Un mutuo di interesse (IO) è un prestito complicato che non è giusto per tutti. In primo luogo, devi capire come il tuo pagamento differirà tra il periodo di interesse e il periodo completamente ammortizzato (quando si paga sia gli interessi che il capitale). Inoltre, dovete anche fare in modo che il tasso di interesse del prestito cambierà nel tempo, in quanto la maggior parte dei prestiti di interesse di oggi sono anche mutui a tasso variabile (ARM).

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Una volta capito come sono stati costruiti ( Come funzionano i mutui di interesse solo ), è possibile valutare se il rischio è appropriato per la tua situazione e il tuo temperamento.

Ecco una panoramica di chi dovrebbe considerare un'ipoteca di interesse solo e chi dovrebbe evitarli.

Considerare uno, se …

Un prestito di interesse potrebbe essere giusto per te se sei stato laureato di recente e aspetti che il tuo reddito salti in modo significativo in pochi anni - in tempo per fare i maggiori pagamenti di interessi e di interessi quando il prestito intervallo solo di fine. Se sei a tuo agio con il rischio che i tuoi guadagni potrebbero non aumentare il tuo modo di aspettarsi, prendere un prestito di interesse potrebbe aiutare a comprare la casa che veramente desideri adesso, invece di acquistare una casa di avviamento che si desidera spostare in pochi anni. Eviterete i problemi e le spese di transazione associate a ottenere due ipoteche e vendere una casa.

Un prestito di interesse potrebbe anche avere un senso se il tuo reddito è irregolare e vuoi la flessibilità di pagare di più (cioè, pagare un capitale) in mesi in cui il tuo reddito è più alto e paga meno ( interessi solo) in mesi in cui il reddito è inferiore. Ma se sei disciplinato, potresti gestire le tue fluttuazioni dei redditi con meno rischi, prendendo un prestito a tasso fisso completamente ammortizzato, come un'ipoteca di 30 anni e mettendo da parte il tuo reddito extra in un conto di risparmio che usi per fare i tuoi pagamenti in mesi in cui il flusso di cassa è stretto. Completamente ammortizzante significa che ogni pagamento include sia il capitale che gli interessi, quindi se effettui i pagamenti come previsto, il prestito verrà pagato alla fine del termine.

Se sei a tuo agio con l'arbitraggio, puoi investire i soldi che avresti messo verso il principale su un'ipoteca completamente ammortizzante e cercare di uscire prima del tuo tasso ipotecario usando un interesse mutuo. Se il tasso ipotecario è del 3% e si può guadagnare l'8% sul mercato azionario, uscirete di fronte al 5% (la differenza reale può variare a seconda della situazione fiscale). Ma la maggior parte degli investitori è sottoperformata rispetto alle medie del mercato, quindi a meno che tu non abbia un comprovato successo e che la disciplina non vendere quando il mercato è in discesa, probabilmente perderai con questa strategia.

Un prestito di interesse può anche essere uno strumento per gestire il flusso di cassa se si acquista una casa che necessita di grandi riparazioni. Puoi utilizzare i soldi che avresti messo nei confronti del mutuatario nei primi anni per fissare la proprietà, quindi iniziare a rimborsare il principale quando sei finito.

Tipicamente, un mutuo di interesse solo è buono per i mutuatari che sanno che rimarranno solo in casa per un tempo limitato o investitori immobiliari che vogliono vendere in un paio di anni, dice Yael Ishakis, vice presidente di First Mortgage Meridian a Brooklyn, NY, ed autore del libro La guida completa per l'acquisto di una casa.

Quando non sono una buona idea

Se stai usando un prestito di interesse solo per comprare più casa di quello che puoi permettetelo ora nella speranza di essere in grado di permettersela più tardi o di rifinanziare prima che l'interesse- solo il periodo termina, stai assumendo un grosso rischio, dicono i finanziatori. Inoltre, a differenza degli anni delle bolle immobiliari, non si può qualificare per un'ipoteca di interesse solo sulla base della capacità di effettuare pagamenti di interesse; devi qualificarti in base alla tua capacità di effettuare successivamente maggiori pagamenti di capitale e interessi.

Proprio come i prestiti per interessi possono avere un senso per i mutuatari che si aspettano che i loro redditi aumentino, non hanno senso per i mutuatari che non si aspettano che i loro redditi aumentino, come i pensionati. "Un prestito di interesse è una cattiva idea - una terribile idea - per chiunque sia a un reddito fisso", spiega Casey Fleming, un ufficiale di prestito con C2 Financial Corp a San Diego e autore della Guida al prestito: come ottenere il miglior mutuo possibile . "Una volta che il periodo di interesse è finito, il prestito deve ricostruire, e il salto al pagamento completamente indicizzato è enorme. "(Per ulteriori informazioni, vedere

Affrontare il pensionamento con un mutuo .) Molti mutuatari intendono utilizzare un prestito di interesse solo come strumento a breve termine che usciranno dalla vendita o dal rifinanziamento prima il periodo interessi solo finisce. Se non sei tu, pensa due volte. Ishakis dice che chiunque non abbia una strategia di uscita non dovrebbe considerare un prestito di interesse.

Se si attenga ad un prestito di interesse solo a lungo termine, probabilmente pagherai più di quanto avessi bisogno per la tua proprietà. Combinando la funzione di interesse solo con un tasso di interesse regolabile che comporta il rischio dei mutuatari. Un solo ARM di interesse è più rischioso di un prestito a tasso fisso di interesse o di un ARM completamente ammortizzato.

Quando un prestito è più rischioso per te, è anche più rischioso per l'istituto di prestito, perché è più probabile lasciarlo tenendo la borsa. Più rischio significa un tasso di interesse più elevato, per cui effettivamente pagherai un tasso più elevato per un ARM di interesse solo di quello che vuoi per un ARM completamente ammortizzante. Pagherai un tasso più basso per un ARM di interesse solo di quello che volete per un prestito a tasso fisso a breve termine, ma a lungo termine pagherai di più perché aumenta il tasso di interesse dell'ARM.

I tassi di interesse probabilmente aumenteranno in futuro perché sono vicini al fondo della roccia di oggi, quindi devi assumere che il tuo pagamento salirà quando vengono ripristinati.Quello che non è possibile prevedere è il tasso di aumento del tuo pagamento, poiché non sai quali saranno i tassi di interesse in tre, cinque, sette o dieci anni. Ciò rende i prestiti di interesse solo una scelta scadente per chiunque non sia a suo agio con tanta incertezza.

La linea di fondo

"I prestiti IO devono essere riservati a finanziariamente stabili e finanziariamente sofisticati mutuatari", dice Whitney Fite, presidente di Angel Oak Home Loans a Atlanta. Nelle giuste circostanze possono risparmiare denaro e aiutarti a realizzare i tuoi obiettivi finanziari; nelle circostanze sbagliate possono essere estremamente costosi e, in un caso peggiore, ti invieranno in preclusione. (Per ulteriori informazioni, vedere

5 tipi di ipoteca rischiosi da evitare .)