Quando pensi di acquistare immobili, la prima cosa che probabilmente viene in mente è la tua casa. Ma la proprietà fisica può anche giocare una parte di un portafoglio, soprattutto come una copertura contro il mercato azionario. Tuttavia, mentre gli immobili sono diventati un veicolo d'investimento popolare negli ultimi 50 anni, l'acquisto e il possesso di mattoni e malta è molto più complicato di investire in titoli azionari e obbligazioni. In questo articolo esamineremo le opzioni principali per i singoli investitori, elencati in ordine approssimativo di come sono diretti un investimento immobiliare e motivazioni da investire.

Proprietà di noleggio di base

Si tratta di un investimento vecchio come la pratica della proprietà del suolo. Una persona comprerà una proprietà e lo affitta a un inquilino. Il proprietario, il padrone di casa, è responsabile del pagamento dell'ipoteca, delle tasse e della manutenzione della proprietà.

Idealmente, il locatore carica abbastanza affitto per coprire tutti i suddetti costi. Un locatore può anche pagare di più per produrre un profitto mensile, ma la strategia più comune è quella di essere pazienti e di pagare solo abbastanza affitti per coprire le spese fino a quando l'ipoteca è stata pagata, quando la maggioranza dell'affitto diventa profitto. Inoltre, la proprietà può anche avere apprezzato valore durante il corso dell'ipoteca, lasciando il padrone di casa con un bene più prezioso. Secondo l'U. S. Census Bureau, immobiliare in questo paese è costantemente aumentato in valore dal 1940 al 2006. Mentre ci fu un saccheggio durante la fusione del mutuo ipotecario subprime del 2008 al 2010, è ora rimbalzata e sta aumentando in generale.

Un investitore deve conoscere il mercato in cui sta cercando proprietà o affittare un esperto per aiutare. Per gli investitori che cercano un flusso di reddito dalle proprietà in affitto, gli aspetti più importanti da considerare sono la posizione della proprietà e il tasso di noleggio del mercato. Per quanto riguarda la posizione, molti affitti di successo sono situati in prossimità delle principali scuole. Ad esempio, se si acquista una proprietà vicino ad una università statale, gli studenti probabilmente vogliono affittarli anno dopo anno. Ci sono anche molte altre caratteristiche di una proprietà redditizia, e alcuni richiedono tempo per imparare. Per ulteriori informazioni, vedere Top 10 funzionalità di una proprietà di noleggio redditizio.

Ci sono, naturalmente, macchie sul volto di quello che sembra un investimento ideale. Puoi finire con un inquilino negativo che danneggia la proprietà o, peggio ancora, finisce per non avere affatto un inquilino. Questo ti lascia con un flusso mensile mensile negativo, il che significa che potrebbe essere necessario scramble per coprire i pagamenti ipotecari. C'è anche la questione di trovare la proprietà giusta. Vorrete scegliere una zona in cui i tassi di vacanza sono bassi e scegliere un posto che la gente vuole affittare.

Forse la più grande differenza tra una proprietà in affitto e altri investimenti è la quantità di tempo e di lavoro che devi dedicare a prendervi cura.Se non si desidera, è possibile noleggiare un gestore di proprietà professionale. Ma il suo stipendio allora diventa una spesa che impatto è la redditività del tuo investimento.

La Flip Side: Trading Immobiliare

Questo è il lato selvaggio dell'investimento immobiliare. Come i commercianti di giorni che sono leghe lontano da un investitore buy-and-hold, i commercianti immobiliari sono una razza completamente diversa dai proprietari di noleggio e affittare. I commercianti immobiliari acquistano proprietà con l'intenzione di detrarle per un breve periodo di tempo, spesso non più di tre o quattro mesi, per poi sperare di venderli per un profitto. Questa tecnica è anche chiamata flipping e si basa sull'acquisto di proprietà che sono sottovalutate in modo significativo o sono in una zona molto calda.

le pinne pura proprietà non metterà alcun denaro in una proprietà per miglioramenti; l'investimento deve avere il valore intrinseco per trasformare un profitto senza alterazione o non lo considererà. Spostare in questo modo è un investimento in contanti a breve termine.

Se un pinze di proprietà viene catturato in una situazione in cui non può scaricare una proprietà, può essere devastante perché questi investitori in genere non manterranno sufficienti disponibilità liquide per pagare l'ipoteca su una proprietà a lungo termine. Ciò può portare a perdite continue per un commerciante immobiliare che non è in grado di liberare la proprietà in un mercato negativo.

Esiste anche una seconda classe di flipper di proprietà. Questi investitori fanno i loro soldi acquistando proprietà a buon mercato o a prezzi ragionevoli e aggiungendo valore rinnovandoli. quindi vendono la proprietà dopo lavori di ristrutturazione per un prezzo più alto. Questo può essere un investimento a più lungo termine, a seconda della portata dei miglioramenti. La caratteristica limitativa di questo investimento è che è tempo intensivo e spesso consente solo agli investitori di assumere una proprietà alla volta.

Gruppi di investimenti immobiliari

I gruppi di investimenti immobiliari sono una sorta di piccoli fondi comuni per le proprietà in affitto. Se si desidera possedere una proprietà in affitto, ma non si desidera che sia il problema di essere un padrone di casa, un gruppo di investimenti immobiliari può essere la soluzione per voi.

Una società comprerà o costruirà una serie di edifici, spesso appartamenti, e poi consentirà agli investitori di acquistarli attraverso l'azienda, aderendo così al gruppo. Un singolo investitore può possedere una o più unità di spazio autonomo, ma la società che gestisce il gruppo di investimento gestisce collettivamente tutte le unità, prendendo cura della manutenzione, pubblicando spazi vacanti e intervistando gli inquilini. In cambio di questa gestione, l'azienda prende una percentuale del canone mensile.

Esistono diverse versioni di gruppi di investimenti, ma nella versione standard, il contratto di locazione è nel nome dell'investitore e tutte le unità contengono una quota del canone di locazione per proteggere da posti vacanti occasionali, il che significa che riceverai abbastanza per pagare ipoteca anche se l'unità è vuota. La qualità di un gruppo di investimenti dipende interamente dall'azienda che lo offre. In teoria, è un modo sicuro per entrare negli investimenti immobiliari, ma i gruppi sono vulnerabili alle stesse commissioni che perseguono l'industria dei fondi comuni.Ancora una volta, la ricerca è la chiave.

Real Estate Limited Partnerships

Un partenariato immobiliare (RELP) è simile a un gruppo di investimenti immobiliari: è un'entità formata per acquistare e detenere un portafoglio di immobili, o talvolta solo una proprietà, in esistenza per un numero finito di anni. Un partner esperto di proprietà o società di sviluppo immobiliare serve come partner generale. Gli investitori esterni vengono quindi cercato di finanziare il progetto immobiliare, in cambio di una quota di proprietà come partner limitati. Possono ricevere distribuzioni periodiche dal reddito generato dalle proprietà della RELP, ma il vero guadagno viene quando le proprietà vengono vendute - speriamo, con un profitto notevole - e il RELP si dissolve lungo la strada.

I RELP consentono agli investitori di finanziare la costruzione o la ristrutturazione di edifici, senza necessità di essere direttamente coinvolti nella gestione o nell'esperienza immobiliare. Tuttavia, essi tendono ad essere investimenti illiquidi, in quanto gli investitori possono recuperare solo a determinati intervalli - o spesso in tutto, fino a quando la RELP si dissolve.

REITs

I beni immobili sono stati in giro in quanto i nostri antenati di caverne hanno iniziato a cacciare gli sconosciuti fuori dal loro spazio, quindi non sorprende che Wall Street ha trovato un modo per cartolarizzarlo, trasformando immobili in uno strumento pubblicamente negoziato .

Una fiducia in investimenti immobiliari (REIT) viene creata quando viene costituita una società (o una fiducia) per utilizzare i soldi degli investitori per acquistare, gestire e vendere proprietà di reddito. I REIT vengono acquistati e venduti sugli scambi principali, proprio come qualsiasi altra scorta. Per mantenere il suo status come REIT, tale entità deve pagare il 90% dei suoi profitti imponibili sotto forma di dividendi. Facendo questo, i REIT evitano di pagare le imposte sul reddito delle società, mentre una società regolare sarebbe tassata sui suoi profitti, mangiando così i rendimenti che potrebbe distribuire ai propri azionisti.

Come gli stock ordinari di dividendi, REITs sono adatti agli investitori del mercato azionario che vogliono reddito regolare, anche se offrono l'opportunità di apprezzare anche. REIT consente agli investitori di investire in immobili non residenziali come centri commerciali (circa un quarto di tutti i REIT specializzati in questi), strutture sanitarie, ipoteche o edifici per uffici. Rispetto ai suddetti tipi di investimenti immobiliari, anche i REITS sono altamente liquidi. Per ulteriori dettagli, vedere Il modo REIT .

Fondi comuni di investimento immobiliare

I fondi comuni di investimento immobiliare investono principalmente in REIT e società operative immobiliari. Essi forniscono la capacità di guadagnare un'esposizione diversificata all'immobiliare con una quantità relativamente ridotta di capitale. A seconda delle loro strategie e obiettivi di diversificazione, essi forniscono agli investitori una selezione di asset molto più ampia di quanto si possa ottenere nell'acquisto di singoli titoli REIT, nonché la possibilità di ridurre i costi di transazione e le commissioni.

Come REIT, questi fondi sono piuttosto liquidi. Un altro vantaggio significativo per gli investitori al dettaglio è l'informativa analitica e di ricerca fornita dal fondo sulle attività acquisite e sulla prospettiva del management sulla redditività e sulla performance di specifici investimenti immobiliari e come classe di asset.Più investitori speculativi possono investire in una famiglia di fondi comuni di investimento immobiliare, tatticamente sovrapposizione di determinati tipi di proprietà o regioni per massimizzare il rendimento.

Perché investire in immobili?

Immobiliare possono migliorare il profilo di rischio e di rendimento del portafoglio di un investitore, offrendo un rendimento competitivo adeguato al rischio. Anche il factoring nella crisi ipotecaria subprime, il settore commerciale privato sul mercato privato ha restituito una media dell'8,4% nel periodo di 10 anni dal 2000 al 2010, sulla base dei dati del Consiglio Nazionale dei Fiduciari di Investimenti Immobiliari (NCREIF). E di solito, il mercato immobiliare è una delle basse volatilità, in particolare rispetto alle azioni e alle obbligazioni.

Il settore immobiliare è anche interessante se confrontato con fonti più tradizionali di reddito. Questa classe di attività tipicamente negozia a un premio di rendimento a U.S. Tesoreria ed è particolarmente attraente in un ambiente in cui i tassi di tesoreria sono bassi.

Diversificazione e protezione

Un altro vantaggio di investire in immobili è il suo potenziale di diversificazione. Il settore immobiliare presenta una correlazione bassa e, in alcuni casi, negativa con altre classi di attività importanti, vale a dire quando le immobilizzazioni sono in discesa, le immobilizzazioni sono spesso in crescita (vedi Diversificazione Oltre Azioni ). Infatti, in 14 dei 15 mercati dei primi mercati, che risalgono al 1956, i prezzi immobiliari residenziali sono aumentati, secondo i dati di Yale University Robert Shiller, co-creatore dell'Indice Home-Price di Case-Shiller. Naturalmente, ci sono delle eccezioni: i beni immobili si sono caricati insieme alle azioni durante la Grande Recessione (anche se si trattava di un'anomalia, afferma Schiller, che riflette il ruolo dei mutui subprime per sconfiggere la crisi).

Ciò significa che l'aggiunta di immobili ad un portafoglio può abbassare la sua volatilità e fornire un rendimento più elevato per unità di rischio. Più diretto l'investimento immobiliare, meglio è la copertura: più veicoli indiretti, pubblici, come REITs, ovviamente andranno a riflettere la performance del mercato azionario (e alcuni analisti ritengono che i due diventeranno sempre più correlati, ora che REIT le scorte sono rappresentate sul S & P 500). È interessante notare che anche questo sia cambiato in ritardo. La correlazione tra i REIT elencati e il grande mercato azionario ha raggiunto un picco minimo di dodici anni nel 2015, secondo la ricerca dell'Associazione Nazionale dei Nareit (Trust Funds for Investment Real Estate), "suggerendo che qualunque fattore possa portare la parte non REIT il mercato non dovrà necessariamente spendere per influenzare il mercato REIT ", un articolo su Reit. com, il sito web dell'associazione, ha concluso.

Poiché è supportato da mattoni e mortai, anche le proprietà immobiliari hanno meno conflitto tra agenti e agenti, oppure la misura in cui l'interesse dell'investitore dipende dall'integrità e dalla competenza dei dirigenti e dei debitori. Anche le forme più indirette degli investimenti portano una certa protezione: ad esempio REIT, mandare una percentuale minima di profitti da pagare come dividendi.

Protezione dell'inflazione

La capacità di copertura dell'inflazione di beni immobili nasce dalla relazione positiva tra la crescita del PIL e la domanda di immobili.Mentre le economie si espandono, la domanda di veicoli immobiliari affitti più alti e questo, a sua volta, si traduce in valori di capitale più alti. Pertanto, la proprietà immobiliare tende a mantenere il potere d'acquisto del capitale, passando alcune delle pressioni inflazionistiche sugli inquilini e incorporando alcune delle pressioni inflazionistiche, sotto forma di apprezzamento del capitale.

Power of Leverage

Con l'eccezione dei REIT, l'investimento in immobili offre all'investitore uno strumento che non è disponibile per gli investitori del mercato azionario: leva finanziaria. Se vuoi acquistare un magazzino, devi pagare il valore totale del titolo al momento in cui metti l'ordine di acquisto - a meno che tu non comprate sul margine. E anche allora, la percentuale in prestito è ancora molto inferiore a quella immobiliare, grazie a quel metodo magico di finanziamento, l'ipoteca.

I mutui più convenzionali richiedono un anticipo del 20%. Tuttavia, a seconda del luogo in cui vivi, potresti trovare un mutuo che richiede appena il 5%. Ciò significa che è possibile controllare l'intera proprietà e l'equity che detiene solo pagando una frazione del valore totale. Naturalmente, la dimensione della tua ipoteca influisce sulla quantità di proprietà che hai effettivamente nella proprietà, ma controlla nel minuto i documenti sono firmati.

Questo è ciò che incoraggiano flippers immobiliari e padroni di casa. Possono prendere una seconda ipoteca sulle loro case e versare i pagamenti su due o tre altre proprietà. Sia che affitti questi in modo che gli inquilini paghino l'ipoteca o aspettino un'opportunità di vendere per un profitto, controllano queste attività, nonostante abbiano pagato solo una piccola parte del valore totale.

Lo svantaggio dell'investimento immobiliare: illiquidità

L'inconveniente principale dell'investimento in immobili è l'illiquidità o la relativa difficoltà nella conversione di un'attività in denaro e denaro in un'attività. A differenza di una transazione di azioni o obbligazioni, che può essere completata in pochi secondi, una transazione immobiliare può richiedere mesi per chiudere. Anche con l'aiuto di un mediatore, semplicemente trovare la giusta controparte può essere poche settimane di lavoro. REIT e fondi comuni di investimento immobiliare offrono una migliore liquidità e prezzi di mercato, ma vengono a prezzo di maggiore volatilità e benefici di diversificazione inferiori, in quanto hanno una correlazione molto più elevata rispetto al mercato azionario complessivo rispetto agli investimenti immobiliari diretti.

La linea di fondo

Nel contesto del portafoglio di investimenti, il settore immobiliare è tradizionalmente considerato in una classe di investimenti "alternativa". Ciò significa che è un investimento supplementare utilizzato per costruire su un portafoglio primario di azioni, obbligazioni e altri titoli. Ma può essere un controbilanciamento significativo per altri strumenti, nonché una fonte di reddito e, infine, apprezzamento.