Storicamente, i beni immobili hanno avuto una correlazione bassa con gli investimenti in azioni e obbligazioni, ma l'acquisto e la vendita di beni fisici non è quasi così semplice.

Inserisci derivati ​​immobiliari o derivati ​​di proprietà. Questi strumenti consentono agli investitori di ottenere un'esposizione alla classe di asset immobiliari senza dover acquistare o vendere immobili sostituendo la proprietà immobiliare con l'esecuzione di un indice di rendimento immobiliare. Questi derivati ​​sono basati su swap, in cui una parte scambia un'esposizione per un altro. In questo modo, gli investitori possono ottenere esposizione a patrimonio immobiliare o debito, senza mai acquistare un patrimonio immobiliare o un prestito di capitale con immobili come garanzia. Leggere per scoprire come funzionano.

Introduzione alle derivati ​​
Il Consiglio Nazionale dei Fiduciari di Investimenti immobiliari (NCREIF) Index (NPI) è l'indice accettato creato per fornire uno strumento per valutare le prestazioni degli investimenti del mercato immobiliare commerciale. Originariamente sviluppato nel 1982, l'indice non ricuperato è composto da più di 7, 200 proprietà, per un totale di circa 315 miliardi di dollari (a partire dal Q3 2012) da tutte le regioni U. S. e usi del terreno immobiliare.

Anche se questo indice è esistito da più di 20 anni, solo recentemente i dati sono diventati abbastanza trasparenti per permettergli di seguire in modo preciso e adeguato le prestazioni del patrimonio immobiliare. Con i dati immobiliari diventano più trasparenti e le informazioni sulle transazioni diventano più facili e meno costose da ottenere, gli indici immobiliari sono diventati più rilevanti, portando alla creazione di un mercato derivati ​​sempre più efficiente.

Gli investimenti immobiliari sono un modo per gli investitori di acquisire un'esposizione alla classe di attività senza la necessità di acquistare o vendere immobili sostituendo l'esposizione della proprietà immobiliare alla performance di un indice di rendimento immobiliare. Ciò consente ad un investitore di ridurre il suo requisito patrimoniale anticipato e di proteggere i portafogli immobiliari in discesa, pur offrendo strategie di gestione del rischio alternative.
Gli investimenti immobiliari commerciali sono classificati nei seguenti tipi di investimenti:

• Debito privato
  

• Azioni pubbliche
  

• Debito pubblico
  

• L'introduzione di swap basati sul NPI è stata sviluppata per il settore private equity. Essi erano il precursore del resto dei derivati ​​immobiliari sviluppati finora. I derivati ​​offerti finora nell'indice NCREIF sono "swap" che vengono in varie forme, permettendo agli investitori di scambiare l'esposizione sull'apprezzamento o sul rendimento totale dell'indice stesso o sostituendo le esposizioni da un uso di terra ad un altro.

Un metodo è quello di "andare a lungo" (replicando l'esposizione delle proprietà di acquisto) o "andare breve" (replicando l'esposizione delle proprietà di vendita).Un altro metodo è quello di scambiare il rendimento totale dell'indice NCREIF suddiviso per settore immobiliare, permettendo agli investitori di assumere una posizione in un settore immobiliare alternativo in cui non possano possedere immobili, consentendo così agli investitori di scambiare i rendimenti da immobili immobiliari per uffici immobiliare al dettaglio.

Il swap di ritorno consente a due investitori da entrambi i lati dello swap di eseguire strategie immobiliari che non possono essere realizzate nel mercato immobiliare privato. A tal fine, si dovrebbero acquistare o vendere beni con diverse esposizioni con poche possibilità di assicurare le medesime attività allo stesso investimento per invertire la strategia. Gli swap permettono agli investitori di modificare o riequilibrare tatticamente i loro portafogli per un determinato periodo di tempo senza dover trasferire il titolo alle attività attualmente in bilancio. I contratti fino a tre anni sono di solito gestiti da una banca d'investimento, che funge da casa di compensazione per i fondi.

Nel caso in cui un investitore avesse a lungo raggiunto il rendimento totale dell'indice NCREIF, egli avrebbe accettato il rendimento totale dell'NPI (pagato trimestralmente) su un importo nozionale predeterminato e accettò di pagare il tasso LIBOR, sulla stessa quantità nominale. L'altra parte dello swap riceverà gli stessi flussi di cassa in senso inverso, paga il rendimento trimestrale dell'indice e riceve LIBOR plus la diffusione.

Supponendo che ci siano investitori per entrambe le parti del commercio, due investitori che desiderano scambiare un'esposizione di proprietà per un altro potrebbero commerciare il ritorno dell'NPI per quel particolare tipo di proprietà per un altro. Ad esempio, un gestore di portafogli che ritiene che il suo fondo sia sovra-assegnato alle proprietà di ufficio e sotto-assegnato a industriali potrebbe scambiare una parte dell'esposizione dell'ufficio per l'industria senza realmente acquistare o vendere immobili.

Equity Public

Invece del NPI, i derivati ​​per l'esposizione al settore del patrimonio pubblico del mercato immobiliare commerciale utilizzano il rendimento totale dell'Associazione Nazionale dei Fondi per gli Investimenti Immobiliari (NAREIT) al fine di calcolare i flussi di cassa accettato (per il lungo investitore) o pagato (dal piccolo investitore).
Questo indice fornisce il rendimento delle prestazioni per il mercato di titoli pubblici collaterizzati da immobili commerciali. Il ricevitore di scambio paga LIBOR più uno spread per entrare in uno scambio di indici di un anno con un importo nozionale di 50 milioni di dollari, e lui avrebbe ricevuto pagamenti trimestrali dall'indice NAREIT su 50 milioni di dollari. Ancora una volta, l'investitore può ottenere un'esposizione immobiliare pubblica completamente diversificata senza acquistare una singola attività.

Debito Immobiliare

A causa della larghezza e della profondità delle tranche dei diversi profili di rischio del pool sottostante di mutui immobiliari immobiliari rilevati sul mercato commercializzato in titoli garantiti da ipoteca (CMBS), sono disponibili anche derivati ​​immobiliari sulle posizioni del debito immobiliare. Gli swap per il debito pubblico immobiliare si basano su indici del mercato CMBS. Questi indici, a differenza di quelli per immobili immobiliari, sono stati in giro fin dalla fine degli anni '90.
Grazie all'ampiezza e alla profondità dei dati provenienti da un elevato numero di transazioni (relative al patrimonio azionario), gli indici CMBS rappresentano un indicatore di performance molto migliore per i rispettivi mercati rispetto a quelli relativi alle loro controparti azionari. La differenza più significativa tra gli equity swap e gli swap di debito è che i destinatari dei pagamenti basati su LIBOR ricevono un LIBOR

meno una differenza, a differenza degli swap di equity, che di solito sono basati su LIBOR più una diffusione. Ciò è dovuto al fatto che i titoli sottostanti sono di solito finanziati da debito a breve termine a breve termine, che è di solito a LIBOR meno uno spread. Questa è l'esposizione che viene trasmessa alle controparti di swap. I derivati ​​del debito immobiliare privati, come i credit default swap (CDS), sono solitamente usati per coprire il rischio di credito. I derivati, come gli swap di prestiti, forniscono alla parte swap sia il tasso di interesse che il rischio di credito, mentre l'attività (un prestito immobiliare commerciale) rimane sul bilancio della controparte. Così, un prestatore ipotecario può coprire porzioni del suo portafoglio di debito per varie condizioni di investimento senza dover vendere il prestito stesso. In questo modo, l'investitore può allontanarsi da alcuni settori del mercato immobiliare quando sente che il rendimento non sia commisurato al rischio e poi riprenderà l'esposizione quando migliora il mercato di quel particolare settore.

La linea inferiore

Poiché i beni immobiliari commerciali sono capitale intensivo e relativamente illiquidi, gli investitori immobiliari hanno trovato difficoltà a coprire la loro esposizione o eseguire strategie alfa. I beni immobili caratterizzati da elevati costi di transazione e un mercato meno efficiente degli stock e delle obbligazioni hanno aggiunto alla difficoltà di riequilibrare i portafogli in risposta ai cambiamenti del mercato.
I derivati ​​immobiliari hanno cambiato il mercato immobiliare commerciale permettendo agli investitori di modificare tatticamente le loro esposizioni a rischi e opportunità specifici senza la necessità di acquistare e vendere beni. Questi derivati ​​consentono l'esposizione a un settore diverso del mercato azionario immobiliare o negoziando un'esposizione immobiliare ad un tasso variabile a tasso variabile più o meno premio.

La possibilità di scambiare esposizioni consente all'investitore immobiliare di diventare più tattico quando si investe. Possono ora spostarsi dentro e fuori di tutti e quattro i quadranti del mercato immobiliare, che consente una maggiore gestione del rischio e il potenziale per aumentare il ritorno alla loro attuale allocazione di beni immobili su un orizzonte di investimento a breve oa lungo termine.