Se stai cercando un acquisto di una casa con meno del 20% in meno, è probabile che dovrai pagare l'assicurazione mutuo in base al tuo normale interesse e principale. Potrebbe sembrare che un prestito FHA sarebbe un affare migliore, ma se avete bisogno di un'assicurazione mutui, questo non può essere il caso.

Due tipi di assicurazioni ipotecarie

In primo luogo, è importante comprendere i due tipi fondamentali di assicurazione mutuo (non confondere con l'assicurazione sulla vita ipotecaria). Entrambe vengono attivate se non si può ridurre il 20% del costo della casa quando si esegue l'ipoteca.

Se si richiede un prestito convenzionale, la banca ti farà prendere l'assicurazione mutuo privata (PMI). Come il nome implica, il tuo premio va a una società privata che rimborsa la banca se si smette di pagare la tua ipoteca. Quando i tuoi pagamenti ipotecari mostrano che il tuo patrimonio in casa raggiunge il 22%, puoi disdire la politica. Vedere Come eliminare l'assicurazione mutuo privato per ulteriori informazioni.

Nel caso di un prestito FHA (Federal Housing Administration), si paga premi assicurativi (MIP) ad un'entità governativa, che protegge i creditori approvati nei confronti dei mutuatari che sono inadempienti.

Quando la maggior parte dei prestatori ha cominciato a rafforzare i loro standard di sottoscrizione in seguito alla crisi finanziaria, i mutuatari hanno iniziato a affluire ai prestiti FHA. Con i suoi bassi requisiti di pagamento (appena il 3,5%) e la volontà di accettare punteggi di credito relativamente bassi, l'agenzia ha fornito un'opzione valida per i proprietari di case a basso e medio reddito.

L'FHA stringe le viti

Una serie di escursioni premium FHA negli ultimi anni ha rimosso un po 'di lustro da questi mutui popolari. Dall'ultimo aumento nel 2013, i mutuatari con un prestito di 30 anni e il 10% di sconto dovranno ora pagare il 1, 3% nei premi annuali di assicurazione mutui. E questo è in cima ad un primo premio ipotecario di 1. 75% dell'importo del prestito. L'FHA ha anche ribaltato la sua politica di annullamento dei premi annuali una volta che il rapporto tra prestito e valore è ridotto al 78%. Se metti almeno il 10% alla chiusura, ora devi preoccuparti del MIP per almeno i primi 11 anni del tuo prestito. E se hai contribuito meno di quello quando hai acquistato la tua casa, il premio rimane con te per tutta la durata del prestito.

La seguente tabella mostra i premi annuali annui di assicurazione mutui (MIP) per i prestiti FHA.

Mutui con termini più lunghi di 15 anni

Mutui con termini inferiori o uguali a 15 anni

Fonte: US Department of Housing and Urban Development

Mutui convenzionali PMI Costi meno

Queste nuove restrizioni fanno un mutuo convenzionale con PMI - se si può ottenere uno - un affare migliore in molti casi. Il pagamento medio dell'assicurazione privata è di 0.3% e 1. 15% del prestito ogni anno, senza costi iniziali. Nella maggior parte dei casi è possibile richiedere la cancellazione del PMI una volta che hai raggiunto il 22% di equità in casa.

Guardiamo a due proprietari di abitazione con un mutuo di $ 250.000 oltre 30 anni: uno prende un prestito FHA con il 5% in discesa e l'altro ottiene un prestito quasi identico, convenzionale. Assumendo un tasso PMI pari a 0,8%, quello con un'assicurazione privata risparmierà più di $ 1 000 ogni anno in pagamenti inferiori. Un'altra grande differenza: il mutuatario con l'ipoteca convenzionale può annullare il premio una volta che acquisisce abbastanza equità.

Il fattore che ancora dà all'FHA un vantaggio rispetto alla maggior parte degli altri prestiti: la facilità di qualificazione. Se il tuo punteggio di credito vi proibisce di ottenere un prestito altrove, una tassa di assicurazione mutuo più elevata potrebbe essere qualcosa con cui puoi vivere. Un'altra opzione è quella di prendere un prestito FHA e, una volta ricostruito il tuo credito, cercare di rifinanziare con un mutuo convenzionale.

La linea di fondo

Alla luce delle recenti escursioni premium-premium, vale la pena di studiare le tue opzioni prima di prendere un prestito FHA se avete intenzione di ridurre del 20% la tua casa. Ma se un prestito garantito dal governo è l'unico modo per raggiungere la proprietà della casa, potrebbe essere un sacrificio da fare.