Un importante driver della domanda di case di lusso dopo la recessione globale è stata una serie di investitori internazionali ricchi in cerca di un posto sicuro per guadagnare rendimenti superiori in un ambiente a basso tasso di interesse. Mentre sono ritornati a causa di eventi internazionali come il crollo dei prezzi del petrolio e il rallentamento della crescita economica in Cina, nonché gli aumenti di tasse e tassi d'interesse in alcuni settori, i prezzi sono diminuiti in alcune città chiave. Si prevede che altre importanti città continueranno a vedere una crescita significativa nel 2016 - non solo a livelli tanto eccitanti quanto i loro guadagni post-recessione.

Ecco uno sguardo a sette città chiave e cosa sta succedendo nei loro mercati immobiliari di lusso. Inoltre condivideremo alcuni consigli esperti su come sia intelligente investire in un mercato in declino.

1. Shanghai

La fornitura di alloggi di lusso di Shanghai è cresciuta come il bambù l'anno scorso, con un notevole aumento del 440% rispetto all'inventario del 2014, secondo la ricerca di Knight Frank, società che fornisce servizi globali di consulenza residenziale e commerciale. La città ha anche visto l'aumento medio dei prezzi di vendita del 14% rispetto allo stesso periodo. Gli appartamenti di lusso del centro hanno registrato una crescita sopra-media nel quarto trimestre e Pudong e Huanpu hanno alcuni dei prezzi più alti della città.

I tassi ipotecari più bassi e le nuove regole che rendono più facile e meno costoso ottenere un'ipoteca per una proprietà in un'altra città hanno contribuito al boom. Knight Frank proietta un aumento del 5% dei prezzi medi di lusso medio a Shanghai per il 2016.

2. Londra

Un anno e mezzo fa, il mercato immobiliare lusso di Londra era caldo. Ma ha cominciato a raffreddarsi nel 2015 e, a partire dalla fine di gennaio, le vendite erano notevolmente rallentate. Le case hanno più tempo da vendere e gli elenchi stanno sperimentando più tagli di prezzo. Le cifre dei prezzi per il 2015 sono state le più alte nei quartieri più eleganti come Knightsbridge (-6,1%) e meno significativi nei quartieri come Hyde Park (-1,8%); i prezzi sono aumentati in Islington (6,4%).

Le cause possibili del rallentamento generale includono norme di prestito più severe volte a prevenire una bolla immobiliare, maggiori tasse di proprietà e incertezza politica ed economica. Nel complesso, i valori di primo immobile (il 5% più preziosi di abitazioni) nella città centrale sono aumentati solo l'1% l'anno scorso.

Nonostante ciò che suona come un sacco di brutte notizie, la banca centrale dell'Inghilterra, a differenza della Fed, non ha ancora aumentato il suo tasso di interesse obiettivo. Ciò significa che i tassi ipotecari rimangono bassi e questo è uno dei motivi per cui Knight Frank prevede un aumento del 2% dei prezzi immobiliari principali di Londra per il 2016. (Per leggere con riguardo, vedere

È il momento giusto per acquistare una casa a Londra? ) 3. New York City

I primi prezzi immobiliari residenziali sono cresciuti del 5% lo scorso anno e dovrebbero fare lo stesso quest'anno nella città che non dorme mai, riferisce Knight Frank.Il più grande rischio per i prezzi è un aumento più alto di quello previsto del tasso di fondi Fed, spiega Knight Frank, perché i tassi più elevati renderebbero meno economiche per i mutuatari e per gli investitori stranieri la cui posizione finanziaria si indebolisce come il dollaro rafforza. Altre preoccupazioni riguardanti il ​​mercato di New York includono la crescita economica più lenta in tutto il mondo e la crescita dei salari lenti. Inoltre, la fornitura di nuove case di lusso a New York City sta crescendo; se la fornitura diventa troppo grande, i prezzi potrebbero subire.

"A Manhattan vediamo un mercato molto forte", afferma Daniel Blatman, un broker immobiliare di lusso (per conoscere il mercato immobiliare più ampio, leggi Immobiliare di New York: un rifugio sicuro? con Douglas Elliman Real Estate a New York. "I prodotti che sono molto buoni sono ancora in movimento, mentre i prodotti di lusso over-the-top potrebbero rallentare un po '. "Le case di lusso che soddisfano le esigenze della gente e hanno un buon prezzo sono i più attivi, secondo Blatman. "Il prodotto che riesce ad includere un creatore di espresso incorporato per ricaricare più tende a sedersi un po 'più a lungo", dice. (Check out Condomini di lusso di Manhattan come investimenti.)

4. Singapore A Singapore, il secondo mercato immobiliare più prestigioso in Asia (solo Hong Kong è più costoso), i prezzi e il volume delle vendite sono scesi leggermente nel 2014 e nel 2015 dopo un aumento dei prezzi dell'80% dal 2008 al 2013. Il governo ha aumentato le tasse sugli stranieri che acquistano la proprietà perché gli investitori cinesi, malesi e indonesiani hanno contribuito a un mercato di surriscaldamento, e l'aumento ha causato questi investitori a considerare altre importanti città globali. Molte nuove case a Singapore ora siedono vacanti.

Alcuni investitori e analisti hanno sentimenti positivi sul mercato immobiliare di lusso di Singapore a causa dell'attrattività complessiva del Paese per gli ultra-ricchi; altri vedono il potenziale di ulteriore declino mentre i tassi di interesse aumentano e gli investitori si preoccupano del mercato e dell'economia più ampia. Il cavaliere Frank prevede che i prezzi scendano entro il 3, 3% quest'anno. I prezzi possono essere inferiori.

5. Sydney

La più grande città australiana è il punto più brillante nelle previsioni del mercato immobiliare di Knight Frank nel 2016, con un aumento dei prezzi del 10%. Ciò segue un 2015 spettacolare, quando i prezzi sono aumentati di circa il 15%. Sydney sta sperimentando una forte domanda dai cinesi, che cercano stabilità negli investimenti all'estero e dagli investitori locali.

Le maggiori minacce al mercato immobiliare lusso di Sydney sono i prezzi del petrolio deboli, in quanto la domanda di cessione delle materie prime e l'aumento delle forniture e un rallentamento più grande del previsto della crescita economica cinese, che influenza anche i prezzi del petrolio e delle materie prime, domanda per le esportazioni, dice la relazione. Inoltre, un prestatore ha pubblicamente chiamato il mercato immobiliare di Sydney "high-end" in modo significativo sopravvalutato. "(Per la lettura relativa, vedere

Come finanziare stranieri

Immobili .) 6. Hong Kong Il mercato immobiliare di Hong Kong presenta una serie di rischi moderatamente gravi, tra cui un aumento più rapido di quanto previsto in U.I tassi di interesse di S. (un problema perché la moneta di Hong Kong è attaccata al dollaro U.), crisi politiche globali che potrebbero interromperne il commercio e aumentare la regolamentazione governativa del mercato immobiliare, secondo Knight Frank.

L'impresa prevede una riduzione del 5% della crescita dei prezzi delle città residenziali prime per il 2016 dopo un aumento del 1,5% nel 2015 rendendo Hong Kong la città più debole della lista. Contribuire al problema è un aumento dell'offerta residenziale della città. Una cosa che probabilmente non debba preoccuparsi di Hong Kong è la crescita a basso salario che crea problemi di accessibilità e la domanda deprimente. (Ulteriori informazioni su

Suggerimenti per l'acquisto

Immobili di prestigio e I 6 miliardari più alti che vivono a Hong Kong .) 7. Los Angeles Mentre non è incluso nella relazione di Knight Frank, Los Angeles rimane una città chiave per lusso immobiliare. Gli investitori globali sono attratti dalla sua solidità e dal potenziale di crescita stupefacente, afferma Jay Belson, presidente e CEO di Jay Belson Luxury Development di Beverly Hills. Ma rispetto ad altre città chiave, i prezzi sembrano un affare, perché L. A. ha qualcosa che le città non lo fanno: terra.

"Quando guardi le città più costose al mondo, con un prezzo medio per metro quadrato a Londra a $ 5, 300, Tokyo a $ 7, 600 e Hong Kong a $ 11.000, Beverly Hills è un fantastico bargain a $ 3, 000 con mezzo acro di terra ", dice Belson. La città attira gli acquirenti internazionali che visitano le loro case L. A. solo poche volte l'anno, dice, mentre vede anche una domanda costante da parte degli attuali residenti di L. A.

Tuttavia, aree di alto livello come la Malibu Beach hanno troppi inventari e le case sono vendute al di sotto del prezzo di listino, a seconda della L'aggiornamento del mercato di Los Angeles di Sotheby's International Realty per il quarto trimestre del 2015. Uno dei più sottili mercati LA è Pacific Palisades, dove l'inventario è basso e le case stanno vendendo quasi all'elenco. E il prezzo medio delle 29 case vendute in Bel Air nel 2015 è stato quasi il 19% superiore a quello delle 39 case vendute nello stesso periodo del 2014.

Investire in un mercato immobiliare di lusso più lento

in immobili residenziali di lusso in base alle condizioni di mercato attuali? Considerate quali tre agenti immobiliari di lusso ci hanno detto. "Dipende dalla motivazione del compratore e dai piani per la casa", afferma Danny Batsalkin, co-fondatore e CEO di TBG Homes Worldwide a Beverly Hills, in California. "Se questa è una residenza principale e il compratore intende vivere la casa, quindi, sì, ha sempre senso investire in immobili di lusso. Se l'intenzione è quella di comprare e vendere in fretta, allora non può avere tanto senso in un mercato in discesa perché esiste il rischio di perdere denaro sul progetto. " Tuttavia, se stai pensando di comprare ora e vendere cinque o dieci anni lungo la strada, Batsalkin è rialzista:" Sono sempre fiducioso che il settore immobiliare sarà più alto. Se si guarda indietro all'ultimo mercato in discesa che ha avuto inizio nel 2007, le persone che hanno acquistato mentre il mercato era "sceso" tra il 2010 e il 2012 hanno beneficiato notevolmente - in alcuni casi, queste case sono raddoppiate in valore da allora!"

Michael Kelczewski, un agente immobiliare con Brandywine Fine Properties Sotheby International Realty a Centerville, Del., Afferma che" al di fuori di alcune grandi aree metropolitane e destinazioni ricreative, il mercato di lusso può essere impegnativo. "Quando investite in una classe di asset sfida, dice, è importante concentrarsi su metriche come queste:

Quante proprietà di lusso sono state scambiate nel mercato soggetto?

Qual era il tempo medio sul mercato?

Quanto è stata la differenza tra il prezzo di listino e il prezzo di vendita?

Se stai acquistando come investimento, aggiunge Kelczewski, vuoi guardare al valore e all'apprezzamento. Inoltre, in qualsiasi mercato, anche surriscaldato, è possibile sviluppare una strategia di investimento di successo e trasformare un profitto, dice.

Julio Ybanez, un agente immobiliare con Keyes Co. / Luxury Portfolio International, è specializzato in immobili di lusso e ultra-lusso tra Fort Lauderdale e Boca Raton. Anche in un mercato lento, dice, ci sono diversi modi per esaminare l'acquisto di una casa di lusso:

• Valutare quanto l'acquisto migliorerà la tua vita personale o aziendale.
• Richiedi consiglio da prestigiosi agenti immobiliari locali e di fascia alta.
• Ottenere una storia completa di vendite simili negli ultimi tre o cinque anni per avere un'ampia visione dei prezzi in varie condizioni di mercato in modo da poter fare l'offerta giusta (vedi

10 consigli per ottenere un prezzo giusto in una casa

).

• Le città che di solito gestiscono il prezzo più alto per piede quadrato per le proprietà di lusso, dice Ybanez, sono "mega economic hub" come Londra, New York, Hong Kong, Singapore e Zurigo, dove gli acquirenti utilizzano queste case come residenze primarie. Questo è vero, anche se gli individui di valore netto ultra elevato spesso spendono più sulla loro seconda e terza casa in luoghi come la Costa Azzurra e le Isole Cayman, aggiunge.
• Città come Hong Kong o Singapore potrebbe avere un mercato in discesa a causa delle imposte più elevate sulle prime proprietà, alle difficoltà di approvazione dei nuovi residenti o del rallentamento dell'economia cinese, dice, ma i fondamentali sono lì e queste due città sono hub asiatici che sono qui per rimanere.
• Se sei preoccupato di vendere, sappiate che la commercializzazione di un $ 10 milioni di casa richiede più tempo e più alto il prezzo va, più a lungo ci vuole, dice Ybanez. Se non stai cercando di rovesciare la proprietà, probabilmente è bene, ed è difficile dire quali condizioni di mercato possono apparire in tre o sette anni o più, quando sei pronto a vendere. A volte le case ultra-lussuose richiedono anni per vendere, nota Ybanez. La linea inferiore Mentre gli analisti non si aspettano che il 2016 offra ritorni spettacolari agli investitori immobiliari per case di lusso nelle principali città globali, Sydney potrebbe vedere i rendimenti medi del 10% e la peggiore proiezione del mazzo, Hong Kong, chiede solo una riduzione del 5%, che non è una ragione per il panico. Le enclave Luxe, come Beverly Hills, California e Aspen, Colo. Stanno contrastando anche con la tendenza (vedi

i prezzi delle fattorie stanno abbattendo i nuovi alti)

. Come sempre, i tassi di interesse, le tasse sulle proprietà, la crescita economica, la politica e prezzi delle materie prime, per indicare alcuni fattori chiave, influenzeranno i prezzi.

Guarda non solo i volumi e i prezzi attuali delle vendite, ma a quali altri individui ad altissima netta stanno facendo ea indicatori di valore a lungo termine - ad esempio, l'importanza di Londra e New York come centri finanziari più importanti - quando considerando se una città particolare potrebbe essere una buona scommessa per ottenere ritorni su immobili immobiliari di lusso. (Vuoi l'azione? Leggi

Investire in immobiliari di lusso

.)