I beni come oro e immobili sono investimenti fondamentali, e l'acquisto di una casa è un investimento comune per individui in tutto il mondo, in quanto è considerato un investimento sicuro e redditizio. (Per ulteriori informazioni, vedere Esplorazione degli investimenti immobiliari: Introduzione.)

L'investimento in immobili richiede tuttavia un lungo periodo di impegno e un elevato anticipo e rischia, anche nel lungo periodo. Inoltre, molti investitori spesso ignorano i costi.

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Di seguito sono riportati alcuni punti importanti riguardanti i costi e fattori nascosti che fanno investire in un settore immobiliare un'impresa rischiosa, costosa e non così redditizia. Gli investitori dovrebbero tenere tutto questo in mente prima di piegare il loro denaro guadagnato guadagnato.

Una percezione comune

Un investitore medio può osservare che un condominio a due camere da letto nei sobborghi era disponibile per $ 300.000 cinque anni fa e ora vende per 450.000 dollari. Questo è un ritorno freddo del 50% in cinque anni, molto meglio del ritorno di azioni, obbligazioni o oro. Il valore assoluto del profitto sembra anche alto a $ 150.000 e la disponibilità del finanziamento dà un'illusione di utilizzare i fondi monetari per ottenere un profitto.

Con tutti questi vantaggi evidenti, quali sono le sfide ei costi nascosti degli investimenti immobiliari?

L'anatomia dei costi dei prestiti immobiliari

Consideriamo il caso di un individuo che si trasferisce in una nuova città per un nuovo lavoro. Si aspetta di rimanere per circa cinque anni, ma può estendere questo periodo in base alla sua crescita di carriera con il suo datore di lavoro esistente o con altri datori di lavoro nella stessa città. Sotto l'assunzione di buoni rendimenti, considera di acquistare una casa o un condominio anziché affittarlo. (Per ulteriori informazioni, vedere Affitti per motivi è meglio di acquistare.)

Tenete presente che una persona può acquistare una quota o un'unità di un fondo scambiato per un minimo di $ 5, ma investendo in immobili richiede migliaia di dollari. Sebbene la maggior parte degli investimenti immobiliari sia finanziata tramite prestiti, l'acquisto di una casa o condominio di $ 300.000 richiede ancora un anticipo del 20 per cento ($ 60.000).

Gli individui che contribuiscono al meno del 20% possono ottenere un prestito, ma finiranno per pagare tassi di interesse più elevati e sono costretti ad assumere un'assicurazione privata di mutui che aumenta il costo. I tassi di interesse più elevati portano a maggiori importi di rimborso, e l'assicurazione mutui di solito costa da 0. 15% a 2. 5% dell'importo del prestito.

Se si assume che si acquista la proprietà di cui sopra $ 300 000 effettuando un anticipo del 20 per cento e prendendo in prestito i restanti $ 240.000 ad un tasso di interesse del 3. 875% per un mutuo a lungo termine di 20 anni i pagamenti mensili raggiungono circa $ 1, 440.

Ci sono costi aggiuntivi per l'elaborazione del prestito, pari a circa il 4% dell'importo del prestito ($ 9.600). Le tasse di trasferimento immobiliare o le spese di registrazione variano da uno Stato a uno Stato e assumono una media di 2.Il 5% del valore della proprietà aggiunge $ 6 000 al costo.

Se si assume che il valore della proprietà aumenta di 1. 5 volte in cinque anni a $ 450.000, il prezzo aumenterà di circa il 9% in base a un aggravamento. Aggiunta di una tassa di proprietà annuale al tasso del 1,5% del valore attuale della proprietà, l'imposta totale pagata in cinque anni è di circa $ 30.000.

Se il nostro investitore ha acquistato un condominio, una mensola di $ 200 al associazione condominiale sarebbe totale $ 12, 000 in cinque anni. Quindi dovresti aggiungere costi per riparazioni, arredi e manutenzione. Una stima conservativa di $ 1 000 all'anno ci porta a un totale di $ 5 000 in cinque anni.

Allora, supponiamo che il proprietario trova un acquirente disposto ad acquistare il suo condominio per $ 450.000 dopo cinque anni.

A quel tempo, l'investitore avrebbe rimborsato la banca $ 86, 400 del prestito. Aggiungendo i $ 60.000 anticipi, i costi di elaborazione del prestito ($ 9.600), la tassa di trasferimento di proprietà ($ 6.000), la tassa di proprietà ($ 30.000), le spese di condominio ($ 12.000) e la manutenzione generale $ 5, 000), il totale arriva a $ 209.000.

Qual è il ritorno della rete?

L'importo originale di 20 anni di prestito di $ 240.000 scenderà a circa $ 180.000 in cinque anni, poiché l'investitore continua a pagare $ 1 440 pagamenti mensili. L'investitore restituirà questo straordinario $ 180.000 dal prezzo di vendita di $ 450.000 ricevuto dal nuovo acquirente. L'investitore paga 209.000 dollari per i costi totali di questa proprietà, altri $ 180.000 alla banca per il rimanente rimborso, e quindi la rete che riceve è $ 61.000.

In sostanza, l'investitore ha speso $ 209.000 in cinque anni e ha ottenuto un utile netto di $ 61.000 per un ritorno del 29.2%. Anche se il prezzo di vendita sembra alto, i costi nascosti hanno tolto gran parte del guadagno.

Prendiamo una durata maggiore. Supponiamo che l'investitore continui il suo soggiorno in città e detiene il suo condominio per il pieno periodo di 20 anni del prestito. Ogni cinque anni il valore del condominio aumenta di 1,5 volte. In 20 anni, il valore raggiungerà $ 1. 52 milioni, un apprezzamento di più di cinque volte.

L'investitore rimborserà $ 345, 600. Aggiunta di $ 60.000, il costo totale va a $ 405, 600.

Usando calcoli simili come sopra, otteniamo una tassa di proprietà totale di $ 251.000, costi di manutenzione ($ 48 , 000), riparazione e manutenzione generale ($ 20.000), costi di elaborazione del prestito ($ 9.600) e tassa di trasferimento di proprietà ($ 6.000). Il totale è di $ 739 e 600, quindi l'utile netto su 20 anni è di $ 780, 400 per un ritorno del 106%, essenzialmente raddoppiando i soldi in 20 anni.

Nel lungo periodo, i rendimenti effettivi non sono così grandi. Anche se il prezzo è apprezzato di cinque volte, i costi di interessi, imposte e altre spese diminuiscono il profitto.

Gli investitori dovrebbero anche notare che il valore reale del denaro diminuisce nel tempo. Il costo della manutenzione e le riparazioni regolari aumentano a causa dell'inflazione. Se si tiene conto anche dell'inflazione, i rendimenti netti scenderanno ulteriormente. Gli investitori dovrebbero inoltre considerare le tasse di assicurazione, le commissioni di intermediazione e le tasse di trasferimento di proprietà al momento della vendita.Compresi questi riducono ulteriormente i rendimenti netti.

Esistono altri rischi associati agli investimenti immobiliari. Gli sviluppi durante il periodo di investimento possono causare difficoltà a vendere l'immobile in un secondo momento. Ad esempio, una nuova autostrada rumorosa o un picco di criminalità può svalutare la proprietà. Qualsiasi calamità soprannaturale come un uragano o un terremoto può devastare completamente la proprietà, mentre solo un importo parziale può essere recuperato dalle assicurazioni. Anche dopo una ricostruzione usando denaro assicurativo, ottenere un prezzo più elevato diventa difficile dopo le manifestazioni di tali eventi nella zona.

Alternative agli investimenti immobiliari

Invece di acquistare proprietà immobiliari, gli investitori dovrebbero prendere in considerazione fonti di investimento immobiliare, opzioni immobiliari, fondi immobiliari basati su ETF, fondi comuni e scorte come alternative a basso costo. (Per ulteriori informazioni, vedere semplici modi per investire in immobili)

Mentre le scorte sono dotate di rischi specifici di riserva, fondi, ETF e REIT forniscono diversificazione. Per i cuori coraggiosi disposti ad assumere il rischio di controparte in un mercato non regolamentato, le opzioni immobiliari possono offrire rendimenti superiori senza costi e tasse. (Per ulteriori informazioni, vedere: Come guadagnare con le opzioni immobiliari)

La linea inferiore

Gli investimenti immobiliari richiedono impegni finanziari pesanti che coprono lunghi periodi di tempo. Valutare il valore di tali investimenti per lunghi periodi è un compito complesso. Mentre alcuni investitori vengono attirati guardando gli aumenti nominali dei prezzi, è necessario prendere in considerazione tutti i costi