I tassi di interesse elevati influenzano gli investitori immobiliari indipendentemente dal fatto che l'investimento immobiliare sia nel mercato privato o nel mercato pubblico. La differenza tra il settore immobiliare che investe sul mercato privato rispetto al mercato pubblico è che il mercato privato include un investitore che acquista una proprietà immobiliare, mentre il mercato immobiliare pubblico include l'investitore che acquista una garanzia in una società immobiliare pubblicamente negoziata, più tipicamente come trust di investimenti immobiliari, o REITs.

Con l'eccezione del mercato immobiliare nel 2010, dove i tassi di interesse ei prezzi delle abitazioni erano entrambi bassi, caratteristicamente i tassi di interesse ei valori delle proprietà hanno una relazione inversa. Ad esempio, quando i prezzi degli alloggi sono elevati, i tassi di interesse sono bassi e quando i prezzi degli alloggi sono bassi, i tassi di interesse sono alti. Per gli acquirenti di casa o gli investitori immobiliari privati ​​che intendono mantenere la proprietà per almeno sette anni, è consigliabile acquistare immobili quando i tassi di interesse sono più bassi e valori immobiliari più elevati in quanto i valori delle proprietà sono generalmente apprezzati nel tempo. Inoltre, un tasso di interesse più basso con un mutuo fisso di 15 o 30 anni mantiene il pagamento ipotecario mensile a prezzi accessibili. Tuttavia, per un investitore immobiliare privato che può permettersi un maggior pagamento sulla proprietà e pagare più rapidamente l'ipoteca con pagamenti più grandi, è consigliabile acquistare immobili con valori immobiliari più bassi e tassi di interesse elevati. Questo perché l'investitore può rifinanziare la proprietà quando i tassi di interesse scendono o optare per un'ipoteca a tasso variabile in cui il tasso di interesse sull'ipoteca è al di sotto del tasso di mercato.

REITS

Quando si tratta di REIT, i tassi di interesse più elevati sono dannosi per il prezzo REIT, la leva e il rendimento. Poiché i valori delle proprietà tendono a diminuire con l'aumento dei tassi di interesse, il prezzo dei REIT tende a diminuire con conseguente deprezzamento dei versamenti dei dividendi. Poiché i REIT sono tenuti a versare il 90% del loro profitto imponibile come dividendi, riduzione dei dividendi e dei valori inferiori di REIT di solito portano gli investitori a ritirare i loro investimenti.

A partire dal 2015, anche se i rapporti di debito di REITS sono rimasti al di sotto del 55% negli ultimi 10 anni, con un elevato valore patrimoniale netto, un REIT può sfruttare più linee di credito o accumulare più debiti , crescere. Tuttavia, quando i valori delle proprietà diminuiscono con i tassi di interesse elevati, il valore patrimoniale netto di REIT deprezza anche a sua volta riducendo la leva finanziaria di REIT, che limita la quantità di credito che può apportare.

Il rendimento di REIT è direttamente proporzionale a una capacità di REIT di accedere ai ricavi. Le entrate sono solitamente ricavate dai redditi da locazione, dai redditi correlati ai servizi e dai fondi provenienti dalle operazioni o dai FFO.Se il REIT detiene una proprietà immobiliare assicurata da un lungo contratto di locazione, il REIT non può quindi aumentare gli affitti su tali proprietà. Al contrario, l'inverso si applica anche; se l'affitto può essere aumentato su immobili in un REIT che ora ha un valore di proprietà più basso, a causa di tassi di interesse più elevati, un REIT non solo mantiene l'inflazione, ma resta anche redditizio senza alcun consumo di risorse aggiuntive o espansione quando affronta un mercato con elevato tassi di interesse.

L'elevato potenziale di una perdita finanziaria di fronte a un REIT in un'economia ad alto tasso di interesse è talvolta mitigata con swap di tassi di interesse, dove il creditore copre il tasso di interesse con una controparte swap. Il REIT è tenuto a effettuare un pagamento anticipato più elevato con i successivi pagamenti di prestiti fissati ad un tasso fisso determinato a salire durante la vita del swap di prestito. Lo swap protegge il REIT dal calo del prezzo e gli permette di calcolare la sua leva futura. Tuttavia, il REIT può mantenere il rendimento solo se non affronta una diminuzione dei suoi FFO o dei redditi da locazione, che aumenta il rapporto costo / profitto complessivo del REIT.