L'acquisto e la proprietà di proprietà è raramente facile o semplice. Quando la proprietà in questione è in una posizione lontana, le sfide si moltiplicano. Investire in proprietà di Stato potrebbe sembrare appetibile se si vive in una zona in cui il bene immobiliare è costoso. Potrebbe anche sembrare attraente se già possiedi la proprietà in cui vivi e desideriate diversificare le vostre aziende. Oppure si può solo desiderare di possedere una casa per le vacanze. Ma prima di fare un'offerta, considerate attentamente questi problemi.

AD:

Motivi per acquistare

Un fattore che porta alla gente di considerare l'acquisto di proprietà lontano da casa è che la proprietà può essere più conveniente in un altro stato. Forse vivi in ​​una zona come San Francisco o New York, dove i costi di proprietà sono alti. Se semplicemente non puoi permettersi di comprare un posto in cui vivi o se lo faresti sarebbe necessario investire la maggior parte dei vostri soldi in immobili e preferirei diversificare i tuoi investimenti, si potrebbe desiderare di esaminare altre città in cui i fondamentali del mercato sono suono, ma i costi di proprietà sono notevolmente inferiori.

Persone che vivono in aree depresse ma non vogliono muoversi per lavoro o per motivi personali possono essere meglio affittando nella loro città natale e investendo in immobili dove l'economia è più forte. Ad esempio, se hai vissuto a Las Vegas, la città con il tasso di preclusione più elevato durante il busto di alloggiamento, avresti voluto comprare immobili in un mercato in cui i prezzi di vendita medi rimangono relativamente stabili, come Charlotte, North Carolina.

Forse il motivo principale per cui la gente decide di investire in proprietà fuori Stato è che il ritorno sull'investimento (ROI) potrebbe essere migliore di quello che è a casa. I prezzi d'acquisto, i tassi di apprezzamento, le spese ipotecarie (eventualmente), le imposte, le norme in materia di alloggi, le condizioni di mercato del noleggio e più sono tutti fattori che potrebbero essere più favorevoli in un altro stato e contribuiranno al potenziale ROI di una proprietà.

Sfide da considerare

Quando investite di stato, è necessario superare la mancanza di familiarità con il mercato immobiliare extra-statale e con le sue condizioni economiche locali, sia a livello di città che a livello di vicinato. Non avrai la stessa conoscenza intima e quotidiana di un mercato lontano del mercato in cui vivi. Non hai una comprensione approfondita dei quartieri migliori - o del peggio. Dovrai contare su parole di bocca, sulla ricerca, sugli istinti del budello e sui pareri di qualunque professionista affittati.

La comprensione di tutte le leggi e regolamenti in materia di proprietà immobiliare e di imposta sulle proprietà in un luogo in cui non si vive è un'altra sfida importante. Anche se leggete ogni linea dei codici locali e delle ordinanze, ciò che dice sulla carta e che cosa succede, in realtà, non sempre corrispondono. È fondamentale parlare con i proprietari della zona per ottenere una vera comprensione delle normative locali.

Avrai bisogno di buoni contatti nell'area per rendere il vostro piano d'investimento riuscito, ma quando si tratta di una città lontana, potresti iniziare da zero per trovare professionisti di qualità come agenti immobiliari, gestori di immobili e professionisti persone che saranno la chiave del vostro successo o del fallimento.

Comprare fuori Stato

Il segreto di molti investitori dello stato estero è trovare e assumere un'eccellente società di gestione immobiliare. Avrete bisogno di loro per aiutarti a riempire i posti vacanti, raccogliere l'affitto, fare riparazioni e gestire le emergenze. Se hai vissuto nella zona, potresti scegliere di gestire la proprietà da soli, ma se vivi lontano, la gestione professionale delle proprietà è una spesa supplementare che devi semplicemente sostenere per salvaguardare il tuo investimento. Come esperto costruttore e gestore di proprietà Rusty Meador raccomanda, "Non importa quanto bene di un accordo immobiliare si trova, è solo come la sua capacità di essere gestita bene."

Sii presente che anche con una società di gestione immobiliare il tuo libro paga, dovrai ancora visitare occasionalmente la tua proprietà per assicurarmi che i dirigenti e gli inquilini ti dicano che corrispondono alla realtà. Questo è un costo aggiuntivo di tempo e denaro che deve essere considerato.

Inoltre, quando si acquista una proprietà in locazione, in particolare la proprietà in affitto fuori di stato, è probabile che si incontrano tassi di assicurazione più elevati di proprietari di abitazione, tassi di interesse ipotecari più elevati e maggiori richieste di pagamento anticipato perché i finanziatori ti considerano un mutuante più rischioso di un proprietario -occupant. Potrai anche complicare la tua situazione fiscale possedendo proprietà in affitto e guadagnando reddito in più di uno stato. Potrebbe essere necessario assumere un professionista di imposta sul reddito per tenerti nelle buone grazie alle autorità fiscali.

Considerando tutti questi fattori, potresti scoprire che essere proprietari di occupazione o di acquisto di proprietà di investimento a casa è una proposta molto più semplice e meno costosa rispetto all'acquisto di stato.

Prima di acquistare fuori Stato

Se siete ancora intenzionati ad acquistare fuori Stato, assicuratevi di tenere conto di questi ulteriori avvertimenti.

Non comprare visione invisibile - la proprietà non può essere quello che pensi sia. Le informazioni in linea di una proprietà possono essere obsolete e un agente immobiliare o un proprietario immobiliare che non sta guardando i propri interessi potrebbe spingere a chiudere una vendita. Se si diventa involontariamente proprietario di una proprietà di fastidi che violano le leggi sulla salute e / o sulla sicurezza, è possibile trovarsi sul gancio per numerose violazioni di codice che richiedono tempi e costi da risolvere. Se una proprietà è stata liberata per abbastanza tempo, può sviluppare problemi di manutenzione che causano tale disgregazione che la città lo considera un pericolo di sicurezza e lo esploda. Potresti anche finire sul gancio per il conto di demolizione.

Alcuni investitori immobiliari hanno trovato bugs letto, termiti, scarafaggi, topi o altri parassiti per essere loro caduta. Senza una visita in-persona alla proprietà e un'ispezione professionale per verificare questi problemi, potresti diventare proprietario di una proprietà non abitabile.Scott Paxton dell'agenzia per la protezione dei beni di noleggio consiglia che i reclami dei letti sono diventati sempre più comuni e questo problema può essere molto costoso per sbarazzarsi.

La ricerca di inquilini di qualità è estremamente importante per gli affittuari assente. Non sarai lì a tenere d'occhio il comportamento dei vostri inquilini o il loro trattamento della proprietà, né sarai lì per fare pressione per pagare se l'affitto è scaduto. Oltre ad assunzione di una società di gestione immobiliare di alto livello, si desidera avere inquilini che non causeranno a voi o alla vostra società di gestione mal di testa.

Inoltre, effettuare una visita in-persona alla località ti permette di conoscere meglio i professionisti che vi aiuteranno nel processo di acquisto di casa, come il tuo avvocato, l'agente immobiliare e il prestatore. Mentre stai visitando, prendetevi un po 'di tempo per incontrare diversi istituti di credito e ricercate i diversi tipi di mutui e tassi di interesse disponibili localmente. È anche vantaggioso ottenere pre-approvato per un mutuo poichè questo ridurrà il tempo che ci vuole per chiudere l'affare una volta che hai finalmente trovato il tuo sogno fuori casa di stato.

Infine, se non hai mai posseduto proprietà, acquistare la tua proprietà pugno fuori dello stato è estremamente rischioso. Non importa quanti libri che leggete sulla proprietà, non c'è sostituto dell'esperienza reale. Senza alcuna esperienza nella proprietà e senza la conoscenza di prima mano che proviene da vivere in un giorno di proprietà in giorno e in giorno, potrebbe perdere importanti considerazioni sulla manutenzione della proprietà sulla tua proprietà fuori Stato.

Alternative Out-Of-State

Se non pensi di comprare la proprietà in cui vivi per qualunque motivo, ci sono altri modi per entrare nel mercato immobiliare che sono molto più semplici di investire dallo stato . Una delle opzioni è la fiducia degli investimenti immobiliari (REIT). Investire in un REIT o REIT ETF è simile all'investimento in un magazzino e puoi scegliere un REIT con un profilo di rischio / rendimento che si adatta a quello che stai cercando. E proprio come quando si possiede un titolo e non sei responsabile per prendere decisioni sull'esecuzione di quella società quando si possiedono azioni di un REIT, non avrai nessuna delle emicranie associate a possedere effettivamente una proprietà.

Potresti anche dare un secondo sguardo all'acquisto di proprietà in cui vivi, anche se non vuoi vivere. Forse sei stato affittando a San Francisco perché non sei interessato a vivere nell'unico posto in cui potresti permettersi di acquistare - un condominio di 250 piedi quadrati. Ma sarebbe disposto a possedere quel condominio come una proprietà in affitto? È probabile che sia più facile acquistare e possedere un posto vicino alla tua casa. Può essere più costoso o meno redditizio, ma potresti trovare il costo aggiuntivo o un ROI più basso che vale la pena di ridursi.

Come farlo funzionare

Se stai per comprare di stato, acquisti in un'area conosciuta - forse dove sei andato all'università o dove sei cresciuto. È meglio avere una certa conoscenza dell'area rispetto a nessuno. Come bonus, se comprate in un'area che normalmente visiterai comunque, il tuo viaggio di svago può diventare almeno in parte deducibile dalle imposte perché aggiungerai un componente aziendale a quei viaggi per verificare la tua proprietà.

Acquista in un'area con alcune somiglianze con l'area in cui vivi, come il clima, la demografia o l'età della proprietà, in modo da avere un'idea di ciò che stai occupando. Se hai vissuto in un sobborgo della California del 1960 tutta la tua vita, non comprare una proprietà di 120 anni a Boston.

Non comprare una proprietà ad alto rischio. Acquistare in un quartiere prevalentemente occupato da proprietari per attirare inquilini che sono un rischio economico minore, dice Ryan L. Hinricher, un partner fondatore della Investor Nation della casa d'investimento Investor Nation. Una proprietà di alta qualità "avrà in genere meno manutenzione e mantenimento. Queste proprietà possono anche affittare più rapidamente, in quanto abitualmente presentano layout moderni e un numero sufficiente di camere da letto e bagni", osserva.

Infine, come accennato in precedenza, è fondamentale costruire una grande rete di professionisti per aiutarti e occasionalmente a visitare la tua proprietà.

La linea inferiore

L'investimento in proprietà fuori Stato è una proposta altamente rischiosa e un impegno importante. Prima di farlo, assicuratevi di capire veramente quello che stai entrando e di essere pronti a soddisfare tutte le sfide correlate.