, indipendentemente dalla locale, la meccanica di questo concetto può essere adattata dal lettore per determinare il tasso di break-even. (Leggi di più su questo argomento in

Suggerimenti di assicurazione per i proprietari di case
.) 3. Assicurazione di ipoteche private L'assicurazione mutui privata (PMI) viene addebitata ai proprietari di abitazione che non depositano almeno il 20% del loro prezzo di acquisto in casa come garanzia per un prestito. I proprietari di abitazione vengono addebitati l'importo ogni anno per proteggere il prestatore contro i difetti. Nella Figura 1, abbiamo assunto che il proprietario di casa effettuerà un acconto del 5% e che l'assicurazione PMI costerà 0. 5% del prezzo di acquisto in casa. In quanto tale, le spese PMI incrementeranno direttamente il tasso di apprezzamento annuale richiesto da questa somma. (Per ulteriori informazioni su PMI, vedere

Sei motivi per evitare l'ipoteca privata
.) 4. Costi di intermediazione I costi di intermediazione sono generalmente pagati dal proprietario di casa ad un agente immobiliare per aiutarti a vendere la casa. In questa analisi, abbiamo assunto che i proprietari di abitazione pagheranno all'agente immobiliare una commissione del 6%. Tuttavia, poiché i costi di transazione sono una spesa una tantum e stiamo cercando di determinare quanto la casa dovrà apprezzare ogni anno per compensare questo costo, dobbiamo diffondere la commissione di intermediazione per la durata stimata della casa dovrebbe essere di proprietà. Per questa analisi, utilizziamo uno standard industriale accettato di sette anni. Spargendo il costo del brokeraggio in questo periodo, abbiamo determinato che una casa deve apprezzare ogni anno di valore di 0,86% per compensare il costo di questa spesa.

5. Costi di chiusura
I costi di chiusura sono un'altra spesa che deve essere presa in considerazione nel nostro modello. Tuttavia, i costi di chiusura sono più difficili da equivarli con il prezzo di acquisto in casa, perché questi costi tendono ad essere più strettamente legati ad altri fattori. Per questa illustrazione, abbiamo assunto che il proprietario di casa pagherà una tassa di $ 3 000 al momento della casa acquistata. Pertanto, supponendo che il prezzo di acquisto della casa sia di $ 225.000, i costi di chiusura si tradurrebbero in una spesa del 1. 3%.

I costi di chiusura sono una spesa una tantum, ma devono essere assegnati per la durata della casa di proprietà ai fini di questo esercizio. Come spiegato in precedenza, stiamo facendo questa regolazione perché stiamo cercando di determinare quanto la casa dovrà apprezzare ogni anno per coprire questo costo un tempo. A seguito dell'assunto sette anni di proprietà abitativa utilizzati in questa analisi, i costi di chiusura aumenterebbero il tasso annuale di ripartizione per 0.19%. Ci rendiamo conto che i costi di chiusura dipendono dall'istituzione che fornisce il prestito. Pertanto, l'impatto di queste spese deve essere adattato dal proprietario di casa per determinare con precisione il suo impatto sul proprio tasso di pareggio.
6. Tasse sulle proprietà immobiliari

Nel 2007, l'aliquota dell'aliquota media medica dell'U.ssa era di circa il 93% del prezzo d'acquisto a casa. Pertanto, una casa avrebbe bisogno di apprezzare di 0, 93% per compensare queste spese. Tuttavia, le disposizioni correnti previste dal codice fiscale U. S. permettono che i pagamenti delle imposte sulle proprietà siano deducibili ai fini del calcolo del reddito imponibile. Pertanto, supponendo che il proprietario di abitazione sia nella tassa federale di imposta sul reddito del 28% e che il prezzo di acquisto della casa sia di 225.000 dollari, il beneficio di detrazione fiscale associato ai pagamenti delle imposte immobiliari ridurrebbe il tasso di apprezzamento della casa richiesto di 0, 26% .

Questo fattore di detrazione fiscale di proprietà è determinato moltiplicando la tassa di imposta sulla proprietà e l'importo pagato per la casa dalla tassa federale di imposta sul reddito della casa, e quindi dividendo il risultato per il prezzo di acquisto della casa. Ancora una volta, per applicare questa metodologia, l'impatto del fattore fiscale sulle proprietà dovrà essere adeguato per riflettere la percentuale di imposta sul reddito federale di un determinato proprietario. (Per ulteriori informazioni sulle tasse sulle proprietà, vedere
Cinque trucchi per abbassare la tassa di proprietà

.) 7. Interessi passivi Stiamo assumendo che un tasso fisso su un mutuo ipotecario è 6. 25% e che il 95% della casa sarà acquistato con capitale di debito (con un acconto del 5%). Di conseguenza, l'impatto del patrimonio netto effettuato tramite acconto ridurrà gli interessi passivi dal 6 al 25% al ​​5, 94%; poiché solo il 95% della casa di 225.000 dollari viene addebitato il 6. 25% di interesse.

Come le tasse di proprietà, l'interesse per prestiti ipotecari è anche una detrazione fiscale qualificata. Il proprietario di casa dovrebbe pagare circa 13, 359 di interesse nel primo anno e, assumendo che il proprietario di abitazione sia in una fascia di imposta sul reddito del 28%, lo scudo fiscale per gli interessi sarebbe di $ 3, 741. L'importo è calcolato moltiplicando l'importo degli interessi il proprietario di casa pagherà nel primo anno dal tasso di imposta sul reddito della casa.
Tuttavia, poiché i proprietari non residenti hanno diritto a una deduzione standard quando si compiono le imposte federali sul reddito, il beneficio di possedere una casa dovrebbe includere solo la parte dello scudo fiscale che è al di sopra degli importi ammissibili di detrazione federali concessi a non proprietari di abitazione . Per questa illustrazione, abbiamo assunto che il proprietario di abitazione è singolo e quindi è idoneo a una deduzione fiscale standard di $ 5, 150. In confronto, se il proprietario di abitazione fosse sposato, avrebbe diritto ad una detrazione di $ 10, 300. Fatturando la deduzione standard nella nostra equazione, le spese fiscali di interessi sarebbero ridotte da $ 13.359 a $ 8.209. Tale importo è semplicemente determinato sottraendo l'importo della deduzione standard dall'ammontare degli interessi passivi pagati dal proprietario di casa nel primo anno . Ancora una volta, supponendo che il proprietario di abitazione sia nella fascia di imposta sul reddito del 28%, abbiamo stabilito che lo scudo fiscale di interesse ridurrà il tasso di pareggio per 1.02% ($ 8209 x 28% / $ 225, 000).

Impatto totale dei costi di proprietà di casa

In base alla metodologia descritta in questo articolo, le ipotesi relative al proprietario di casa e le spese di costo stimato usate in questa analisi, abbiamo determinato che una casa avrà bisogno di apprezzare l'8, 69% durante il primo anno dopo essere stato acquistato per compensare i costi connessi alla proprietà della casa.

Ora che capiamo come valutare il tasso break-even di una casa, la domanda diventa allora: "È probabile che una casa apprezzi su base annua ad un tasso che supererà i costi di possedere la casa? "
Per fare questa determinazione, il proprietario di abitazione potrebbe visitare il sito web Office of Federal Housing Enterprise Oversight per determinare la forza dei tassi di apprezzamento della casa nel suo territorio geografico. Guardando i tassi di apprezzamento della casa nella tua zona e seguendo la metodologia descritta in questo articolo, dovresti trovarvi in ​​una posizione molto migliore per determinare la probabilità di investire in casa redditizia.