Molti proprietari di case sono ansiosi di acquistare una seconda casa che può essere utilizzata per vacanze, reddito da locazione, fini d'investimento o come residenza primaria durante il pensionamento. Le leggi fiscali correnti offrono diverse pause fiscali che possono contribuire a rendere la proprietà di seconda casa più accessibile. Se già possiedi o stai pensando ad acquistare una seconda casa, sarà nel tuo interesse capire le pause fiscali e come funzionano. Le regole fiscali differenti si applicano a seconda del modo in cui si utilizza la proprietà, sia per uso personale o per uso in locazione o per una combinazione dei due.

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Uso personale

Fintanto che usi la proprietà come seconda casa - e non come noleggio - puoi detrarre l'interesse ipotecario allo stesso modo in cui avresti fatto per la tua casa primaria. Puoi detrarre fino al 100% degli interessi che paghi fino a $ 1. 1 milione di debiti garantiti dalla tua prima e seconda casa (cioè l'importo totale - non è di $ 1.000.000 per ogni casa). Quando lo shopping per la seconda proprietà utilizza uno strumento come un calcolatore ipotecario per ricercare tassi di interesse prima di effettuare il tuo grande acquisto.

Nota: Potete anche detrarre le tasse di proprietà sulla seconda casa e, per quella materia, come tante proprietà che tu possiedi. Come una residenza primaria, tuttavia, generalmente non è possibile annullare i costi associati alle utilità, al mantenimento o all'assicurazione (ci sono eccezioni a questo, per esempio, potresti essere in grado di richiedere una detrazione per la casa, se una parte della tua casa è utilizzato per scopi commerciali).

Utilizzo noleggio - la regola 14 o 10%

Le regole fiscali sono piuttosto più complicate se affittate la proprietà. Sono applicabili regole diverse, a seconda di quanti giorni l'anno utilizzi la casa per uso personale o versatile. Vi sono tre categorie in cui puoi cadere:

1. Noleggiate la proprietà per 14 giorni o meno.

La tua seconda casa può essere affittata ad un'altra parte per un massimo di due settimane (14 notti) ogni anno, senza che il reddito inizia in relazione all'IRS. Anche se lo affittate per $ 10.000 a notte, non dovete segnalare i redditi da locazione a patto che la casa non sia stata affittata per più di 14 giorni. La casa è ancora considerata una residenza personale, in modo da poter detrarre le tasse di interesse ipotecario e le tasse di proprietà secondo le regole della seconda casa standard.

2. È possibile noleggiare la proprietà per 15 giorni o più e utilizzarlo per meno di 14 giorni o il 10% dei giorni in cui la casa è stata affittata.

Questa proprietà è considerata una proprietà in affitto e le attività di noleggio vengono considerate come attività. Se la seconda casa viene affittata per più di 14 giorni, tutti i redditi da locare devono essere segnalati all'IRS. È possibile dedurre le spese di locazione (compresi gli interessi ipotecari, le tasse di proprietà, i premi assicurativi, le tasse versate ai gestori di proprietà, le utenze e il 50% degli ammortamenti), ma dovete fatturare l'importo del tempo che la proprietà viene usata per uso personale rispetto al noleggio uso.E, come locazione immobiliare, fino a 25.000 dollari di perdite potrebbero essere deducibili ogni anno. I giorni di fix-up non contano come uso personale, in modo da poter spendere più di 14 giorni nella proprietà a condizione che sia a scopo di manutenzione. Dovresti essere in grado di documentare le attività di manutenzione, tuttavia, con ricevute per dimostrare di non utilizzare la proprietà per scopi di divertimento in quei giorni.

3. Si utilizza la proprietà per più di 14 giorni o il 10% dei giorni totali che la casa è stata affittata.

Se si utilizza la proprietà per più di 14 giorni, o più del 10% del numero di giorni che viene affittato (a seconda di quale è maggiore), la proprietà è considerata una residenza personale e la perdita di locazione non può essere detratta. Se un membro della tua famiglia utilizza la proprietà (inclusi tuo coniuge, fratelli, fratelli, genitori, nonni, figli e nipoti), quei giorni contano come giorni personali a meno che non si stia raccogliendo un prezzo di affitto equo.

Vendere la tua seconda casa

Le leggi fiscali consentono di ottenere fino a 500.000 dollari di profitto ($ 250.000 se non sei sposato) senza imposte sulla vendita della tua residenza primaria. Questa esclusione di vendita di casa primaria non si applica se vendete la seconda casa: se vendete una casa che non è la tua residenza principale, potrebbe essere necessario pagare la normale imposta sul capital gain. Se si effettua la seconda casa la residenza principale per almeno due anni prima di venderla, tuttavia, potresti essere in grado di raccogliere alcuni vantaggi fiscali, ma non è così facile come prima.

Prima del 1 ° gennaio 2009 potresti entrare nella tua seconda casa, renderla la tua residenza principale per due anni, venderla e approfittare dell'esclusione di vendita primaria. Ora, come conseguenza di nuove leggi associate al Decreto sull'economia e l'economia del 2008, è ancora possibile rendere la seconda casa una casa primaria prima di venderla, ma dovrai pagare le tasse per il periodo in cui la proprietà è stata seconda casa dopo il 1 gennaio 2009. L'IRS ora utilizza un rapporto degli anni in cui si è occupata la casa come residenza primaria rispetto agli anni in cui la casa è stata utilizzata come locazione (o diversa da quella primaria) per calcolare l'importo di plusvalenza che saranno esclusi dalla vendita.

Ad esempio, gli Smiths hanno acquistato una seconda casa nel 2004. Continuano a utilizzarla come casa di noleggio durante il 2009 e il 2010 e poi hanno utilizzato la casa come residenza primaria nel corso del 2011 e del 2012. Solo il 50% dalla vendita della casa sarà esente da imposte (fino all'esclusione di $ 500 e 000) poiché la casa era una residenza primaria per solo il 50% del tempo dopo il 1 gennaio 2009.

1031 Scambi

A 1031 lo scambio, noto anche come uno scambio di tipo simile o scambiato a tasso differito, è un'operazione in cui un venditore scambia una proprietà di locazione o di investimento per un'altra proprietà di affitto o di investimento di valore uguale o maggiore, a base di imposta differita. Il vantaggio è che il venditore può essere in grado di evitare di pagare un'imposta sulle plusvalenze sullo scambio. Una proprietà deve essere considerata una proprietà di affitto (e non una residenza personale) per qualificarsi per uno scambio 1031. Ciò significa che è necessario affittare la proprietà per 15 giorni o più, e utilizzarlo per meno di 14 giorni o il 10% dei giorni in cui è stata affittata la casa.

La linea inferiore

Se è finanziariamente fattibile, possedere una seconda casa può essere un ottimo investimento per scopi di vacanza o di noleggio o utilizzare come casa primaria durante la pensione. Dato che possedere una casa porta un peso finanziario significativo - dalle ipoteche e dalle tasse, alla manutenzione e alle riparazioni - è nel tuo interesse capire le implicazioni fiscali della proprietà della seconda casa. Poiché le leggi fiscali sono complicate e si modificano, i proprietari ei potenziali acquirenti dovrebbero consultarsi con uno specialista qualificato per le imposte immobiliari per ottenere una comprensione completa delle implicazioni fiscali e delle leggi e per determinare la strategia di proprietà più favorevole.