Quasi un terzo dei proprietari di abitazione americani non ha un'ipoteca. Tutti gli altri avevano bisogno di un prestatore per l'acquisto della loro casa. È facile dire semplicemente "voglio il pagamento più basso che posso trovare", ma questo non è il modo migliore per guardare i mutui.

Una casa è probabilmente il più grande acquisto che farai durante la tua vita. L'ipoteca sarà la parte più importante di quell'acquisto, e come per tutte le grandi acquisizioni, dovresti sempre fare qualche acquisto comparativo. Ma prima di iniziare a fare acquisti devi sapere cosa confrontare.

Se non dovresti guardare il pagamento, come farai a sapere una buona offerta da un cattivo? Secondo Casey Fleming, consulente ipotecario presso C2 Financial Corporation e autore di "The Loan Guide: Come ottenere il miglior ipoteca possibile", ci sono tre punti principali da considerare.

3 modi per valutare un prestito

1. Pagamento mensile . Ma non abbiamo appena detto non per esaminare il pagamento? In questo caso, valutate semplicemente se puoi pagare il pagamento che va con la casa in cui ti interessa. Ci sono molti calcolatori di pagamento ipotecario in linea (vedi Calcolatori ipotecari: come funzionano ).

Utilizzare la calcolatrice per calcolare il pagamento del capitale e dell'interesse del prestito più le tasse, l'assicurazione mutuo privata (se ne avete bisogno), i diritti HOA, l'assicurazione proprietari di case e qualsiasi altra tassa. Non è necessario un numero esatto in questo momento ma si avvicina più a vicenda. Per ulteriori informazioni, vedere

Mutui ipotecari: Mutui a tasso fisso e Perché devo pagare un'assicurazione privata di mutui? Poi, guardalo dalla prospettiva di un prestatore. Ogni prestatore è diverso, ma probabilmente non farà il prestito se i tuoi obblighi mensili di debito mensile superano il 38% circa del tuo reddito lordo (il rapporto debito / reddito). Se è più di questo, consideri un prestito meno costoso.

2. Costo della durata del prestito.

Ecco dove le persone lo sbagliano, secondo Fleming. I mutui sono complicati, ma se guardi oltre il rumore e fai questa semplice domanda, le cose diventano molto più chiare: "Quanto mi costerà di utilizzare i soldi del prestatore? " L'incentivo del prestatore per prestarti i soldi è quello di ottenere un profitto - da te o da vendere il prestito a qualcun altro per un prezzo più elevato. Più si può uscire da te, meglio i margini.

Il tuo obiettivo è quello di pagare il minimo importo possibile per il prestito. Non puoi giudicare che per il pagamento mensile. Devi guardare quanto pagherai per la durata del prestito.

Un broker di ipoteca può aiutare a capire il costo della vita del prestito o potresti utilizzare un calcolatore online. Se non pensi di restare in casa per la durata del prestito, un broker o un calcolatore può dirvi quanto costa per qualsiasi tempo.

Per ottenere un costo più basso della vita, dovrai pagare di più. Se è possibile gestirlo, un pagamento mensile più elevato è migliore per voi nel tempo rispetto a un pagamento inferiore - nella maggior parte dei casi.

3. Rischio.

Poiché una casa doppia come luogo di vita e un investimento, è necessario capire un po 'il rischio di investimento. Che cosa succede se il mercato ha un'altra crisi come nel 2008 e ti lascia con una casa che ha un saldo più elevato di quello che vale la pena? Che cosa succede se si ottiene un prestito a un certo tasso di interesse e nel tempo, le tassi si spostano più in basso? Cosa succede se perdi la capacità di effettuare pagamenti? Questi non sono solo rischi per te - sono anche rischi per il prestatore e che possono influenzare i termini del prestito. Secondo Fleming, i mutui sono così complessi che è difficile per il consumatore medio di concentrarsi su qualsiasi cosa diversa dalla somma di pagamento. "Il problema è che il mercato dei mutui è così complesso che la maggior parte dei consumatori si concentra sul pagamento mensile solo se non ritiene che sia rischioso. "Poiché la maggior parte delle persone non sono investitori stagionati, vedono un tasso di blocco e il pagamento come corso meno rischioso, ma non è necessariamente vero. Esso fornisce tuttavia un senso di sicurezza.

Non solo considerare l'ipoteca a tasso fisso a 30 anni. Nel tempo, questa è probabilmente l'opzione più costosa. Confronta tariffe regolabili e brevi periodi di tempo, ad esempio un mutuo a tasso fisso di 15 anni. (Per ulteriori informazioni, vedere Confronto di 30 anni con un'ipoteca di 15 anni.)

Confronto dei finanziatori

Innanzitutto, chiedere a pochi istituti di credito per una stima di buona fede (GFE)

. Pensa a questo come chiedere a un concessionario auto di darvi il loro miglior prezzo su un veicolo. Le stime di buona fede non saranno esatte ma serviranno come un modo per valutare i prestiti. Poiché i finanziatori possono mettere in diversi luoghi diversi costi per cambiare il modo in cui il prestito sembra, probabilmente avrai bisogno dell'aiuto di qualcuno esperto con i mutui per aiutare a valutare i GFE. Chiedere a qualcuno che non sia in concorrenza per il tuo business se possibile. Se un prestatore presenta un importo di pagamento significativamente inferiore a quello di altri, probabilmente ricaricherà maggiori costi iniziali sotto forma di punti. Se i costi di chiusura sono significativamente inferiori, potrebbero aver lavorato i costi nel prestito sotto forma di un tasso di interesse più elevato.

È estremamente improbabile che qualsiasi prestatore subisca in modo significativo qualsiasi altro. Devi semplicemente capire dove il prestatore ti ha addebitato per quello che sembra essere uno sconto. Ha difficoltà a distinguere queste differenze da soli, un professionista ipotecario può aiutare.

Il miglior prestito per i tuoi bisogni

Fleming chiede ai suoi clienti tre domande su cui personalizzare un prestito:

1. Qual è la loro tolleranza al rischio?

Preferiscono un pagamento che non cambia nel tempo o sarebbe un'opzione un'ipoteca a tasso variabile? I prestiti a tasso variabile spesso costano meno di un tasso fisso all'inizio, ma cambieranno con le condizioni di mercato. Il mutuatario deve essere OK con l'innalzamento degli alti e bassi dei mercati finanziari. 2. Quale pagamento mensile è comodo?

afferma Fleming, "la maggior parte delle persone risponde sempre meno di quanto è vero, perché sembra un buon strumento di negoziazione. Tuttavia, è meglio se un cliente è totalmente onesto con me, poiché non posso cambiare la mia commissione aumentando comunque il pagamento. Inoltre, allo stesso tempo, rispondiamo alla domanda "che cosa si può qualificare? "Per molte persone, si qualifica per più di quanto disposti a pagare ogni mese, ma a volte è l'opposto e, naturalmente, la qualificazione diventa il fattore limitante. “ 3. Come valuta il pagamento rispetto al costo totale?

Il mutuatario piuttosto pagherebbe più in anticipo e abbia pagamenti più bassi o meno ora e abbia pagamenti più elevati e un costo di prestito più elevato per la vita? Alla fine, dovresti puntare al più basso tasso di interesse, un pagamento mensile che si adatta comodamente al tuo budget e un piano per pagare il prestito il più rapidamente possibile. Dal 2014, le pene di prepagamento sulla maggior parte dei mutui residenziali sono generalmente vietati, quindi più velocemente si paga la tua ipoteca, meno si paga per utilizzare i soldi del prestatore.

Come i dettagli fanno una differenza

Diciamo che si desidera acquistare una casa con un'ipoteca di $ 250.000 e il tasso di interesse corrente è 4. 1%. Credi che rimarrete in casa per 10 anni e prevede di effettuare un acconto del 10%. Se ottieni un'ipoteca a tasso fisso di 30 anni, il tuo pagamento mensile sarà di $ 1, 193. 54. (Aggiunta di tasse e assicurazioni lo avvicineranno a $ 1, 515.)

Nel corso dei 10 anni si intende rimanere nella casa, pagherai $ 143, 225, ma la maggior parte di questo è interesse. In realtà, hai pagato il tuo prestatore 90 e 184 di interesse e ha solo accumulato 53 dollari, 040 in equità.

Se invece fossi andato con un prestito a tasso fisso a 20 anni (l'interesse aumenterebbe leggermente fino al 4,19%), avrai un pagamento mensile più alto di $ 1, 514.95 con un totale di dieci anni costo di $ 181, 794, ma avreste costruito un patrimonio molto più perché la durata del prestito era più breve. Avresti pagato 81 e 426 di interesse e avresti accumulato $ 100, 368 in equity.

Tutti i pagamenti non sono uguali: supponendo che la tua casa apprezza di valore, riceverai il patrimonio quando vendi la tua casa. L'interesse, però, è un tiro. Pagare un extra di $ 19, 320 in cinque anni ti salta $ 8, 759 in interessi e guadagni $ 47, 328 in equità - chiaramente un buon affare! Quanto più rimane nella tua casa, tanto più di un vantaggio che guadagni. Ottieni un'ipoteca di 15 o 10 anni e guadagni un importo molto maggiore di patrimonio netto con molto meno pagamenti di interessi in cambio di un pagamento più elevato. In realtà, il pagamento mensile più elevato è l'opzione più economica.

Una volta raggiunto il 20% del patrimonio netto in casa, è possibile richiedere la cancellazione dell'assicurazione mutuo privata. Questo potrebbe battere da $ 60 a $ 90 oltre i tuoi costi mensili aggiuntivi (oltre al pagamento ipotecario reale). Per ulteriori informazioni, vedere

Come eliminare l'assicurazione mutui privata . La linea inferiore

A differenza di alcuni altri tipi di prestiti, hai molto potere sul tuo pagamento mensile.Puoi pagare un pagamento più elevato e pagare meno della durata del prestito o avere un pagamento mensile più basso e pagare di più nel tempo. È meglio ottenere l'aiuto di un professionista ipotecario indipendente che non sta cercando di venderti un'ipoteca. Questa persona può aiutarti a capire il miglior modo d'azione. Per ulteriori informazioni, vedere

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