Quando il mercato immobiliare cominciò a scendere nel 2007, sembrava che i giorni dei mutui a basso costo erano finiti. Ma sorprendentemente, solo pochi anni dopo, anche i consumatori con credito inferiore al livello medio possono spesso acquistare una casa con molto meno del 20% in anticipo.

Anche subito dopo la scivolata abitativa, i consumatori avevano alcune opzioni se il loro conto di risparmio era un po 'carente. I mutui FHA, che richiedono solo il 3,5% in meno, hanno goduto di un aumento di popolarità. E, per coloro che hanno qualificato, i prestiti a casa VA hanno permesso agli acquirenti di finanziare il prezzo pieno della loro casa.

In questi giorni, sta diventando sempre più facile ottenere un prestito convenzionale con un basso pagamento anticipato. Fannie Mae e Freddie Mac, che acquistano la maggioranza dei mutui da finanziatori U. S., hanno annunciato recentemente che avrebbero ridotto il loro minimo anticipo dal 5% al ​​3%. In tal modo, hanno aperto la porta per le banche per competere per gli acquirenti di casa in contanti.

Anche se è ancora possibile acquistare una casa con pochissimo, se è una buona idea per i consumatori è un'altra domanda. Ha senso costruire i tuoi risparmi e aspettare per andare a fare shopping in casa fino a quando non puoi mettere più denaro in chiusura? E quanti dei risparmi dovreste investire nell'alloggio? Ecco alcuni fattori da considerare.

Forse la prima cosa da pensare ai prestiti a basso costo è che, con poche eccezioni, vi costeranno di più nel lungo periodo.

correre. Perché stai finanziando più del prezzo di casa, i tuoi pagamenti per interessi durante la durata del prestito saranno considerevolmente più alti

Ad esempio, se si acquista una casa di $ 200 000 con il 5% invece del 20% pagherà di circa 35.000 dollari di interesse per un prestito di 30 anni. Ovviamente, anche tu pagherai di più per coprire anche il principio del prestito.

Considerando quanto i tassi di interesse di oggi sono incredibilmente bassi, questo da sola non potrebbe impedirti di acquistare una casa prima che in futuro. La preoccupazione più grande sta aggiungendo alle vostre spese i premi assicurativi di ipoteca che dovrai normalmente bruciare se comprate una casa o un condominio con meno del 20%. Il punto di questi pagamenti è quello di coprire la perdita del prestatore se si è in default sul vostro prestito.

Esistono due tipi fondamentali di assicurazione mutui. Se si esegue un prestito FHA, i prestatori privati ​​forniscono i fondi per l'acquisto di casa e il governo agisce come vostro assicuratore. Se la casa vale meno di $ 625.000, il premio annuo di assicurazione mutuo (MIP) è attualmente 0. 80% o 0. 85%, a seconda dell'importo finanziato. Dovrai anche pagare un premio anticipato, che ammonta a poco più di $ 3 000 per un prestito di 180.000 dollari.

Se ottieni un'ipoteca convenzionale, invece pagherai qualcosa che si chiama un'assicurazione privata di mutui o PMI.In genere, costa ovunque da 0, 3% e 1,15% all'anno, anche se in questo caso non esiste alcun pagamento anticipato.

)

Un compromesso di pagamento

La prospettiva dell'assicurazione di ipoteca significa che tu dovresti fare a meno di una garanzia di ipoteche private (PMI) e un premio di assicurazione mutuo (MIP) aspettare fino a quando non puoi mettere giù un totale del 20% del costo della casa? Non necessariamente. Per cominciare, in alcune città più forti, l'attesa non è sempre realistica. Se vivi in ​​una parte del paese dove anche case modeste costano 400.000 dollari, dovresti scorreggere $ 80.000 prima di entrare nel mercato. E se risiedete in una zona in cui l'acquisto è meno costoso di affittare, potrebbe essere un disincentivo extra per rimanere sul margine fino a quando non hai risparmiato abbastanza per evitare l'assicurazione mutuo. Per alcune persone, l'opzione migliore potrebbe essere trovare un mezzo intermedio tra un minimo anticipo e il tradizionale 20%. Ad esempio, se prelevi un prestito FHA e abbassate il 10%, l'assicurazione mutui verrà annullata dopo 11 anni; altrimenti, continuerai a pagarlo per tutta la durata del prestito. Puoi rifinanziare in una data successiva per sbarazzarsi dell'assicurazione? Sicuro. Ma non c'è alcuna garanzia che i tassi di interesse saranno presso o presso i loro minimi storici quando lo fai.

Inoltre il tuo premio di assicurazione mutuo (MIP) scende quando si effettua un pagamento più alto. Quando si esegue un'ipoteca di 15 anni, ad esempio, se si può pagare il 10% di fronte, le gocce annuali di pagamento passano da 0. 70% a 0. 45%.

Mentre i dettagli sono un po 'diversi con PMI, la stessa logica si applica. Maggiore è il pagamento anticipato, meno si deve pagare in premi. Un vantaggio del PMI, però, è che puoi annullarlo una volta raggiunto il patrimonio del 20% in casa tua (vedi

Come eliminare l'assicurazione mutuo privata

).

Se la banca mantiene la tua ipoteca nei propri libri - cioè non vende a un'entità come Fannie Mae o Freddie Mac - potrebbe non richiedere alcuna assicurazione. Tuttavia, le banche spesso pagano una commissione anticipata o un tasso d'interesse più elevato se si sceglie un prestito a basso prezzo per contribuire a mitigare il rischio che assumono. Anche una metà supplementare di un punto percentuale può costare diverse migliaia di dollari di più in un periodo di 30 anni. L'effetto complessivo è lo stesso: quando si mette più in basso, è possibile prendere in prestito per meno.

Rischio di intraprendere "subacquea" Un'altra smorfia di mettere al minimo il minimo costo quando si acquista una casa è che si ha meno protezione se il mercato immobiliare scende. Con solo il 3% o il 4% in meno, potresti facilmente trovarti più a causa della banca che la tua casa vale la pena. Questo è esattamente quello che è accaduto a molti proprietari di abitazione durante il crollo delle abitazioni più recenti. Se andate "subacqueo" in casa e perdete inaspettatamente il tuo lavoro, ad esempio non hai più la possibilità di prendere in prestito contro la tua proprietà a pagare le spese o la capacità di vendere la casa senza pagare un grosso pezzo di denaro il creditore.

Mentre non siete completamente protetti anche se abbassate il 10% o il 15%, stai dando a te stesso un buffer molto più grande se i prezzi delle case fanno un pugno per il peggio.

Mantenere un cuscino di risparmio

Il risparmio per una casa è un obiettivo importante della vita. Ma quando assemblate il pagamento anticipato, assicurati di non lasciare troppo poco denaro. Non solo è bene avere un fondo di emergenza (idealmente sei mesi di costi di vita), avrai anche bisogno di fondi di riserva per le spese inaspettate che comporta spesso la compravendita di una casa. Per ulteriori informazioni, vedere

Quanto devo pagare in banca?

Stabilire un budget rigoroso prima di iniziare la caccia a casa, quindi saprai cosa puoi permetterti di spendere. E fai quello che puoi per costruire le tue riserve di cassa non appena si stabilirà e finisce la pittura e la sostituzione di tappeti e armadi. Ricorda inoltre che la gente dice che è bene vivere in una casa un po 'prima di fare lavori di ristrutturazione che non sono obbligatori prima di entrare.

La linea inferiore

I prestiti a basso costo di pagamento possono essere una buona scelta per alcuni i proprietari di abitazione? Assolutamente. Ma calcoli i costi a lungo termine dell'assicurazione mutui o il tasso di interesse più alto che pagherai per assicurarti che ne vale la pena. per ulteriori informazioni, vedere Mutui: Quanto puoi affrontare?

e

Top 10 comuni truffe di ipoteca per evitare

.